egy házon két jelzáloghitel hogyan működik
Ha lakásvásárlást tervezünk, számolnunk kell azzal, hogy a választott ingatlan nem tehermentes, hanem valamilyen banki hitellel terhelt.
Sokan megijedhetnek ettől, azonban ez nem jelenti azt, hogy az ingatlant nem vehetjük meg, csupán némileg hosszabb ügyintézésre kell számítanunk.
A lakás vagy ház kifizetésének menetét ugyanis jelentősen befolyásolja, ha hitellel terhelt ingatlant vásárolnánk, illetve az sem elhanyagolható tényező, hogy vevőként hitelből kívánjuk-e ezt finanszírozni.
Vajon melyek az eladó kötelezettségei, és mire kell figyelnie a vevőnek ilyen helyzetben?
Hitellel terhelt ingatlan vásárlása - lehetséges ez?
Ha hitellel terhelt ingatlant vásárolnánk, nem kell megijednünk: ez lehetséges, ám jó, ha tudjuk, mi ennek a pontos menete.
Ha a megvásárolni kívánt ingatlan hitellel terhelt, az egyben azt is jelentheti, hogy úgynevezett jelzálogjog van bejegyezve rá.
Annak érdekében, hogy a tulajdonosváltás megvalósulhasson, az eladónak rendeznie kell a tartozást és ezzel együtt az esetlegesen fennálló jelzálogjogot töröltetni.
Az eladó feladata, hogy beszerezzen egy igazolást a tartozás mértékéről, ugyanis ennek függvényében alakulhat a további ügyintézés.
Amennyiben az eladó maga fogja rendezni a tartozást - akár saját forrásból, akár a vevő által fizetett foglaló vagy előleg összegéből -, úgy vevőként nincs ezzel kapcsolatos teendőnk.
Gyakran előfordul azonban, hogy a foglaló nem fedezi az eladó tartozását és saját forrásból sem tudja megoldani ennek kiegyenlítését.
Ilyenkor megállapodhatunk egy további vételárrészlet megfizetésében, de arra is van lehetőség, hogy - amennyiben vevőként hitelből fedeznénk a lakásvásárlást - a hitelt folyósító bank közvetlenül az eladó bankjának fizet.
Ha az utóbbi megoldást választjuk, az eladó a vételárból természetesen a hiteltartozás mértékével csökkentett összeget fogja megkapni.
Tudnunk kell, hogy amennyiben hitelből kívánunk megvásárolni egy hitellel terhelt inglant, úgy valamivel hosszabb ügyintézési folyamatra kell számítanunk.
Ezen kívül fontos megjegyezni azt is, hogy ha hitelből finanszírozzuk az ingatlanvásárlást, kötelező lakásbiztosítást kötnünk, azonban nem feltétlenül kell elfogadnunk a hitelt folyósító intézet lakásbiztosítási ajánlatát - választhatunk a Netrisk.hu-n egy igényeinkre és ingatlanra szabott lakásbiztosítást.
Ilyenkor tisztában kell lennünk azzal, hogy milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie a választott lakásbiztosításnak ahhoz, hogy a bank által szabott feltételeknek megfeleljen, illetve jelzáloghitel esetén úgynevezett zálogkötelezetti nyilatkozatot is be kell nyújtsunk a biztosítónak.
Ez azért fontos, mert ilyen esetben a biztosító a lakásbiztosítási szerződésre zálogjogot jegyez be.
Honnan tudhatjuk, hogy az ingatlan hitellel terhelt?
Ingatlanvásárlás esetén vevőként az egyik legfontosabb feladatunk kérni az eladótól egy 90 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, amit saját ügyvédünk segítségével felülvizsgálunk.
A dokumentumot ma már nemcsak az eladó, hanem a vevő is letöltheti ügyfélkapu segítségével - évente kétszer kérhetünk le ingyenesen tulajdoni lapot, ezt követően alkalmanként 1000 Ft-ba kerül a letöltés.
Ebből tudunk tájékozódni a lakás vagy ház tulajdoni viszonyairól, és itt láthatjuk azt is, hogy milyen terhek és jogok vannak bejegyezve az ingatlanra.
Előfordulhat, hogy az adásvételi szerződés aláírásakor ezek a terhek még fennállnak, azonban hitellel terhelt ingatlan vásárlása esetén az eladó kötelessége gondoskodni a tehermentesítésről, ugyanis enélkül a vevő tulajdonjogát nem tudják bejegyezni.
Hitellel terhelt ingatlan vásárlásakor különösen fontos áttekinteni a meglévő és az új finanszírozás feltételeit.
Miért fontos ennek utánajárni?
Ha a lakásvásárláshoz hitelt vennénk fel, nem mindegy, hogy milyen jellegű terhek vannak bejegyezve a megvásárolni kívánt ingatlanra - a hitelbírálat során hozott döntés ugyanis ettől is függhet.
Vannak a bank számára elfogadható és elfogadhatatlan terhek (például árverés vagy végrehajtás alatt álló ingatlan) - ez utóbbi esetben nem kaphatunk hitelt egészen a tehermentesítésig.
Jó hír, hogy a banki hitelek az elfogadható terhek közé tartoznak, így, ha ezt látjuk a tulajdoni lapon, nem kell aggódnunk.
A hitellel terhelt ingatlanra az esetleges jelzálogjogon kívül úgynevezett elidegenítési- és terhelési tilalom is be van jegyezve, ami azt jelenti, hogy a tartozás rendezése nélkül a tulajdonjog átruházása nem történhet meg, ugyanis ehhez a bank hozzájárulása szükséges.
These jogokat a hiteltartozás teljes összegének beérkezésekor a bank törli, amiről egy törlési nyilatkozatot is kiállít.
Jogász, közjegyző, vagyonszerzési illeték, költözés - a lakásvásárlás jelentős kiadásokkal jár.
Amire még figyelni kell
A hiteltartozás rendezésén kívül az eladónak a közműszolgáltatók felé is rendeznie kell esetlegesen fennálló tartozásait, és ezt egy nullás közműigazolással alátámasztani.
Apróságnak tűnhet, de elengedhetetlen, hogy ezt a dokumentumot is megkapjuk az eladótól, és ellenőrizzük, ugyanis ennek hiányában később olyan kellemetlen következményekkel is számolhatunk, mint például a víz elzárása.
Ha az adásvételi szerződésben rögzítettük, hogy tehermentes ingatlant fogunk vásárolni, a tehermentesítésbe a közüzemi tartozások rendezése is beletartozik.
Társasházi lakás vásárlása esetén ezen kívül még kérnünk kell a közös költségekről szóló nullás igazolást is - ezt a társasház közös képviselője állítja ki, és azt igazolja, hogy a tulajdonosnak nincs közösköltség-tartozása.
Az eladónak nem csak olyan tartozása lehet, amelyre jelzálogjog van bejegyezve: előfordulhat, hogy olyan egyéb, végrehajtás alatt álló tartozásokkal rendelkezik, amelyeket ingóságok lefoglalásával is megpróbálhatnak rendezni.
Ezzel a végrehajtó azon a lakcímen próbálkozik, ami a rendszerben szerepel, a korábbi tulajdonosváltozás ellenére.
A lakáshitel igénylésekor meg kell felelni a jogszabályi előírások mellett a banki szabályoknak is.
A pénzintézetek egyik előírása pedig az, hogy a házas-, élettársunkat be szeretnék vonni a hitelügyletbe adóstársként.
Ez egyben azt is jelenti, ha ő nem szeretne kötelezettséget vállalni, akkor nem is tudunk hitelt igényelni.
Szerencsére lehet megoldás erre a problémára is.
Lakáshitelt igényelni a házas-, élettársunk nélkül nem igazán tudunk, az egyes pénzintézetek ugyanis elvárják, hogy a párunk is bekerüljön a hitelügyletbe adóstársként.
(A hiteigénylésnek nem feltétele, hogy legyen párunk, természetesen egyedülállóként is kaphatunk kölcsönt.)
Az adóstárs pedig egy elég komoly elköteleződést jelent, hiszen az adóstárs is ugyanúgy felel a kölcsön visszafizetéséért.
Alapesetben egy házasság vagyonközösségben él, az ezen időszak alatt megszerzett, vásárolt vagyontárgyak közös tulajdonnak tekinthetők.
Továbbá az életvitelszerűen közösen használt tárgyak 5 év alatt közös vagyonná válnak függetlenül attól, hogy eredetileg az a pár egyik tagjáé volt.
