Az eladó ingatlanok információi és az értékesítés folyamata
Az ingatlan eladás egy összetett folyamat, amelynek sikeres végrehajtásához nem elegendő csupán a kellő ismeret, hanem időre és energiára is szükség van. Az első hirdetés megjelenésekor már a jól megállapított ingatlan ár kulcsfontosságú. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők komplex módon határozzák meg a végső árat.
Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők
Az ingatlan értékét számos tényező befolyásolja. Ezeket alaposan meg kell vizsgálni ahhoz, hogy reális árat állapíthassunk meg.
1. Piaci ismeretek és tendenciák
Egy régóta ingatlanokkal foglalkozó ingatlanközvetítőnek meg kell tudnia mondania egy ingatlan megtekintésekor, hogy az adott ingatlan kb. mennyi idő alatt adható el. Ez a tapasztalat alapvető fontosságú az árazás szempontjából. Az első hirdetés megjelenésekor fontos már a jól megállapított ingatlan ár. Az ingatlanszakemberek, ingatlan értékbecslők az ingatlan jogi helyzetét is figyelembe veszik az ingatlan ár meghatározásakor. Itt láthatóak többek között a tulajdonosok, közös tulajdon, haszonélvezők, jogosultak, igények, jogok, terhek stb. A NAV-tól is lehet kérni pénzért ingatlan összehasonlító adatokat, meglehetősen kevés adattal és persze azok az adatok sem biztos, hogy teljesen valósak, mert ugye ki tudja, hogy az igazi eladási árak lettek-e beírva az ingatlan adásvételi szerződésekbe. Nyilván az ismeri a legjobban a valóságot az ingatlanpiacon, aki csinálja, mindennap ebben él már évek, akár évtizedek óta, ugyanis ismeri a tendenciákat, mit szoktak keresni az ingatlanpiacon és ezeknek az ingatlanoknak általában mekkora a forgási sebességük, magyarul a kipörgési idejük, mennyi idő alatt lehet őket kb. eladni. Böngéssz az eladó ingatlanod környezetében lévő hirdetett internetes ingatlan hirdetéseket, ingatlanközvetítő oldalakat, amelyeknek, hasonló a lokációjuk (minél szűkebb), elhelyezkedésük, adottságuk, állapotuk, lakásnál pl. hasonló emelet, négyzetméter, szobaszám, fűtés, tájolás, építési anyag, épület állapota, erkély van, nincs, családi háznál pl. telek nagysága, szélessége, ház nagysága, használhatósága, sorháznál pl. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. A nagy alapból aztán szórd ki a túlárazott ingatlanokat és a túl alacsony áron hirdetett ingatlanokat, de ezeket csak abban az esetben, ha valamilyen kényszer értékesítés miatt túl alacsony az áruk, vagy problémásak pl. Megfelelő mennyiségű összehasonlítású ingatlanalap meglétét követően a kialakított árból súlyozva le kell vonni a negatívumokat, illetve hozzá kell adni a pozitívumokat a többi ingatlanhoz képest, ezt legkönnyebben kb. A legalsóbbat, vagy az körülit, akkor érdemes használni, ha sürgős az ingatlan eladás, vagy jóval rosszabbak az adottságok, pl. Amennyiben kevés az összehasonlítható, közvetlen összehasonlításra alkalmas ingatlan, vagy nagyon kicsi az eladó ingatlan ingatlanpiaca, kevés a mozgás, az ingatlan adásvétel pl. Elsősorban az ingatlanhirdetésekre hagyatkozhat, a hirdetett ingatlanok árai, csak irányárak, amelyekből nagy eséllyel még alkudni fognak - az ingatlanpiaci kereslet és kínálat függvényében lehet, hogy nem is alkudnak, vagy keveset, vagy nagyot is alkudhatnak - nincsenek, vagy alig van információja ténylegesen megvalósult lakás, ház, ingatlan eladási árakról és, ami nagyon fontos az ingatlan értékesítési időkről, az ingatlanok forgási sebességéről.
A sikeres ingatlaneladás másik meghatározó eleme az ingatlanpiac és a trendek ismerete, valamint az aktuális állapotokhoz illeszkedő árazás. Amikor első ingatlaneladásunk előtt állunk, laikusként nehézséget okozhat a szükséges információk beszerzése. Szerencsére számos ingatlanpiaccal foglalkozó oldalt felkereshetünk, valamint a nagyobb hírportálok is rendszeresen szemlézik a meghatározó piaci szereplők írásait. Így egy kis időráfordítással és célzott kereséssel mi is könnyen tájékozódhatunk az ingatlanpiac változásairól, trendjeiről. Jó, ha tudod: Első kézből értesülhetsz az ingatlanpiac minden jelentős változásáról, valamint híreket és naprakész elemzéseket is olvashatsz Tudástár oldalunkon. Emellett számos tippel és letölthető segédanyaggal is találkozhatsz az oldalon.
