Eladó ingatlan az Alpokban: útmutató magyar befektetőknek Ausztriában, Olaszországban, Franciaországban és Svájcban

Elsősorban az európai országok alpesi ingatlanjairól fogunk beszélni, ahová a magyar síelők és ingatlanbefektetők a leggyakrabban járnak - Ausztriában, Olaszországban, Franciaországban és Svájcban. Az első három ország EU tagország, így az ingatlanvásárlásra a tőke szabad mozgásáról szóló uniós törvény vonatkozik, amely de facto és de jure egy szintre helyezi a magyar befektetőt az osztrák, olasz, ill. franciaország helyi állampolgáraival. A vásárlási és felhasználási feltételek tehát országonként, de gyakran ugyanazon országon belül régiónként is eltérőek. Általános megállapítás, hogy Ausztria, Olaszország és Svájc hegyvidéki régiói megpróbálják elválasztani a helyi állampolgárok ingatlanpiacának egy részét a nem rezidensek ingatlanpiacától.

A nem rezidensek alatt ez esetben nem a külföldieket értjük, hanem azokat, akiknek nem az adott területen van a fő lakóhelyük. Az érintett hegyvidéki célrégiók akár az ún. „második lakóhely” az adott területen, illetve igyekeznek korlátozni a nem rezidensek ingatlanhasználati formáit. Gyakorlati szempontból egy dolog az ingatlanvásárlás folyamata az Alpokban vagy a Dolomitokban, más (és sokszor bonyolultabb) az ingatlan használatának feltételei.

Ausztria - alapelvek és tipikus útvonalak

• Ausztriában (Bécs kivételével) minden ingatlannak megvan a definíciója, hogyan használható vagy nem. Az ingatlanhasználatot elsősorban az egyes szövetségi államok törvényei szabályozzák. Az alpesi államok - különösen Tirol és Salzburg - igyekeznek aktívan megvédeni lakóikat a nem rezidens ingatlanbefektetőkkel szemben. További korlátozásokat vezetnek be az önkormányzatok a területrendezési és engedélyezési eljárás során. Ezen törekvések célja az volt, hogy teljesen korlátozzák a második otthont, az ún Zweitwohnsitz vagy Ferienwohnsitz, a népszerű turisztikai célpontokon. Ezt a helyzetet a fejlesztők mintegy tizenöt éve úgy oldották meg, hogy aparthotel-komplexumokat építettek, amelyekben az apartmanokat magántulajdonba adják el, ugyanakkor elsősorban turisztikai bérbeadásra szánják őket. Ez a buy-to-let konstrukció sok magyar befektető számára kedvelt.

Salzburgban az új építésű bérbeadási rendszer kritikát váltott ki, és rámutattak arra, hogy az aparthotel-projektek néha másodlagos otthonként is használva voltak, ami tiltott. Jelenleg az új aparthotel projektek engedélyezi elérését korlátozzák Salzburgban. Területek, mint Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain stb. esetében a fejlesztőknek bizonyos esetekben már nincs új lakásprojektjük, így eladni az utolsó új lakásokat, illetve eladó hotelszobákat építeni.

A vásárlási lehetőségek egy része a másodlagos lakhatásra irányuló konstrukciókban jelentkezik: egy szállodai egység elrendezése megegyezhet az apartmanéval, de az apartmanokkal ellentétben nincs teljesen felszerelt konyha. A piaci dinamika alapján a magyar befektetők számára az aparthotel-projektek vagy az eladó hotelszobák hosszú távon is érdemesek lehetnek a jövedelmi mutatók alapján.

Salzburg régióban most adják el az új építésű apartman-projektek utolsó apartmanjait, nagy valószínűséggel nem jönnek további projektek. Másrészt az eladó szállodai egységek vonzóak lehetnek those инвесторok számára, akik a bevételi paramétereket figyelembe véve keresnek lehetőségeket. Az osztrák ingatlanokba történő befektetés másik lehetséges módja lehet bizonyos esetekben a másodlagos lakhatás Ausztriában.

Összegzésül: Ausztriában a fejlesztők aparthotel-komplexumokkal oldották meg a helyzetet, ahol az apartmanokat turisztikai célból adják bérbe. A régiók között jelentős különbségek vannak az engedélyezési és használati szabályokban, ami befolyásolja a befektetések létjogosultságát és a hozamokat. Az utolsó új apartmanok gyakran érintik a Piacot; az új projektek helyett pedig az eladó hotelszobák és a meglévő ingatlanok konverziói jelennek meg.

Olaszország - Dolomitok és Alto Adige

Az olasz Dolomitok a magyar befektetők második legnépszerűbb célpontja. Dél-Tirolban 2020-tól azokon a településeken, ahol az üdülőapartmanok és -házak száma meghaladja a település teljes számának 10%-át, az új vagy felújított ingatlanok 100%-át csak a rezidensek számára tartják fenn. A rendelet összesen 51 települést érintett, köztük a legnépszerűbb síterepeket. A régiók jelentős része ezt követi az osztrák példákhoz hasonlóan, a buy-to-let és hasonló konstrukciók korlátozása és szabályozása mentén.

A Dolomitokban az olasz állami politika a következő irányokat követi: Trentino és Dél-Tirol nem tekinti a buy-to-let ingatlanokat konkrét ingatlankategóriának, így rájuk ugyanazok a feltételek vonatkoznak, mint a normál lakóingatlanokra. A dél-tiroli önkormányzat 2023-ban korlátozta az elszállásolt turisták számát a túlturizmus megakadályozására. Sok projekt vagy új építésű apartman, vagy régebbi ingatlan, melyet áttekintik a befektetőknek.