A vagyonközösség egy hitelfelvétel szempontjából is fontos lehet: hiába van például hiteligényléskor kizárólag a férj tulajdonában a fedezetül felajánlott lakás, egy válás esetén könnyen szerezhet a feleség is tulajdonjogot.
1. Ha a házasság előtt már a birtokunkban volt az ingatlan, akkor az nem fogja a család közös vagyonát képezni.
S ezt a lakást természetesen felajánlhatjuk egy jelzáloghitel mögé fedezetként.
Sőt egyes bankok ebben a helyzetben nem várják el, hogy a házastársunk is bekerüljön a hitelügyletbe.
Fontos kihangsúlyozni, hogy ez a lehetőség szabad felhasználású jelzáloghitelnél lehet működőképes, illetve lakáshitelnél csak abban az esetben, ha a megvásárolni kívánt ingatlan nem lenne a hitel fedezeti.
2. Az ajándékozással, örökléssel szerzett lakások sem képezik automatikusan a közös vagyon részét - függetlenül attól, hogy az esküvő előtt vagy után jutottunk az ingatlanhoz -, emiatt a házastárs kihagyása mellett is lehet jelzáloghitelt felvenni a kérdéses ingatlan fedezete mellett.
3. A legtöbb pénzintézet elfogad jelzáloghitel fedezeteként olyan lakást is, ami nincs a tulajdonunkban. Például a szüleink házára is kérhetünk kölcsönt.
4. Ha lakást szeretnénk venni hitelből - kinézett lakás lenne a fedezet -, de a házastárs nem szeretne részt venni a hitelügyletben, akkor a fentebb leírt módszerek nem lesznek megfelelőek arra, hogy párunkat hitelből kihagyjuk.
Redelkezhetünk ugyanis a vagyonközösség megszűntetéséről is a párunkkal.
Fontos, hogy hiteligénylés szempontjából nem szükséges a vagyont teljeskörűen felosztani egymás között.
A dokumentum ügyvéd, vagy közjegyző előtt készüljön, jellemzően a vagyonközösség megszántetését a pénzintézetek nem fogadják el magánokirati formában.
Mindkét érintett félnek alá kell írnia a dokumentumot, vagyis a vagyonfelosztásnak közös megegyezésen kell alapulnia.
A fedezeti ingatlan alap adatai is szükséges.
Fontos kikötés továbbá, hogy az ingatlannak csak én - mint a hitel igénylője - lehetek a tulajdonosa és ezt elfogadja a párom is.
Ez a lehetőség működőképes piaci lakásvásárlási hitelnél, ugyanakkor támogatott csok-hitel, családi otthonteremtési kedvezmény felvételekor már nem elfogadható.
Nem minden bank fogadja el a fent felsorolt valamennyi megoldást a házastárs kihagyására.
A bankok érthető módon be szeretnék vonni házas-, élettársunkat a hitelügyletbe.
Az egyik leggyakoribb ok a válás.
Sok esetben ráadásul a házasság megszűntetésekor már van egy közös ingatlan.
Márpedig sok esetben a kölcsön igénylését még a válás kimondása előtt be kellene nyújtanunk a bankhoz.
Azt pedig természetesen nem szeretnénk, hogy a házastársunk is bekerüljön a hitelügyletbe.
Erre a problémára jelenthet megoldást az, ha egy vagyonközösség megszűntető nyilatkozatot csatolunk a hitelkérelem mellé.
A Bankmonitor szakértői azt javasolják, hogy csak azért ne tegyen vagyonmegosztó nyilatkozat egy pár, hogy a kölcsönt az egyik fél önállóan meg tudja igényelni.
Például a másik fél saját hiteleinek törlesztőrészletei, vagy negatív KHR státusza meggátolná a kölcsön igénylését.
A jelzáloghitel egy hosszú távú, akár 15-20 évre is szóló pénzügyi kötelezettség, melynek során a hitelfelvevő jellemzően saját ingatlanát használja fedezetként arra, hogy hozzájusson a számára szükséges kölcsön összegéhez.
Mutatjuk, hogy az előkészületektől kezdve a dokumentáció beküldésén át egészen a folyósításig milyen lépéseken át juthatsz el, ha jelzáloghitel igénylés előtt állsz.
Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat.
Ahhoz, hogy az ajánlatokat a saját paramétereid szerint pillanatok alatt össze tudd hasonlítani, használj egyszerűen online kalkulátort.
A hitellehetőségek kellő megismerése és átgondolása után javasoljuk az előzetes hitelbírálat elvégzését.
Pozitív előbírálatot követően jutsz a hiteligénylés következő lépéséhez, ami nem más, mint a hitelkérelem dokumentáció összeállítása.
A hiteligénylés benyújtásához minden banknak van egy úgynevezett „Benyújtandó dokumentumok listája” nyomtatványa, ami alapján be tudod szerezni a szükséges igazolásokat, iratokat.
Jelzáloghitel igénylése során minden esetben a bank felértékelteti a fedezetül felajánlotott ingatlant.
Az értékbecslés díja bankonként némileg eltérő, de jellemzően 40-50 ezer forint körüli összeg.
A pénzintézet rendszerint átvállalja vagy folyósítást követően utólag visszatéríti a számládra ezt a díjat.
A helyszíni szemlét követően a banki értékbecslő elkészíti a szakvéleményt, melyben megállapításra kerül az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke.
A hitelbírálat során a bank a benyújtott jövedelemigazolások alapján elvégzi a jövedelemvizsgálatot.
Ezt követően az értékbecslés és a jövedelemvizsgálat együttes eredményét figyelembe véve dönt arról, hogy jóváhagyható-e a hitelkérelem.
A hitelkérelem pozitív bírálatát követően a banki ügyintéző időpontot egyeztet veled a szerződés aláírására, valamint a szerződés közjegyzői okiratba foglalására.
A kölcsönszerződés aláírását megelőzően a banknak legalább 3 napot biztosítania kell arra, hogy megismerhesd a szerződés tartalmát.
Az aláírt kölcsönszerződés tartalmaz minden folyósítási feltételt, melyeket teljesítened kell.
Folyósítási feltétel a közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződés, a fedezetül bevont ingatlanra kötött vagyonbiztosítás és annak a bank javára történő engedményeztetése, valamint a bank jelzálogjogának feltüntetése a tulajdoni lap széljegyén.
Lakásvásárlási ügyleteknél további feltétel lehet az önerő maradéktalan megfizetésének igazolása és a letéti igazolás benyújtása is.
A folyósítási feltételek teljesítését követően a bank a kölcsön összegét a nála vezetett bankszámládra folyósítja.
Tisztázunk néhány kérdést, ami akkor merülhet fel, ha jelzáloggal terhelt ingatlanra szeretnénk további jelzáloghitelt felvenni.
Például, hogy mekkora további összeg vehető fel, meghatározó-e a korábban felvett kölcsön összege, törlesztőrészlete, kell-e a zálogjogosult hozzájárulása a további hitelfelvételhez, s milyen feltételei vannak az újabb hiteligénylésnek.
Ugyanazon ingatlanra történő további jelzáloghitel felvétele kapcsán először is azt kell tisztázni, hogy ki a zálogjogosult.
Önkormányzati, munkáltatói kölcsön esetén jellemzően nincsen akadálya a további hitelfelvételnek egyik banknál sem.
Amennyiben az önkormányzat vagy munkáltató javára nemcsak jelzálogjog, hanem elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, akkor további banki jelzálogjog bejegyzéséhez az ő hozzájárulásukat kell kérni.
Amennyiben banki hitel terheli az ingatlant, akkor további jelzáloghitelt annál a pénzintézetnél tudsz felvenni, amelyiknél a meglévő kölcsönt is igénybe vetted.
Azt, hogy mekkora összegű további jelzáloghitel vehető fel egy ingatlanra a törvény is szabályozza, de a bankok szigorúbb határt is húzhatnak.
Törvényi szabályozás szerint tehát egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a vehető fel hitelként alapesetben forint alapú finanszírozás esetén.
Mivel azonban a banki belső szabályok a mérvadóak, ezért ezt a 80%-os maximumot ne vedd alapértelmezettnek.
Mit csinál egy hitelfeldolgozó? Mi a jelzáloghitel-feldolgozás? 🤔🏠 (Hitelfeldolgozás alapjai)
tags: #egy #hazon #ket #jelzalog #hitel