Az "egyéb lakás" fogalma és az ingatlan-nyilvántartás új szabályai
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) és annak végrehajtási rendelete (Inytv-vhr.) finomítja és bővíti az ingatlan-nyilvántartás társasházakra vonatkozó szabályait. A hamarosan hatályba lépő jogszabályok pontosabban követik az anyagi jogot, és szövegszerűen is megjelenítik mindazt, ami eddig csak értelemszerűen következett az anyagi jogszabályokból. Az új rendelkezések erősítik az ingatlan-nyilvántartás és a polgári jog közötti koherenciát.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:84. § (5) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntethető az ingatlan társasházzá alakításával is, amennyiben a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak. A Társasházi törvény (Tht.) a Ptk.-hoz képest ismeri a kizárólagos (nem közös) tulajdon társasháziasítását (Tht. 5. § (2) bek.). Ennek feltételeit a Ptk., illetve a Tht. szabályozza.
A Ptk. szerint társasházi külön tulajdonban kizárólag helyiség lehet. Sem a Ptk., sem a Tht. nem említi az "önálló rendeltetési egységet" mint külön tulajdonú ingatlant. Ezzel szemben az Inytv-vhr. tervezetében új, a Ptk. alapján nem azonosítható tartalomként jelenik meg az "önálló rendeltetési egység". A 253/1997. (XII.20.) kormányrendelet (OTÉK) 1. melléklete 95. pontja alapján az önálló rendeltetési egység és a helyiség fogalmak között nincs lényegi különbség.
Az önálló rendeltetési egység egy olyan absztrakció, amely magában foglalja a lakást, a nem lakáscélú helyiséget és minden mást, ami meghatározható rendeltetéssel és bejárattal rendelkezik. Minden lakás vagy nem lakáscélú helyiség önálló rendeltetési egység, de az önálló rendeltetési egység nem feltétlenül lakás vagy nem lakáscélú helyiség. Ez azt jelenti, hogy az önálló rendeltetési egység alapvetően megfelel a Ptk., a Társasházi törvény, valamint a régi és az új Inytv. által definiált "nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiség", illetve "egyéb önálló ingatlan" fogalmának is.
Ennek következtében, ha az önálló rendeltetési egység speciális funkciója nem zárja ki kifejezetten a jogszabályok szerint a külön tulajdonú ingatlanként történő nyilvántartását, az akár társasházi külön tulajdonként is kaphat önálló helyrajzi számot. Jelenleg ez csak az ún. álláshelyre vonatkozik (v.ö. hatályos Inytv-vhr.). Az álláshely sajátos önálló rendeltetési egység, mivel ténylegesen nem önálló helyiség.
A Ptk. 5:85. § (1) bekezdése a társasházi önálló (külön tulajdonú) ingatlanná válást nem csak a helyiség jellegétől, hanem attól a feltételtől is függővé teszi, hogy az egyes helyiségek és lakások műszakilag megosztottak legyenek. Az álláshely esetében ez sem érvényesül minden esetben. Ezért volt célszerű, szükséges és hasznos, hogy az álláshelyet már a most hatályos Vhr. is a helyiség fogalom alá vonta, így lehetett áthidalni a Ptk. korlátozásait.
Az "építmény" az Építési törvény (Étv.) 2. § 8. pontja szerint építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma.
Egy vonal felfestése a teremgarázsban némi kényszerességgel minősülhetne építési tevékenységnek, de nem tekinthető műszaki értelemben vett megosztásnak, hiszen csupán vizuális térelválasztás. A műszaki megosztottság az építési jogban többet jelent a jelképességnél.
Nyilvánvaló tehát, hogy az "önálló rendeltetési egység" ingatlan-nyilvántartási fogalommá tétele és az ingatlan-nyilvántartási jogban való elhelyezése valós ingatlanforgalmi és jogtisztasági igényt szolgál ki. Célja, hogy az álláshely önállóan forgalomképes külön tulajdon legyen.
Mindez azonban messzebb is mutat. Az önálló rendeltetési egységek nyilvántartásba vétele nem áll meg a társasházi álláshelyeknél. Elviekben, de még nem a most induló szabályozás szintjén, megteremti a lehetőséget arra, hogy nem csak helyiség, hanem a helyiség egyes vizuálisan elkülönülő területei is lehessenek nyilvántartott külön tulajdonok. Ez lehetővé teheti a helyiség egységes területeinek használati rendeltetés és térmérték szerinti önálló (külön tulajdoni) nyilvántartását.
