Ingatlan bérbeadás adózása egyéni vállalkozóként: reklámfelület és jogosultságok adó-jogi szabályai, szerződés és számlázás részletei

Amennyiben a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést tulajdonát képező ingatlan bérbeadására, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére. A kifizetőnek az adólevonással kapcsolatban igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik a bérbeadó felé.

A számlázás és a számviteli bizonylat

Ha a kifizető számlát kérne, akkor lehetséges egy számviteli bizonylat kiállítása, amely számviteli bizonylatot a kifizető a könyveiben rögzítheti. Az alapdokumentum a Számviteli törvény szerinti számviteli bizonylat lesz, a Számviteli törvény 166. § (1) bekezdése és az Áfa törvény 165. § (1) bekezdés a) pontja alapján. Természetesen szerződést kötni kell, és a szerződésben rögzíteni is kell, hogy a kiszámlázás a számviteli bizonylat kiállításával történik.

Adóelőleg és kiállított igazolások

Amennyiben valamely okból a kifizető nem vonna le adóelőleget a bérleti díjból, akkor a bérlőnek továbbra is igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik, a kiállítandó igazolással kapcsolatban pedig fel kell tüntetnie a bérbeadót érintő és a bérbevevő által befizetendő előzetesen le nem vont adó összegét az Szja törvény 75. § (6) és (7) bekezdés és az Szja törvény 46. pontja alapján.

Ha a bérbevevő magánszemély lenne, akkor a bérbeadónak kell a levont adót előlegként megfizetnie a NAV-hoz, ami annyit jelent, hogy negyedévet követő hónap 12-éig kell a befizetéseket teljesíteni. Ha a teljes negyedévben létezett a bérleti jogviszony, akkor a három hónap bevételének 15%-át kell előlegként befizetni a NAV-nak. Fontos, hogy ezzel kapcsolatban bevallást nem kell benyújtani, csak a befizetést kell rendezni.

Adózás a bérbeadásból származó jövedelem után

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem nem alapja a kifizető esetében a szociális hozzájárulási adónak, ezért a bérleti jogviszony nem érinti a Szocho fizetési kötelezettséget. Az adóelőleget ugyanis a kifizető számolja ki, vonja le, vallja be, és fizeti meg havonta az állami adóhatóságnak. A kifizető további kötelezettsége Art. 46. Adófizetési kötelezettséget eredményező ingatlan-bérbeadás.

Áfa és adószám

Az ingatlan bérbeadása az áfa rendszerében áfamentes, így számla helyett számviteli bizonylat kiállítása elegendő. Ezen a bizonylaton szerepel: sorszám, bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe, a bérlőtől átvett összeg és az időszak, valamint dátum. Ha azonban áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómentes bérbeadása történik, akkor számlát kell kiállítani.

Ha a bérbeadó alanyi adómentességet választ, az éves bevételi határig (12 millió forint) adó- és áfabevallási kötelezettség alól mentes lehet. Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan bérbeadására választható, és ekkor kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.

Adózási módok egyéni vállalkozóként

Az ingatlan bérbeadása három fő módon adózhat egyéni vállalkozóként:

  1. 10%-os költséghányad (ellenőrizhető költségek nélkül; bevétel 90%-a számít jövedelemnek; 15% SZJA).
  2. Tételes költségelszámolás (igazolható költségek levonása a bevételből, értékcsökkenés és felújítás is).
  3. Átalányadózás egyéni vállalkozóként (vendéglátó szálláshely-szolgáltatás esetén speciális szabályokkal).

Ha egyéni vállalkozóként adsz ki ingatlant, akkor az ÖVTJ 6820 kezdetű tevékenységi körnek kell szerepelnie a tevékenységi köreid között. Az átalányadózás feltételei és összegei a szálláshely vagy lakás kiadásának jellegétől függnek. A bevételek és költségek összetartoznak az adott adózási mód szabályai szerint.

Szálláshely-szolgáltatás és KATA

A szálláshely-szolgáltatóként való tevékenység lehetőséget ad a tételes átalányadózásra, amelyet a bevételekre vetítve kell megfizetni. 2020-tól a fizetővendéglátó magánszemély adóévenkénti tételes átalányadózást választhat a szálláshely-szolgáltatásra, ha a tartózkodás maximum 90 napos egy évben egy személy számára. A tételes átalányadó összege szobánként 38 400 forint évente, és negyedévente fizetendő részletekben kell befizetni. A választást a tavalyi év éves adóbevallásához fűzött nyilatkozatban lehet bejelenteni, amelyet a határidő után nem lehet pótolni.

Az szja törvény szerint az ingatlan bérbeadása önálló tevékenységnek minősülhet, amely lehetővé teszi az átalányadózás és a tételes költségelszámolás közötti választást. Az alanyi adómentesség és az áfa kérdései ebben az esetben is relevánsak, és attól függnek, hogy a bérbeadás milyen módon kerül adóztatásra.

Termőföld bérbeadása és speciális esetek

A termőföld bérbeadása külön adózási szabályok alatt áll, és az Szja törvény alapján önadózás történik. A termőföld bérbeadásából származó bevétel adója 5 éven felüli időtartamon belül adómentes lehet. Ha a mentesség feltételei megszűnnek, a késedelmi pótlékkal növelt összegben kell bevallani és megfizetni a mentesség alapján meg nem fizetett adót.

Ingatlan bérbeadás és szerződés részletei

A jogszabályok nem részletezik minden egyes bérbeadási szerződés tartalmát, de érdemes pontosan meghatározni a szerződésben a következőket: az ingatlan pontos címe, helyrajzi szám, a helyiségek száma és mérete, az ingatlanban lévő ingóságok azonosíthatósága. Ajánlott továbbá lakásbiztosítást kötni, amely a bérlő által okozott károkra is fedezetet nyújt. A bérbeadó ingatlan lehet tárgyi eszközként feltüntetve a vállalkozásban.

Bevétel és költségek nyilvántartása

A bevételek és a költségek nyilvántartása elengedhetetlen, különösen tételes költségelszámolás esetén. A rezsiköltségek, karbantartási és felújítási kiadások, valamint az értékcsökkenés a levonható költségek közé tartozhatnak. A bérlő által átvett közüzemi díjak és a rezsi összegének elszámolása azonban attól függ, hogy a díjak hogyan lettek elszámolva a bérleti szerződésben és a tényleges fogyasztás alapján történő elszámolásban.

Összegzés: mire figyelj, ha ingatlant bérbeadsz egyéni vállalkozóként?

  • Fontos a jogszabályi környezet figyelése; NAV szigorúan bünteti az adóelkerülést, így a bevételek és költségek korrekt feltüntetése elengedhetetlen.
  • Ha kiadott ingatlanodhoz számlát kérsz vagy kiállítanád, szükség lehet adószámra (különösen ha áfás ügyletet kezdeményezel).
  • Választhatsz tételes költségelszámolást vagy 10%-os költséghányadot; mindkettőnek megvannak a maga előnyei és korlátai.
  • A bérbeadás a forgalmi adózás rendszerében általában adómentes, de bizonyos esetekben áfát is felmeríthet; érdemes megfontolni az áfafizetési kötelezettséget akkor, ha felmerülhetnek belső input-adólevonások.
  • A szerződés részleteinek pontos rögzítése, a rugalmasság és a befektetés védelme érdekében ajánlott jogász vagy adótanácsadó konzultációja.
Infografika: adózási módok összehasonlítása egyéni vállalkozóként

Hogyan számítják ki az ingatlanadót?

tags: #egyeni #vallalkozo #reklamfelulet #berbeadas

Népszerű bejegyzések: