Elovasarlasi jog Forster kozpont: átalakítás, jogi keretek és gyakorlati példák

A Forster Központ átalakítása során a tevékenységeket feladatokra bontották: 254 feladategységet határoztak meg, majd ezeket 29 egységbe szervezték. A Budavári Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Nonprofit Kft.-hez kerül közfeladatként a nagyberuházások régészeti előkészítése, dokumentálása és koordinálása, a régészeti örökség felkutatásában való közreműködés, a Forster Központ létesítménygazdálkodási feladatai, valamint az ingatlanokra vonatkozó beruházási és fejlesztési feladatok. A Forster Központ 296 fős személyi állományából négyen az MMA-hoz, 70-en a Miniszterelnökséghez, egy személy a NISZ-hez, három a KEF-hez kerülnek koreláltan, a többi szakember pedig a nonprofit kft.-hez. A helyszín, Daróczi utca XI. kerületben marad, bár az átalakítás és a végleges kialakítás még folyamatban van; a munka befejezéséről január elsejétől a Budavári Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Nonprofit Kft. Baselitz gondoskodik.

A törvényi alap és a szerződéses elővásárlási jog összefüggései

Az elővásárlási jog (Ptk. 5:81. §) alapján az eladó köteles a vevői ajánlat lényeges feltételeit - vételár, fizetési mód, határidők - hitelesen közölni az elővásárlásra jogosulttal. A jogosult a megadott feltételekkel élhet, lemondhat róla írásban, vagy hallgathat, ami lemondásnak minősül. Az elővásárlási jog lehet törvényen alapuló vagy szerződésen alapuló; a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéses jogot. Több jogosult esetén sorrend állítható fel a jogszabály vagy a szerződések alapján, és amennyiben azonos rangon több jogosult van, az elfogadó nyilatkozat megtételére nyitva álló határidő leteltét követően az eladó választhat.

Az elővásárlási jog kifejezetten kötött: ha a tulajdonos a kapott vételi ajánlatot közli, akkor a jog jogosultja ezt teljes egészében el kell fogadja, vagy lemondhat róla. Az elfogadó nyilatkozat megtételére vonatkozó határidőnek “a körülmények által indokolt” megfelelőnek kell lennie, és az ilyen határidő arányosnak tekintendő a felek körülményeihez képest. A jog gyakorlásához adott nyilatkozat írásban, és lehetőleg közölt feltételek szerint történik; a nyilatkozat megtételéhez szükséges információk közlése is kötelező lehet.

Az elővásárlási jog és az ingatlan-nyilvántartás kapcsolata

Ha az elővásárlási jog alapját a törvény vagy szerződés adja, a bejegyzés a jog hatályát nem feltétlenül szükséges bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba; azonban a bejegyzés hiánya esetén a jog kötelmi hatályt gyakorol a szerződő felek között. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog azonban általában fennállhat bejegyzés nélkül is, és elsőbbséget élvez a jóhiszemű vevővel szemben. A bejegyzés hiánya csak a kötelmi viszonyokra lehet hatással a felek között, míg a jogszabály alapján keletkező jog erőteljesen érvényesül. Vannak esetek, amikor a bejegyzés mindenkinek kötelező és közigazgatási eljárásokban kötelezően figyelembe veendő.

Az osztatlan közös tulajdon esetében a tulajdonostársak elővásárlási joga a többi tulajdonostársat illetheti meg, és a törvények szerint az érintettek egymás közötti jogviszonyai alapján érvényesíthető. A társasházi alapító okiratban kikötött elővásárlási jogot a jogszabályok szerint kell alkalmazni, és az ilyen jogot a földhivatal hiánypótlási felhívásával ellenőrizheti.

Gyakorlati példák és jogesetek összefüggései

A forrásanyagban található jogszabályi összefüggések között szerepel több konkrét jogeset és teoretikus álláspont is. A példák bemutatják, hogy az elővásárlási jog gyakorlását melyik célból, milyen hosszú határidőkkel, és milyen közlési módokkal érdemes elvégezni. A legfontosabb tanulság, hogy a jogosultnak minden lényeges információt meg kell kapnia az ajánlatról, beleértve a vételárat, a fizetési ütemezést és a vevő nevét. A bírói gyakorlat kiemeli, hogy a “körülmények által indokolt határidő” mércéje mindig annak lehetősége, hogy a jogosult felelősséggel megfontolhassa a szerződéses feltételeket és lehetőségét a teljesítésre.

