Elővásárlási jog szabályai a magyar jogban

Az elővásárlási jog rendkívül összetett jogintézmény, amely lehet jogszabályon alapuló vagy szerződéses alapú, és melynek célja, hogy a jogalanyok - például tulajdonostársak vagy az állam - a harmadik személy által kínált vételi ajánlat előtt megvásárolhassák az ingatlant azonos feltételekkel.

1. Az elővásárlási jog keletkezése és általános jellemzői

Az elővásárlási jog keletkezhet írásbeli megállapodással vagy jogszabály alapján. Ha a tulajdonos szerződéssel alapít elővásárlási jogot, és harmadik személytől érkezik vételi ajánlat, az elővásárlás jogosultja a megadott feltételek szerint előnyt élvez a harmadik személlyel szemben a dolog megvásárlásában.

A régi Ptk. szerint az elővásárlási jog átruházása - ha törvény másképp nem rendelkezik - semmis, kivéve, ha gazdálkodó szervezet kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog az örökösökre nem száll át, és az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötése írásba kell foglalni.

Az elővásárlási jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba (vagy közhiteles nyilvántartásba) minden érintett számára kötelező; a jogszabályon alapuló elővásárlási jogot általában nem jegyzik be, mert azt mindenkinek ismerni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog meghatározóbb, és elővásárlási sorrendet állíthat fel, amely lehet törvényes vagy szerződéses alapon.

2. Kifejezetten a törvényes és a szerződéses elővásárlási jogok

2.1. Törvényen alapuló elővásárlási jogok

• Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanoknál a többi tulajdonostársat illeti meg elővásárlási jog; a jog a törvény alapján keletkezik és a törvény által meghatározott sorrendben gyakorolható.
• Állami elővásárlási jog némely esetben fennáll, például termőföldek és védett műemlékek esetén; az állam elővásárlási joga általában elsőbbséget élvez a jogszabályban rögzített helyzetekben.
• Külön jogszabályok (Földforgalmi törvény, Kulturális Örökségvédelmi törvény, közigazgatási-kpolgári jogegységi határozatok) adhatnak részleges vagy teljes kivételeket és specifikus eljárásrendeket.

2.2. Szerződésen alapuló elővásárlási jogok

• Ha a tulajdonos a dolgot szerződéssel terheli elővásárlási joggal, úgy a harmadik személy által tett vételi ajánlat közlésekor az elővásárlási jog jogosultja megelőzi a harmadik személyt a feltételek tekintetében.
• A szerződésben meghatározott sorrend és eljárás az irányadó, és az elővásárlási jog gyakorlásával közvetlenül adásvételi szerződés jön létre, ha a jogosult elfogadja az ajánlatot.

3. Az elővásárlási jog gyakorlása: közlés és határidők

Az eladó köteles a harmadik felektől érkezett vételi ajánlatot és az ahhoz kapcsolódó szerződés-tervezetet hitelt érdemlően közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ha az ajánlatot teljes szerződésben megkapják, akkor az elfogadó nyilatkozatot tett jogosulttal a szerződés akkor jön létre, amikor a jogosult elfogadja a feltételeket.

Ha több jogosult van, az elővásárlási jog gyakorlása a megadott sorrendben történik: a jogok keletkezése sorrendje alapján először a rang elsődleges jogosultjai gyakorolhatják a jogot; ha többen azonos rangon állnak, a tulajdonos köteles a jogosultakat tájékoztatni és az elfogadó nyilatkozatok közlését lehetővé tenni.

Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti arányban szereznek közös tulajdont. Ha több jogosult közül nem állapítható meg egyértelműen az arány, akkor mindenki egyenlő arányban szerez tulajdoni hányadot a dolgon.

A határidő meghatározása a jogszabályok szerint történik: a jellemzően elfogadható határidő 15 nap, de előfordulhat 10 vagy akár 5 nap is attól függően, hogy a bíróság hogyan értékeli a körülményeket. A határidő számításánál a kezdőnapot nem kell számítani; a határidő a kézbesítés napját követően kezdődik.

Elkerülendő a jogsértés lehetősége, a teljesítéshez szükséges pénzügyi és egyéb feltételeket is közölni kell, és a nyilatkozatot csak a meghatározott tartalommal szabad elfogadni. Az elfogadó nyilatkozat megtétele után a szerződés a jogosult és az eladó között jön létre, a feltételek változatlanul hagyása mellett.