2. Ingatlan állapota és adottságai
Az ingatlan állapota, esetleges hibái, valamint minden előnye (pl.: szigetelés, nyílászárók, kedvező fenntartási költség) együttesen számítanak az értékesítés során. Az értéknövelés egyik legcélravezetőbb formája az ingatlanunk felújítása. A home staging nem más, mint a tudatos, vevőközpontú lakásfelkészítés, amivel a maximális áron történő értékesítést érhetjük el. A home staging alkalmazásával arra törekszünk, hogy az általunk kínált ingatlan falai között a vevők megpillanthassák álmaik otthonát, beleképzelve saját vágyott életüket. Ezek azok a minimális, pénzben kevésbé mérhető lépések, amiket tulajdonosként ajánlott elvégeznünk. A lakás kitakarítása, a felesleges dolgok kiszelektálása. Itt már belefér a keretbe a falak átfestése, egy-két falszakasz tapétázása is. Cseréljük az elhasznált konyhai munkalapot, kapcsolókat, a stílustól idegen lámpákat is akár. Ilyenkor már ingatlanfejlesztésről beszélünk. A lakás kibővülhet egy új funkcióval, cserélünk burkolatokat, esetleg új konyhát, fürdőszobát csinálunk. Az energetikai tanúsítvány értéknövelő beruházásként is értelmezhető, viszont eladásnál kötelező is a megléte (erről lentebb bővebben is olvashatsz majd). Az energetikai tanúsítvány tartalmazza az ingatlan energetikai besorolását, leírja, mi jellemzi a fűtési és a hűtési rendszerünket. Sőt, javaslatot is ad arra, hogy az optimálisabb, energiatakarékosabb felhasználás érdekében milyen átalakítások szükségesek. Leegyszerűsítve: minél magasabb besorolású az ingatlanunk energetikai tanúsítványa, annál kedvezőbb az energetikai teljesítménye.
3. Jogi helyzet és terhek
Az ingatlanszakemberek, ingatlan értékbecslők az ingatlan jogi helyzetét is figyelembe veszik az ingatlan ár meghatározásakor. Itt láthatóak többek között a tulajdonosok, közös tulajdon, haszonélvezők, jogosultak, igények, jogok, terhek stb.
Az ingatlan eladás folyamata
Az ingatlan eladásának folyamata több lépésből áll, amelyeket körültekintően kell végigvinni a siker érdekében.
1. Az eladás céljának meghatározása
Milyen céllal szeretnénk eladni az ingatlanunkat? Ahogy minden ingatlan - akár csak egy apróbb részletben is - eltér egymástól, úgy különböznek azok az élethelyzetek is, amikben úgy döntünk, hogy eladjuk ingatlanunkat. Bár az eladás folyamatát nem befolyásolja az, hogy miért döntöttünk így, az eltérő célok mégis kihatnak az eladásra. A költözést tervezők túlnyomó többsége a meglévő ingatlanuk eladásából befolyó összeget forgatja be a következő otthonukba, így ez az egyik leggyakoribb oka annak, hogy egyik legértékesebb tulajdonunkat áruba bocsátjuk. Jó, ha tudod: Az állami támogatások, valamint a támogatott hitelek ilyen esetben is komoly segítséget jelentenek. Számos olyan változás történhet az életünkben, ami után úgy határozunk, hogy jelenlegi ingatlanunkat eladásra hirdetjük. Ha gyermekkel, gyermekekkel bővül a család, érthető, hogy egy nagyobb ingatlanban szeretnénk felnevelni őket. A passzív jövedelem egyik legismertebb formája, amikor a meglévő, de nem használt ingatlanunkat albérletbe adjuk. Ingatlanhoz nem csak adásvétel útján juthatunk, hanem öröklés, vagy ajándékozás útján is.
2. Ingatlanközvetítő bevonása
Az ingatlanunk eladása egy összetett folyamat, a sikeres értékesítéshez pedig - a kellő ismereteken túl - idő és energia szükséges. A szakemberrel közvetítői szerződés kötünk, ami rögzíti az ingatlanközvetítő feladatát - ami a megbízó és egy harmadik személy közötti szerződés elősegítése -, valamint azt is, hogy ezért a tevékenységért az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg, leggyakrabban jutalék formájában. Magyarországon az ingatlanközvetítői díjak jelentős mértékben szóródnak, a nagy hálózatok többet kérnek el, míg az egyéni irodák kevesebbet. Az ingatlan.com legújabb kezdeményezése, a Partner Program az ingatlanos kiválasztásában segíti a megbízókat. A kezdeményezés lényege, hogy kereshetővé válnak azok az ingatlanközvetítők, akik vállalták, hogy az ingatlan.com munkatársai ellenőrzik a személyazonosságukat, és a profiloldalukon feltüntetett végzettségeiket, képesítéseiket, valamint tagságaikat.
3. Az ingatlan felkészítése az eladásra
Abban a pillanatban, hogy ingatlanunkat eladásra kínáljuk, árucikknek számít, ami így több másik árucikkel (ingatlannal) “versenyzik” az érdeklődők figyelméért a piacon. Az energetikai tanúsítvány értéknövelő beruházásként is értelmezhető, viszont eladásnál kötelező is a megléte. Az energetikai tanúsítvány tartalmazza az ingatlan energetikai besorolását, leírja, mi jellemzi a fűtési és a hűtési rendszerünket. Sőt, javaslatot is ad arra, hogy az optimálisabb, energiatakarékosabb felhasználás érdekében milyen átalakítások szükségesek. Leegyszerűsítve: minél magasabb besorolású az ingatlanunk energetikai tanúsítványa, annál kedvezőbb az energetikai teljesítménye.
4. Az ingatlan árazása
Több buktatót is rejt magában az árazás, így kellő körültekintéssel kell kezelnünk ezt a területet. Nehéz általános törvényszerűséget, igazságot említeni az árazás terén. Hacsak azt nem, hogy minden termék (ingatlan) annyit ér, amennyit fizetnek érte. Jól alkalmazható az az értékmeghatározó modell, amiben egy adott ingatlan árát visszaosztjuk az alapterületével, így megkapjuk az ingatlan négyzetméterárát (fajlagos árat). Műszaki szempontok (pl. Társasházi lakás esetén fontos figyelembe vennünk maga a társasház pénzügyi helyzetét, műszaki állapotát is. Ahogy láthatjuk, az árazás egy igazán objektív, sok részletből összeálló folyamat. Pont emiatt kerülnünk kell az érzelmeket. Nem szabad kötődnünk az ingatlanhoz, hiszen az azt eredményezheti, hogy az emlékeink, élményeink miatt többre tartjuk majd az ingatlant, mint a reális ára. Az árérzékeny társadalmakban pedig egy túlárazott ingatlan azzal járhat, hogy drasztikusan lecsökken az érdeklődők száma. Ez pedig a hirdetési idő növekedését eredményezi, ami részben emelkedő hirdetési költségeket jelent, részben pedig késlelteti azt az időpontot, amikor hozzájutunk a pénzünkhöz. Az alá- és túlárazást segít elkerülni az egyik új fejlesztésünk is. Eladó vagy kiadó lakást, házat vagy nyaralót hirdető felhasználóink a hirdetésük Részletes statisztika oldalán már megtekinthetik, hogy az elmúlt 30 napban a hirdetésre kattintó érdeklődők még milyen árkategóriájú ingatlant tekintettek meg.
5. Az ingatlan hirdetése
A hirdetéssel - természetesen az eladás mellett - nem más a célunk, mint hogy a lehető legtöbb ember figyelmét felkeltsük. Az ingatlan.com Magyarország ikonikus ingatlanhirdetési portálja, 2024-ben több mint 145 ezer magánszemély és közel 9000 ingatlanközvetítő hirdetett az oldalon. A Gemius adatai alapján pedig 2025 januárjában több mint 1,5 millió volt az ingatlan.com oldallátogatottsága. A hirdetők tudják, hogy oda érdemes feltölteniük ingatlanukat, ahol sokan keresnek. Koncentráljunk egy oldalra, ott használjuk fel jól az erőforrásainkat és lehetőségeinket. Innovatív funkciók (pl. Kiemelés). Egy jól megválasztott felirat hatékonyan emelheti ki a hirdetésünket, aminek az egyik legnagyobb előnye, hogy már a találati listában is kitűnhet a konkurencia közül azáltal, hogy figyelemfelkeltő módon jelzik az ingatlan egyik előnyös tulajdonságát. Amennyiben Prémium Hirdetésfigyelőt alkalmazunk, a hirdetésünket újra kiküldik a Hirdetésfigyelőben. A hirdetőtábla nem új találmány, egy olyan figyelemfelkeltő eszköz, aminek a segítségével gyorsabban el tudjuk adni az ingatlanunkat. Hirdetésünket gyorsan és egyszerűen feladhatjuk az ingatlan.com-on. Jó, ha tudod: A hirdetésfeladás során a rendszer minden információt és leírást automatikusan megjelenít, ezzel is segítve a gördülékeny haladást.
6. Az érdeklődők fogadása és az alku
Miután feladtuk a hirdetésünket, idővel érkezni is fognak az érdeklődő telefonhívások, üzenetek. Az alku a legtöbb adásvételnél megjelenik, a mértéke viszont erősen változó. Sokan nem szeretik ezt a részt, viszont vevőként azt kell felismernünk, hogy az alkudozás az igény része. Vagyis, ha a másik fél alkudni szeretne, az ingatlanunk felkeltette az érdeklődését, ezt az állapotot pedig fenn kell tartanunk. Az eladóknak olykor komolyan mérlegelniük kell, amikor ezzel a problémakörrel találkoznak. Azonban már előre felkészülhetünk erre a helyzetre, ha a lakás bemutatásánál kitérünk erre a pontra is. Eladóként számunkra azon van a hangsúly, hogy az elfogadott vételárat a megbeszélt időpontban megkapjuk.
7. Az adásvételi szerződés és a jogi háttér
Az adásvételi folyamat lezárásához, valamint az azt szavatoló adásvételi szerződés aláírásához ügyvéd bevonása elengedhetetlen, hiszen ő az, aki elkészíti és ellenjegyzi a dokumentumot. Bár íratlan szabály, hogy a vevő hozza az ügyvédet, eladóként is javasolt - a felmerülő költségek mellett is - jogi szakvéleményt kérnünk. Minden esetben az ügyvédnek kell lekérnie a tulajdoni lapot, ezzel is ellenőrizve az ingatlan jogi státuszát. Ez egy különösen kardinális feladat, hiszen akár egy elintézetlen széljegy is komoly problémákat okozhat. Szintén az ügyvéd ellenőrzi a szerződő felek adatait, valamint tájékoztatnia kell a feleket a szerződésből rájuk háruló terhekről, jogokról, és kötelezettségekről. Az érvényes és be is jegyezhető adásvételi szerződés további kellékei közé soroljuk a felek részletes természetes azonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, személyi számát. Tartalmaznia kell még a szerződésnek az ingatlan kapcsán a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát. Elengedhetetlen a feleknek az átruházásra vonatkozó megállapodására tett és a bejegyzett jogosult (a tulajdonos) bejegyzést engedő - feltétlen és visszavonhatatlan - nyilatkozata.
8. Az ingatlaneladás költségei és adózása
Az ingatlan eladásának költségei közé tartozik az ingatlanközvetítő jutaléka, felújítás, ügyvédi díj, közműtartozások rendezése és SZJA. Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.
Az ingatlan eladójának adózása
- Ha eladott ingatlanát legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie.
- Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.
- Az ingatlan szerzés időpontjaként azt az időpontot kell figyelembe venni, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén az örökhagyó halálának napja.
Az ingatlan vevőjének illetéke
- Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani, ennek 4 százaléka az illeték.
- Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.
- Lakóház építésére alkalmas telek megszerzése akkor illetékmentes, ha arra 4 éven belül lakóházat építenek.
9. Kiköltözés és közművek rendezése
Kiköltözéskor számos olyan teendőnk akad, amiket, ha nem végzünk el, magunknak és a leendő tulajdonosnak is nehézséget okozunk. A közműszolgáltatói szerződések felmondása, a távközlési szerződések módosítása, de még lakcím-módosítás is ide tartozik.
Ingatlan eladás lépései!
Az ingatlanokkal kapcsolatos ingatlanügyi hatósági ügyek intézése, ezen belül az ingatlan-nyilvántartás vezetése, az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal hatáskörébe tartozik. A kormányhivatalokban ügyfélszolgálat működik, melynek feladata a beadványok átvétele, az ügyfelek részére történő adatszolgáltatás, valamint az eljárásokkal kapcsolatos tájékoztatás nyújtása.
