Elővásárlási jog közös használatú helyiségek esetén: teremgarázsok és tárolók különös összefüggései
A bevezető útmutató világos: a blogon található információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem minősülnek jogi tanácsadásnak. A teremgarázsok jogi helyzete meglehetősen sok nehézséget okozhat, ha az értékesítésükre kerül sor. A társasház aljában található mélygarázsok az ingatlan-nyilvántartásban tipikusan egyetlen albetétként vannak feltüntetve, vagyis az egyes beállóhelyek nem képeznek egy-egy kis ingatlant, saját külön helyrajzi számmal, hanem az egész garázs egyetlen ingatlannak minősül. Aki rendelkezik beállóhellyel, az valójában ennek az egyetlen nagy ingatlannak válik tulajdonosává, és a beállóhelyének megfelelő arányban fog tulajdont szerezni. Ebből kifolyólag osztatlan közös tulajdon jön létre a felek között, ez pedig azzal a következménnyel jár, hogy elővásárlási jogot szereznek egymás tulajdoni hányadára a törvény előírásainak köszönhetően.
Mi az elővásárlási jog és miért alakul ki közös tulajdonban lévő teremgarázsok esetén?
Az elővásárlási jog lényege szerint az érintett dolog eladásakor az elővásárlásra jogosultak megelőzése nélkül vásárolhatja meg a dolgot. Ha a vásárlás mellett dönt, ugyanazon feltétekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a külső harmadik személy, aki eredetileg vételi ajánlatot tett rá. Így hiába szeretnénk megvenni egy beállóhelyet a társasház teremgarázsában, ha van egy másik tulajdonostárs, aki élni kíván elővásárlási jogával, meg fog előzni bennünket. Az eladó köteles a jogosultakat megfelelően tájékoztatni az eladási szándékáról.
A közös tulajdonban lévő teremgarázsok esetében az egyes beállóhelyek értékesítésekor a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Az elmúlt évek gyakorlata szerint tehát minden egyes tulajdonostársat meg kellett keresni, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. A földhivatal részére csatolni kellett a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni, vagy ha a jogosult nem nyilatkozott, írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat közlésének igazolása történt.
Jogszabályi keretek és gyakorlati megfontolások
- Az elővásárlási jog alapja lehet a Ptk. szabályozása vagy szerződésen alapuló jog is.
- A törvény szerint az elővásárlási jog megköthető a társasház alapító okiratában is, és ezt be kell jegyezni a tulajdoni lapra, hogy érvényes legyen.
- Ha több elővásárlásra jogosult van,, a sorrendet a jogszabály vagy az alapító okirat határozza meg; közlésre kerül minden érintett, és az elfogadó nyilatkozatok sorrendben érvényesek.
- A gyakorlatban a határidő jellemzően 8-15 naptári nap között van, de minden esetet egyedileg kell vizsgálni.
A törzslap és a jogi összefüggések kialakításánál fontos kiemelni, hogy a társasházi alapító okiratban meghatározott elővásárlási jog csak akkor érvényesíthető, ha az megfelelően be van jegyezve a törzslapra. Emellett a dologösszesség (például egy lakás és vele együtt értékesített garázs) esetében az elővásárlási joga jogosult csak a teljes egészet fogadhatja el, tehát nem választhatja külön az ingatlant és a garázst.
A gyakorlatban előforduló folyamatok a teremgarázsok értékesítésénél
- Az eladó köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosultakkal. A közlés történhet tértivevényes levélben vagy személyesen, írásos bizonyítékkal igazolva.
- Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot, a szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között jön létre, a feltételek megegyeznek a vételi ajánlat feltételeivel.
- Ha a jogosult lemond a jogáról vagy nem nyilatkozik, az eladó a többi feltételnek megfelelően folytathatja az adásvételt, de a bizonyítási és értesítési kötelezettség továbbra is fennáll.
- A földhivatalnál minden bejegyzés a nyilatkozatok és felhívások benyújtásával, tértivevényekkel és ellenjegyzett nyilatkozatokkal történik.
Nagyobb számú tulajdonostárssal és az elővásárlási joggal kapcsolatos gyakorlati buktatók
Jó gyakorlati tanács: a közös képviselő nyilatkozata legyen teljes bizonyító erejű magánokiratban foglalva, és a kifüggesztés napja, a levétel napja és a képviseleti aláírása egy helyen legyen feltüntetve. A közös képviselő szerepe jogi és gyakorlati keret: a kifüggesztéshez szükséges nyilatkozatok és az összes melléklet összegyűjtése a földhivatal előtt.
Ha nagy számban érintettek valósítják meg az elővásárlási jogot, a bírói gyakorlat szerint a jogsértést fel lehet deríteni a földhivatalnál, és hiánypótlási eljárás keretében utólag igazolni lehet a jog gyakorlását. Ugyanakkor mindez hosszabb és költségesebb eljárásokat jelenthet, ezért érdemes előre gondoskodni a megfelelő értesítésről.
Összefüggések a lakások és teremgarázsok között
Fontos megjegyezni, hogy az elővásárlási jog erősebb, mint a szerződésen alapuló jog. A törvény és a társasházi törvény szabályozza az elővásárlási jog részleteit, és a tulajdonostársak jogait erősen befolyásolja minden közös tulajdonú ingatlan esetében. A „dologösszesség” kifejezés azt jelenti, hogy ha a garázs és a lakás együtt kerül eladásra, a jogosult a teljes együttest veheti meg, és a bejegyzéshez meg kell adni a teljes ajánlatot.
A legfontosabb technikai részletek röviden
- Az eladó köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosultakkal.
- A jog gyakorlására adott határidő körülbelül 8-15 nap lehet, de minden esetben az összes körülmény alapján döntenek a bíróságok.
- Ha több jogosult van, sorrendet és arányt az alapító okirat vagy a jogszabály határozza meg; értesítés után a jogosultak nyilatkozhatnak.
- A lemondó nyilatkozatot írásban és lehetőség szerint teljes bizonyító erejű magánokiratban kell benyújtani a földhivatalhoz.
- A földhivatal és a közös képviselő nyomtatott vagy kifüggesztett értesítéseket is alkalmazhat a hatályos jogszabályok szerint.
Képzett tanácsok az eladók és vevők számára
- Javasolt külön szerződni a garázs és a lakás adásvételi szerződésével, hogy elkerülhető legyen az elővásárlási jog kiterjedése a garázsra is.
- Érdemes a vételi ajánlatot a lehető legtisztábban, teljes körűen közölni a jogosultakkal, és a visszautasítást vagy elfogadást írásban rögzíteni.
- A nagy számú jogosult esetén fontolóra vehető a közös képviselő által kihelyezett kifüggesztés: ez egyszerűsítheti a nyomtatott bizonyítékokat és a szükséges mellékleteket.
- A jogi képviselet bevonása segít a bonyolult szabályok közti eligazodásban és a megfelelés biztosításában.
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG INGATLANVÁSÁRLÁSKOR: Egy szabály, ami akár meghiúsíthatja az üzletet
Ha Ön teremgarázs beállóhelyét kínálja eladásra, számoljon az elővásárlási joggal járó hosszabb menettel és a szükséges értesítési kötelezettségekkel. A jogi háttér részletes ismerete és a pontos eljárások betartása segít elkerülni a későbbi vitákat és jogi kellemetlenségeket.
tags: #elovasarlasi #jog #kozos #hasznalatu #helyseg