A lakásárak emelkedése és az építőipari boom vidéken: Hol ugrottak meg a lakásárak?

Ezrével adják ki a lakásépítési engedélyeket, ám Budapesten mégis évek óta nem látott gyenge adat érkezett az első negyedévben megépült lakásokról. Bár bő egy évvel ezelőtt nagyot ugrott a kiadott lakásépítési engedélyek száma, a nagyobb léptékű építési beruházások még nem készültek el Budapesten. Ezzel magyarázza a KSH, hogy a fővárosban 2017. első negyedévében évek óta nem látott szintre esett a lakásépítések száma: a 204 megépített lakás 51 százalékkal marad el a tavalyi első negyedévtől.

A korábban kiadott jelentős számú építési engedély és a mostani gyenge budapesti lakásépítési adat azt is jelenti, hogy hamarosan robbanásszerű növekedési adat kerülhet a statisztikába, ha egyszerre készül el a fővárosi nagyprojektek egy hulláma. Budapest ugyanis toronymagasan vezet a lakóparképítési hullámban: a fővárosban több ezer új otthon épült az elmúlt 3-4 évben és kb. 10-13 ezer kivitelezése zajlik most vagy nyúlik át 2019-re.

Jól látszik, hogy a nagyobb léptékű beruházások hiányoznak a statisztikából: egy év alatt a természetes személyek által épített lakások aránya 49%-ról 58%-ra emelkedett, a vállalkozások által építetteké 50%-ról 41%-ra csökkent. Az építési kedv továbbra is rendkívül élénk: 2879 új engedélyt adtak ki lakóépületekre (vagy ha erre nem volt szükség, tettek bejelentést az építtetők) az első negyedévben, 48 százalékkal többet, mint tavaly ilyenkor.

A lakáspiac éles váltása

Éles váltás történt a lakáspiacon: Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató - derül ki az ingatlan.com lakásárindexének friss adataiból.

„A jelentős változás a budapesti kereslet eltolódásával magyarázható. A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az új lakások iránt, mivel a fővárosban már 10 kerületben is találhatók olyan lakásfejlesztések, amelyek potenciális célpontjai lehetnek az Otthon Start Programban érdekelt elsőlakás-vásárlóknak. Ez a váltás azért is fontos, mert a havi szintű budapesti árcsökkenés nem a kereslet visszaesésével magyarázható. A naptárhatással korrigálva ugyanis januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma.”

Valami szörnyű történik a magyar gazdaságban | @visualeconomiken

Vidéki árak és kínálati bőség

A friss adatokból úgy tűnik, hogy a vevők fizetőképessége Budapesten kívül is kezdi elérni a felső határát. Erre utal, hogy országosan felére csökkent a havi drágulás üteme. Éves szinten is lassult a lakásdrágulás tempója, ami januárban még 17,5 százalékos, februárban viszont már csak 15,6 százalékos áremelkedést mutatott.

A jelenlegi piaci helyzet egyértelműen a vásárlóknak kedvez: Budapesten már 27 ezer, a vármegyeszékhelyek hirdetései között pedig 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathatnak a vevők. Balogh László az árak alakulásával kapcsolatban kiemelte: „A budapesti használt lakások piacán az átlagos négyzetméterárak elérték az otthon startos ársapka szintjét, ami 1,5 millió forintot jelent egy négyzetméterre vetítve. A III. és a IX. kerületben szeptember elejéhez képest még csökkentek is a medián négyzetméterárak, ha kizárólag a használt társasházi lakásokat nézzük. Ugyanakkor már nincs olyan kerület, ahol 1 millió forint alatt lenne ezeknek a lakásoknak a medián négyzetméterára.”

Az ingatlan.com összeállításából az is kiderül, hogy a használt társasházi lakásokat nézve Budapest és Debrecen után Szeged is belépett az egymillió forintos klubba, azaz utóbbi városban már e szint felett van a használt társasházi lakások medián négyzetméterára. Ez mindkét vidéki városban kereken 1 milliós összeget jelent.

Átalakulóban lévő építőipar és bizonytalan kilátások

Az év elején új lendületet kaptak a lakásárak, és az eladási kedv is fokozódott. Miközben az áremelkedés a januári hónapokra jellemző dinamikus tempóra kapcsolt, az éves lakásdrágulás lassuló tendenciát mutat. Mindezzel párhuzamosan a kínálat is jelentősen bővült, és már több mint 135 ezer eladó lakás és ház hirdetéséből válogathatnak a vevők - derül ki az ingatlan.com januári árindexéből.

Az év első hónapjában országosan 1,7 százalékkal nőttek a lakásárak, Budapesten pedig ennél valamivel tempósabb, 2,9 százalék körüli drágulás ment végbe havi szinten. A különböző országrészekben eltérő volt a dinamika: a Dunántúlon és Észak-Magyarországon 1,5 és 3,6 százalék közötti emelkedés történt, míg az észak- és dél-alföldi térségben stagnálás volt a jellemző.