Olaszországban a Dolomitok és az Alpok egyes lokációi jobb fogadtatást nyújthatnak a magyar befektetők számára, ha az adott település kvótában van vagy támogatott projektek zajlanak. A friss szabályozások hatása a piaci lehetőségekre változó: bizonyos területeken még lehet új projektekbe fektetni, vagy régebbi ingatlanokat találni, melyek megvásárolhatók és felújíthatók a turizmus kiszolgálására.

Az olasz kormány és helyi önkormányzatok gyakran a rezidensek védelmére törekszenek, és a 10%-os kvótákhoz kapcsolódó előírásokat hoznak be. A lease-back és buy-to-let típusú konstrukciók jellemzőek, de más feltételek vonatkoznak a különböző megyékre és városokra. A francia hasonló mintákkal szemben az olasz modell egyedi megoldásokat tartalmaz, és a magyar befektetők számára előnyöket jelenthet az adott területre vonatkozó jogi keretek alapos ismerete.

Ajánlatok: új projektek a Dolomitokban és régebbi ingatlanok kiemelt kínálata, ahol a helyi kvóták és engedélyezések alapján lehet választani. Amennyiben szeretne olyan ingatlanokat, amelyeket nem kell bérbeadni, illetve a legmagasabb hozamú lehetőségeket, akkor érdemes a legfrissebb projektek és a meglévő, jól menedzselt ingatlanok között válogatni. A francia Savoy-kagylóban lease-back rendszerek továbbra is működnek, de az OLASZ példától eltérően a használati feltételek nem minden esetben szabályozottak határozott jogszabályokkal.

Franciaországban a Lease-back rendszert a Savoyai Alpokban sok projektnél még mindig használnak, és a magyar állampolgárok szabadon vásárolhatnak ingatlant, illetve használhatják üdülőhelyként vagy második otthonként. A francia síterületeken gyakran központi üzemeltető gondoskodik a bérbeadásról és a karbantartásról. Kínálatainkban új projektek szerepelnek, ahol egész évi használat lehetősége adott, illetve olyan projektek, ahol ingatlankezelési és további bérbeadási rendszert alakítanak ki.

A Svájcban történő befektetések sajátos keretrendszerhez kötődnek. Svájcban a Lex Koller naptári évben legfeljebb 1500 engedélyt ad ki külföldiek számára, és az engedélyek Kantontonként egyenlőtlenül oszlanak meg. A Lex Weber korlátozza a második otthonokra szánt ingatlanok építését ott, ahol a második lakhatás aránya 20%-ot ér el vagy meghaladja. Ez a kvóta több ismert svájci üdülőhelyen már betelt, de még mindig találhatók olyan alpesi területek, ahol lehet rekreációs célú ingatlanokat szerezni. A külföldiekre vonatkozó további korlátozások közé tartozik az, hogy egy személy csak egy ingatlant birtokolhat vagy jogi személy csak speciális aparthotel projektekben lehet tulajdonos. Az aparthotelek tehát kivételeket nyújtanak a személyi tulajdonosi korlátozások alól.

Svácjban a befektetést hosszú távú és földrajzilag diverzifikált eszközként érdemes megközelíteni. Lehetőség nyílik olyan projektekre, amelyek Lex Weber előtt engedélyt kaptak, illetve nagyobb projektméretű, mentességet élvező fejlesztésekre, vagy olyan aparthotelekre, ahol tovább fokozzák a turisztikai bérbeadási rendszert. A svájci ingatlanbefektetés tehát hosszú távú és devizában is differenciált befektetés lehet, különösen, ha a portfóliót EU-n kívüli területekre és különböző valutákra terítjük.

Mit érdemes mérlegelni befektetés előtt?

• Régiós szabályozások és kvóták: minden alpesi ország sajátosságai miatt érdemes alapos jogi konzultációt folytatni az adott régióra vonatkozóan.
• Használati feltételek: egy dolog a vásárlás, más a hasznosítás és bérbeadás feltételei; gyakran a helyi jogszabályokhoz kell igazodni.
• Kiadási modellek: aparthotel, lease-back, buy-to-let - mindegyikhez más jogszabályok és adózási vonzatok tartoznak.
• Piaci kilátások: a kvóták és korlátozások ellenére bizonyos területeken továbbra is lehet jövedelmező beruházást találni, különösen az új projekteknél és olyan területeknél, ahol a turistaforgalom tartós marad.
• Ingatlanárak és hozamok: Nyugat vs. Kelet Ausztriában, illetve a nagyvárosi környezetek és a vidéki régiók közötti ár- és hozamkülönbségek jelentősek. Innere Stadt Bécsben például kiemelkedően drága lehetőségeket kínál.

Ha szeretne felkészítő információt Salzburgból közvetlenül a fejlesztőktől a legújabb apartman-projektekről, vagy olyan ingatlanokat, amelyeket nem kell bérbeadni, valamint a legmagasabb hozamú és potenciálisan felértékelődő lehetőségek érdeklik, keresse meg leírt ajánlatainkat és szakértői tanácsadásunkat a befektetés megkezdéséhez.

Ez az útmutató a magyar befektetők számára összehasonlítja az alpesi piacokat Ausztriában, Olaszországban, Franciaországban és Svájcban, kiemelve a jogi kereteket, használati feltételeket és a piac aktuális állapotát a másodlakcélok és befektetési stratégiák szemszögéből.

tags: #elado #ingatlan #alpok

Népszerű bejegyzések:

• FERRUM Irodaház: ipari loft identitás testre szabott megvalósítása
• Részletes útmutató a Videa szolgáltatások karbantartásáról
• Debreceni cím és elérhetőség: Hanwhatechm Ingatlankezelő és Szolgáltató Zrt.
• Bátor és környéke – gyakorlati tippek eladó ingatlanokhoz
• Parkolóhely foglalás angolul: tippek és kifejezések