Egy telken több társasház: jogi- és gazdasági megoldások több ütemű ingatlanfejlesztés esetén

A cikk a telken megvalósuló többszöri ütemezésű ingatlanfejlesztések kapcsán vizsgálja a föld és az épület önálló ingatlanként történő nyilvántartásának lehetőségeit, a társasházasítás és a társasház alapítás gyakorlati kérdéseit, továbbá a rezsicsökkentés és finanszírozás szempontjait. A fő téma az, hogy a földterület és a rajta álló épület nyilvántartása önálló ingatlanként mennyire gyorsíthatja a fejlesztést, a tulajdonosok számára pedig milyen előnyökkel járhat.

A föld és az épület önálló ingatlanként történő nyilvántartása

Elsősorban több ütemben megvalósuló ingatlanfejlesztések esetén érdemes tudatosítani és élni az új Ptk. által biztosított új megoldással, amely lehetővé teszi a földterület és a rajta álló épület külön ingatlanként történő nyilvántartását. Az egész ingatlan tulajdonosa már rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Főszabály szerint az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. A felépített épület kiemelése és önálló helyrajzi szám alatti nyilvántartásba vétele viszonylag egyszerűen és gyorsan lebonyolítható eljárás, amely leginkább az ingatlanberuházók és fejlesztők számára tartogat előnyöket. Az épület és a föld önállóan történő forgalomképessé válásán túl ez a megoldás olyan speciális esetekben is hasznos, amikor egy földterületen eltérő időben több épületet kívánnak felhúzni, és esetleg a már elkészült épületek társasházasításával nem akarják megvárni a beruházás összes ütemének befejezését.

Társasház és a gyorsabb társasházasítás előnyei

Így a már felépített lakóépületen történő társasház alapítást nem késlelteti a kivitelezés későbbi ütemeinek befejezése, mivel a lakóépület önálló ingatlanként kerül nyilvántartásba. Finanszírozási és egyéb szempontokból (például lakcímképzés) előnyösebb a vevők számára is a gyorsabb társasházasítás. Fontos megjegyezni, hogy az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre földhasználati jog illetheti meg olyan mértékben, amennyire az a rendeltetésszerű használathoz szükséges.

A társasház fogalma és a jogi megkülönböztetések

A többszintes, több lakásos vagy több nem lakás céljára szolgáló helyiséget magában hordozó ingatlan jogi értelmezése sokak számára más, mint a hétköznapi érzet. A társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonában áll, míg a többszöri részek közös tulajdonukban maradnak. Sok olyan épület van, amely first sight úgy néz ki, mint egy társasház, de az jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan, vagy használati megosztás alapján működik. A részletes megkülönböztetés során fontos, hogy a helyrajzi szám, a megnevezés és a társasház bejegyzésének ténye egyértelmű legyen. A társasház alapítás alapvető feltételei közé tartozik az is, hogy a helyi építési szabályzat lehetővé teszi-e több lakás feltüntetését az adott telken.

Hogyan állapítható meg, hogy egy ingatlan társasház-e?

Az ingatlan tulajdonosait érintő döntéseknél a következők lehetnek irányadóak: a lakás tulajdoni lapján feltüntetett adatok (helyrajzi szám, társasház bejegyzésének tény) és az alapító okirat, amely jobban igazolja a társasház létezését. Optimális helyzetben alapító okirat is megfelelő lehet, bár előfordulhat, hogy egy korábban társasházként bejegyzett épület megszűnik társasháznak lenni, ezért hatályos ingatlan-nyilvántartási információk az árulkodóbbak. Ha egy épületben nem elérhető egyetlen tulajdonostól a szükséges dokumentum, az ingatlan címére/helyrajzi számára kereshetünk rá az ügyfélkapun keresztül, és ott megnézhetjük a Társasházi információt az ingatlan állapotáról. A társasház alapítás alapvető feltételei között szerepel az is, hogy az épületnek már meglévő vagy felépítendő legyen és legalább két külön tulajdonként bejegyzhető lakás vagy helyiség legyen benne.

A társasház alapítása: dokumentumok és lépések

A társasház alapításához szükséges dokumentumok többek között a vázrajz és alaprajz földmérő által elkészíttetése, hatósági bizonyítvány beszerzése, az alapító okirat megírása és minden tulajdonostársnak az aláírása. Az alapító okirat ügyvédi ellenjegyzése és földhivatali kérelem benyújtása is elengedhetetlen része a folyamatnak. Megjegyzés: a társasház alaprajzának alapos vizsgálata segít megérteni, hogyan lehet kordában tartani a rezsi számlákat és az energiafogyasztást, különösen a 2022. augusztustól érvényben lévő rezsi szabályok értelmében.

A rezsi és a közös költségek összefüggései a társasházakban

Az új rezsi szabályok értelmében olyan társasházakban, ahol házközponti kazán biztosítja a lakások fűtését, az összes lakás számára kedvezményes gázt biztosítanak a számított mennyiség alapján. Így a lakás jogi értelemben vett társasházban történő elhelyezkedése különösen fontos lehet az adózási és rezsiszabályozási szempontból. A beépített lakóépület társasházzá alakítása gyorsabbá teheti a folyamatot, és segíthet abban is, hogy az egyes lakások gyorsabban forgalomképesek legyenek.

Kérdések és válaszok rövid áttekintése

1. Az önköltség-kalkuláció módszerei (például bekerülési költség elemzés, készlet- és költségelszámolás) és a telek beszerzésének és a kész ingatlan értékesítésének könyvelése a társasház esetében: az önköltségszámítási módszerek kiválasztása az építés és az értékesítés szakaszának függvénye, és attól függ, hogy a telek és az ingatlan melyik eszközként kerül nyilvántartásba. A telek beszerzésének könyvelése és a kész ingatlan értékesítésének elszámolása különböző módon történhet a választott módszertől függően.

2. A kültéri közös területre létesített zárt tárolóbokszok közös költség vagy bérleti díj-e? A válasz általában: közös költségnek minősül, és a földhasználati jog is érintett lehet, ha az érintett terület közös tulajdonban van. Abban az esetben, ha más jogcímen fizetett összeg kerül kimutatásra, azt részletezik a társasház könyvelésében.

3. A telek és a kész ingatlan értékesítésének könyvelése - hogyan kell a telekhányadot kivezetni? Ha a telek továbbértékesítésre kerül, vagy ha lakóépületet építenek rá, a könyvelés különböző módon történik a döntött megoldásoktól függően. A válasz kiemeli, hogy a beszerzés és az értékesítés könyvelése részben helytelen lehet, és a konkrét megoldás a helyzet részleteitől függ.

4. Az apportálás és adózás az alapító kft. és projekttársaság esetében - hogyan alakulnak az adóterhek, és milyen feltételek mellett történhet az apportálás? Az ilyen ügyletek adózási és illetékfizetési vonatkozásai konkrét szakértői megközelítést igényelnek.

5. Áfa kérdések a társasházi vásárlásoknál és értékesítéseknél: hogyan oszlik meg az adó a telek és az építmény között, és mikor keletkezik áfakötelezettség a tulajdonjog átruházásakor? A régi és az új Áfa-tv. közötti különbségek hatnak a gyakorlatra, és a részletekről a szakmai álláspont vitatható.

6. A padlástér beépítésének jogi-biztonsági vonatkozásai: hogyan lehet a közgyűlés hozzájárulását behajtani, és milyen módon lehet a közös költségeket, közműveket és használatot igazolni a beépítés után?

7. A kiválás és a közös használat: miként lehet a lakótelek részeinek felosztását és a közös költségek rendezését megoldani, ha több épület kerül elválásra? A közös költségek rendezése és a tartozások kiegyenlítése a kiválás során fontos feladat.

8. A lopási és jogi kockázatok kezelése: hogyan lehet a korábbi elnök esetleges jogi felelősségét felderíteni és milyen lehetőségek vannak a polgári vagy büntető út megindítására?

9. A közgyűlések írásbeli szavazásának és a meghatalmazottak szerepének szabályai: mikor és milyen formában lehet írható szavazást alkalmazni? Milyen feltételek mellett érvényes a közgyűlési döntés?

A gyakorlatban érdemes figyelembe venni

A gyakorlatban a föld és az épület önálló bejegyzése segíthet a gyorsabb értékesítésben, a finanszírozásban és a rezsicsökkentésben is. Ugyanakkor a jogi környezet és a helyi szabályozás részletei nagyban befolyásolják a folyamatot: a földtulajdon megosztása, a földhasználati jog bejegyzése, az alapító okirat módosítása, a telekalakítás és a közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei mind olyan elemek, amelyeket körültekintően kell kezelni. A megfelelő szakértő bevonása mindenképpen javasolt, különösen a társasházba beépített lakóingatlanok és a közös használatban álló területek esetében. A cikk végső célja, hogy a fejlesztők és tulajdonosok számára átlátható, jogilag tiszta és pénzügyileg hatékony megoldásokat kínáljon a föld és az épület egységeinek külön nyilvántartásával és a társasházasítás megfelelő kezelésével.

Infografikák és vizuális segédletek

Video ajánlás

Táblázat: Főbb kötelezettségek és eljárások

Meta leírás (120-160 karakterek)

Kulcsszavak

tags: #egy #telken #tobb #tarsashaz

Népszerű bejegyzések:

• Részletes útmutató Dévaványára érkezőknek: szállások és tippek
• Építőipari boom és lakásárak
• Dr. Makkos Ingatlan Centrum Franchise Kft. felszámolása: adatok és összefoglaló
• Kis Budapesti ház cseréje: tippek a nagyobb ingatlan felkutatásához
• Ismerje meg a NyME Foldmero Tanterv képzési céljait és moduljait