„Hagyományosan drágulással indítja az évet a lakáspiac, amit a KSH adatai is alátámasztanak: 2021-2025 között 8,1-9,9 százalékos lakásdrágulás jellemezte az első negyedéveket a korábbi negyedévhez képest. Egyedüli kivételt ez alól a 2023-as borzalmas lakáspiaci évkezdet jelentette, amikor csak 4 százalékkal emelkedtek az árak 2022 végéhez képest. A jelenség hátterében a keresetek és a jövedelmi szintek januári emelkedése állhat, mivel a jelenlegi magas lakásárszintek miatt a vevők több mint fele hitelfelvételben gondolkodik.”

Hozzátette: mostani adatok a korábbi évekhez képest már a lassulás jeleit vetítik előre. Az éves árnövekedés üteme is mérséklődést mutat: 2025 decemberében még 17,7 százalékos volt a dinamika, ami 2026 januárjára 17,5 százalékra csökkent. Az ingatlan.com szakembere szerint a drágulás éves lassulásában az is szerepet játszik, hogy a használt lakások és házak iránti kereslet több mint negyedével csökkent, ami előbb-utóbb az árakban is megjelenik.

Kínálati csúcsok és regionális különbségek

Óriási a választék: Debrecen és a XIII. Budapesten a legnagyobb kínálat továbbra is a XIII. kerületben összpontosul, ahol 3408 eladó használt lakás és ház várja a vevőket, ami 67 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit, a lakásokat pedig 1,62 millió forintos átlagos négyzetméteráron hirdetik. Hasonlóan aktív a VI. kerület 2448 hirdetéssel és 1,58 millió forintos négyzetméterárral, valamint a VII. kerület, ahol 2323 ingatlant kínálnak eladásra 1,5 millió forintos árszinten. A VIII. kerületben a kínálatban több mint 2 ezer lakóingatlan szerepel, amelyeknél négyzetméterárak középértéke 1,33 millió forint.

A vármegyeszékhelyek piacain is bőség jellemző, az érintett városokban összességében 36 százalékkal nőtt a használt lakóingatlanok kínálata, ám az árakban továbbra is jelentős az eltérés. A legtöbb hirdetéssel Pécsen rendelkezik: közel 2200 használt lakás érhető el 924 ezer forintos medián négyzetméteráron. Debrecenben majdnem 1700 eladó használt lakóingatlan szerepel a kínálatban, itt az árak már elérik az 1,07 millió forintot. Szeged és Győr fej-fej mellett halad: előbbi városban 1574 használt lakás keresi gazdáját 989 ezer forintos, utóbbiban 1190 ingatlan 971 ezer forintos négyzetméteráron. Székesfehérváron 588 használt eladó lakás mellett 997 ezer forintos árszint az irányadó, míg Kecskeméten 670 használt ingatlan érhető el 892 ezer forintos medián négyzetméteráron. Miskolcon a több mint 1000 darabos használtlakás-kínálathoz mellett 619 ezer forintos érték társult.

Lakásárak és kínálat vidéki városokban (medián négyzetméterár, ezer Ft)
Város	Használt lakások száma	Medián négyzetméterár
Pécs	~2200	924
Debrecen	~1700	1070
Szeged	1574	989
Győr	1190	971
Székesfehérvár	588	997
Kecskemét	670	892
Miskolc	>1000	619

Az elemzők számításai szerint Budapesten átlagosan 1,71 havi jövedelmet kell kifizetni egy négyzetméter lakásért, az Észak-Alföldön 1,31 havi régiós átlagbért, a Nyugat-Dunántúlon 1,29-et, a Dél-Alföldön 1,05-öt, a Dél-Dunántúlon 1,03-at. A lakásárak és a jövedelmek egymáshoz viszonyított aránya régiónként.

Regionális lakásár-különbségek Magyarországon

Tavaly év végére kifutott a szeptemberben indult Otthon Start hitelprogram első rohama, így kicsit hűlt a lakáspiac. Ezzel párhuzamosan természetes jelenség volt, hogy nőtt az alku tere, átlagosan majdnem 6 százalékot tudtak faragni az irányárból a vásárlók - derül ki az OTP Ingatlanpont friss adataiból. A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban átlagosan 4,1 százalékkal az utolsó irányár alatt keltek el a lakások.

„A fenti adatok fontos mutatók azzal kapcsolatban, melyik piacokra volt leginkább hatással a kedvezményes Otthon Start hitelprogram” - emelte ki Valkó Dávid. Majdnem ugyanekkora, közel 60 százalékos alkut sikerült elérnie egy vevőnek egy Csongrád vármegyei városban is, ahol egy több mint százéves felújítandó családi házat vett 35 millió forintért az eredetileg hirdetett 85 millió helyett.