Az egyik jelentős tanulság a 2/2009 PK vélemény és a 6:223. § összefüggéseiben az, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételéhez a megadott határidő anyagi jogi jellegű, és a nyilatkozat megtételére a felek közötti körülmények figyelembevételével kell meghatározni. Ha a határidő túl rövid, az a jogosult jogainak gyakorlását korlátozza. E tekintetben a bírói gyakorlat azt is kimondja, hogy a jegyzett vagy szkenneléses aláírás is megfelelhet az írásbeli nyilatkozatnak a 6:7-es rendelkezés alapján. A teljesítőképesség igazolásának szükségessége olyan esetben merül fel, ha a jogsértésből eredő igények peres eljárásban érvényesíthetők.

Elővásárlási jog kijátszása és büntetőjogi kockázatok

A Kúria büntetőjogi döntései alátámasztják, hogy az elővásárlási jog kijátszása nem csak polgári jogi, hanem büntetőjogi következményekkel is járhat, például hamisítás vagy színlelt ügylet esetén. A PJ vélemények és a BVH döntések összegzik, hogy a jogszabályok kijátszása valós gazdasági érdek nélkül is színlelt szerződéshez vezethet, amely polgári semmisséghez és büntetőjogi felelősséghez vezethet. A jogsértő eljárások növelik a fegyelmi és felelősségi kockázatokat az érintett szakemberek számára is.

Gyakorlati útmutató az elővásárlási jog kezeléséhez eladóknak

1. Írásbeli értesítés közlése az elővásárlásra jogosult részére a vételi ajánlat lényeges elemeivel (vételár, fizetési ütemezés, vevő neve) a törvényi vagy szerződéses előírások szerint.
2. A határidő meghatározása a körülmények figyelembevételével, ahol az elfogadó nyilatkozat megtételéhez reális időt kell biztosítani.
3. Ha több jogosult van, a sorrend rendezése a jogszabály vagy a szerződések alapján.
4. Az elfogadó nyilatkozat és az új adásvételi szerződés közlése a földhivatalhoz történő bejegyzés érdekében, a bejegyzés a jogosult javára történik.
5. Ha a jogosult nem él a jogával vagy elmulasztja a határidőt, a szerződés a jogosulttól függetlenül jöhet létre a többi feltétel teljesítésével.
6. A teljesítőképesség igazolását a peres eljárás során kell bemutatni, különösen akkor, ha a jogsértés peres úton érvényesíthető.

Táblázat: főbb formák és sorrendek az elővásárlási jogban

Hogyan kezelhető a teremgarázsok elővásárlási joga?

A teremgarázsok gyakran osztatlan közös tulajdonban vannak, így az elővásárlási jog különösen fontos. 2022 óta a közös képviselő kifüggesztési nyilatkozata is elegendő lehet a földhivatali bejegyzéshez. A kifüggesztett irat tartalmazza az ajánlat lényeges adatait: pontos megnevezés, tulajdoni hányad/beálló azonosítója, vevő adatai, vételár, határidők, és a közvetítő aláírások. Az ajánlati kötöttség kezdő és záró dátuma is feltüntetendő.

Mi legyen a megelőző előkészület?

A jogi helyzet bonyolultsága miatt érdemes előzetes jóhiszemű nyilatkozatot beszerezni a leendő elővásárlási jogosultaktól, mielőtt a hirdetést kiadnák. Így elkerülhető, hogy a későbbiekben derüljön ki: a jogosult nem kíván élni a jogával. A jogi eljárások során kiemelkedően fontos a pontos közlés és a határidők betartása, valamint a nyilatkozat megtétele során a megfelelő formátum és hitelesítés.

tags: #elovasarlasi #jog #forster #kozpont

Népszerű bejegyzések:

• Háziszigetelt epoxipadló kivitelezése lépésről lépésre
• Régi ház felújítása és villamosság felújítása városi környezetben
• Hogyan készítsünk hungarocell karácsonyi házikót?
• Exobolygók száma a Drake-egyenlet fényében a Kepler-űrtávcső adataival
• Termelési adatok és elővetemények a takarmányborsónál