Hangsúlyozzuk azonban, hogy ez az új Inytv. és Vhr. szabályozására vonatkozik. A hatályos jog szerint a helyiség területének felosztott nyilvántartásba vétele csak jogszabály kifejezett rendelkezése esetén lehetséges, mégpedig akkor, ha a jogszabály az egyes felosztott területeket a helyiség fogalom alá sorolja. Ezt a Ptk. 5:85. § (1) bekezdése indokolja, hiszen mást, mint helyiséget nem enged külön tulajdonná alakítani.
A vásár- és kiállítási csarnokok esetében például ismert, hogy bennük jelképesen elválasztott területek vannak, amelyek önálló használati (rendeltetési) egységek. Ez igaz a parkolóházakra, más jármű- és munkagép tárolókra és egyéb raktárakra is.
A jogalkalmazás rugalmasabbá tétele érdekében nem az ingatlan-nyilvántartást kellene a Ptk-hoz igazítani, hanem a Ptk. 5:85. § (1) bekezdését az ingatlan-nyilvántartás szabályaihoz. Ha a Ptk. maga is utalna az önálló rendeltetési egység társasházi külön tulajdonná alakításának lehetőségére, a probléma megszűnne, vagy legalábbis csökkenne.
Annak megítélése érdekében, hogy milyen építményekben, helyiségekben érdemes külön helyrajzi számon, külön tulajdonba kerülő egyéb önálló ingatlant létrehozni, több megközelítést is tartalmazó hatásvizsgálatot érdemes lefolytatni.
Polgári jogi oldalról megközelítve a kérdés az, hogy milyen ingatlantípusoknál, milyen élethelyzet kívánná meg az állami, közhiteles nyilvántartásba történő felvétellel kialakuló rendezettebb, áttekinthetőbb, a forgalom biztonságát jobban szolgáló jogi helyzetet. Az előbbi példánál maradva, a vásárcsarnoki pavilon, árusítóhely pozíciója, mérete a mindennapokban könnyen változtatható, mely óhatatlanul rugalmatlanabbá válik, ha az adatokat egy nyilvántartásba is regisztrálják. Ebből következően az ingatlan-nyilvántartás igénybevétele előtt a tulajdonosnak meg kell fontolnia, hogy pl. a vásárcsarnok árusítóhely esetében szükségesnek tartja-e a nyilvántartásba vételt, tekintettel arra, hogy az árusítóhely méretét és elhelyezkedését időről időre megváltoztathatja.
Mindez igaz lehet a teremgarázsokban található álláshelyekre is, de a gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy az álláshelyek elhelyezkedése ritkán változik, igazodik a térkihasználási szükségességhez, és méretét alapvetően a gépjárművek mérete befolyásolja.
Az önálló rendeltetési egységek nyilvántartási szabályainak alkalmazása lehet indokolt a tetőterek, padlások esetében is a külön tulajdonná válás pontosabb és a forgalombiztonságot jobban szolgáló szabályozása érdekében. Közismert a tetőterek, padlásterek elidegenítése annak érdekében, hogy a vevő külön tulajdonná, netán külön tulajdonokká alakítsa, esetleg új emeleteket hozzon létre. A társasházközösségek számára egy-egy ilyen ügylet komoly bevételt vagy egyéb előnyt jelent, kíméli a tulajdonosokat a felújítások, korszerűsítések okán szükséges rendszeres vagy eseti befizetésektől. Ezekben az adásvételekben a vételár gyakorta nem pénz, hanem egyéb szolgáltatás, például épületfelújítás, korszerűsítés, bővítés. Ez az ügylettípus jellemzően jó hatással van a városképre is, hiszen a homlokzatok, belső terek, tetőzetek megújulnak.
Az "egyéb lakás" fogalma az ingatlan-nyilvántartási és polgári jogi szabályozásban egyaránt megjelenik, és az "önálló rendeltetési egység" új fogalma új lehetőségeket teremt az ingatlanok forgalmazásában és nyilvántartásában.
tags: #egyeb #lakas #mit #jelent