4. A közlés módja és a közlés hiányának hatásai

A vételi ajánlatot írásban, igazolható módon kell közölni az elővásárlásra jogosulttal. A közlés lehet tértivevényes levél, vagy egyéb igazolható mód, és a közlés hiánya a földhivatali bejegyzés szempontjából problémát jelenthet. Ha különösen sok tulajdonostársa van az ingatlannak (például teremgarázsoknál), a közlés módja a körülményektől függően eltérő lehet; a közös képviselő vagy a szövetkezeti vezetőség közlése is elfogadható lehethet, ha ezt a vonatkozó jogszabály és a bírósági gyakorlat megengedi.

Ha a jogosult nem él jogával vagy nem adja vissza időben elfogadó nyilatkozatát, a tulajdonos a harmadik személy ajánlatának megfelelően adhatja el a dolgot. Ez a gyakorlat szerint továbbra is a törvény és a szerződéses rendelkezések alapján történik, és a fennálló jogi viszonyokat a bíróságok értelmezik meg.

5. Közös tulajdon és területi sajátosságok

Osztatlan közös tulajdon esetén a törvény írja elő az elővásárlási jog fennállását, és a jog gyakorlása során figyelembe kell venni a tulajdoni hányadok arányát, a közös munkák és a használati megosztás megállapítását. Társasházi ingatlanok és közös tulajdonú teremgarázsok esetén gyakran alkalmazzák az elővásárlási jogot, és a közös képviselő nyilatkozata a kifüggesztésére is elegendő lehet a bejegyzéshez a 2022-es módosítások alapján.

Teremgarázsok esetében különösen fontos a nagy számú tulajdonostárs kivételes helyzetek kezelése. Ilyenkor a kifüggesztéses közlés és a hivatalos értesítés mellett a széljegyzett jogokra és a tulajdoni lap aktuális tartalmára is figyelni kell.

6. Gyakorlati útmutatás elővásárlási joggal kapcsolatban

• Tájékozódjon a tulajdoni lapról és az alapító okiratból, hogy ki lehet az elővásárlási jog jogosultja (társasház, közös tulajdon, állam, földforgalmi törvény alapján érintett jogok).
• Ha Ön eladó, és elővásárlási jog terheli az ingatlant, köteles legyen a vételi ajánlatot megfelelően közölni a jogosulttal, lehetőleg tértivevényes módszerrel, és igazolni ezt a kézbesítés megtörténtét.
• Ha több jogosult van, a sorrend és a visszavonható elfogadó nyilatkozatok időzítése kulcsfontosságú; a nyilatkozatot a szükséges tartalommal és formában kell előterjeszteni.
• Amennyiben a jogosult késedelmes vagy hiányos nyilatkozatot ad, érdemes az Inytv. vhr. szerinti hiánypótlási eljárást alkalmazni vagy a jogi képviseletet igénybe venni.
• Ha jogvita merül fel az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban, a polgári bíróság előtt érdemes rendezni a kérdést, mivel az ingatlan-nyilvántartási hatóság hatásköre korlátozott lehet ilyen helyzetekben.

7. Összefoglaló kiemelések a gyakorlatból

Az elővásárlási jog célja, hogy a jogosultak - legyenek azok állami, helyi önkormányzati vagy magánszemélyek - előnyben részesüljenek az ingatlan eladásakor. A jogszabályok és a bírósági gyakorlat között több olyan részlet van, amely befolyásolja a közlés módját, a határidőt, illetve a bejegyzés létrejöttét. A terjedelmes és sokszor összetett eljárások miatt érdemes jogi szakértő segítségét igénybe venni a lehetséges jogérvényesítési módok pontos meghatározásához és a dokumentáció megfelelő előkészítéséhez.

Az alábbi táblázat összegzi a leggyakoribb elővásárlási jogi helyzeteket:

A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy a közlés módja és a nyilatkozat tartalma kényes kérdés; a megfelelő eljárás betartása és a bizonyítható közlés alapvető a bejegyzés jogszerűségéhez. A jogszabályok és a bírósági határozatok folyamatosan alakítják az elővásárlási jog pontos végrehajtási mechanizmusát.

tags: #elovasarlasi #joggal #eles #szabalyai

Népszerű bejegyzések:

• A Széchenyi lakótelep fejlesztései
• Tahi utca kiadó albérlete - részletes ingatlaninformációk és piaci adatok XIII. kerület
• A tökéletes válaszfal kialakítása
• Áttekintés az EU kiegészítő oltalmi tanúsítvány rendeletéről
• Eladó lakásos panzió 19 szobával étteremmel Nagyváradon a vár közelében