Első lakáshoz jutás illetéke: hogyan számítják, kedvezmények és mentességek egy helyen
Magyarországon az ingatlanvásárlást követően a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely leggyakrabban az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Az állam azonban számos esetben biztosít illetékkedvezményt, vagy akár mentességet is. A NAV az illetéket a földhivatali bejegyzés után pár héttel küldi ki értesítésben, és ehhez kapcsolódóan a NAV is megállapítja a forgalmi értéket.
Ki számít első lakásszerzőnek és milyen kedvezmények érhetők el?
Fiatalok 35 év alatt, akik első lakást vásárolnak, 50%-os illetékkedvezményt kaphatnak: azaz 4% helyett 2% a tulajdonszerzés után. A kedvezmény feltételei: az egész lakás vételára nem haladhatja meg a 15 millió forintot, a vásárló legyen 35 év alatti, és az ingatlan lakóingatlan legyen (nem telek, nyaraló vagy üzleti célú ingatlan). 15 millió forintos értékhatárt 2013-ban állapították meg, és jelenleg inkább falusi házak kapcsán fordul elő.
Új CSOK vagy CSOK Plusz program esetén teljes illetékmentesség járhat a lakásra (csak a lakás után). Garázs, műhely vásárlása nem jár illetékmentességgel. Ha a feltételek nem teljesülnek, az állam kiszabhatja az illetéket.
Jogosultság és mentességek különböző esetekben
Az Itv. alapján bizonyos tranzakciók teljesen illetékmentesek lehetnek:
- egyenes ági rokonok közötti vagyonátruházás (pl. szülő-gyermek,Nagyszülő-unoka, örökbefogadás alapján zajló kapcsolatok);
- házastársak közötti vagyonátruházás;
- házastársi vagyonközösség megszüntetése (válás);
- telek megvásárlása abból a célból, hogy 4 éven belül lakóházat építsen rá a vevő, igazoltan beépítési kötelezettséggel;
- új építésű lakás vásárlása 15 millió forintig illetékmentes, ha a kedvezmények feltételei teljesülnek; fölötte 4%-os illeték fizetendő.
- Falusi CSOK és CSOK Plusz esetén illetékmentesség járhat, a részletek a programtól függően.
A kivételek közé tartozik az is, ha a telek a valóságban még nem felel meg a lakóingatlan-befejezési feltételeknek, vagy ha a telek tényleges beépítése nem történt meg a határidőn belül.
Cserepótló vétel és a kedvezmények
Cserepótló vétel esetén, ha az új ingatlan értéke magasabb, mint a korábbi, a kedvezmény a két ingatlan közötti értékkülönbözetre vonatkozik. A korábbi lakástulajdon eladási dátumától számított 5 éven belül vásárolt új ingatlan esetén a kedvezmény érvényes lehet. Ha az új lakás értéke nagyobb, az eladott lakás értékét be lehet számítani, és csak a különbözet után kell az illetéket megfizetni. 5 év határidő 2026. január 1-től hatályos, korábban 3 év volt.
Ha az új ingatlan értéke magasabb, de az eladás az eladás előtti 1 éven belül történik, akkor is az eladott ingatlan értéke csökkenti az illeték alapját. Ezen felül a NAV felfüggesztheti az adóztatási eljárást, ha a lakásvásárlást követően az új lakást vásárolja meg, és az eladott lakás értékétől függően állapítja meg az illetéket a NAV.
Részletfizetés és kifizetés részletei
Első lakás vásárlásakor a magánszemélyek kérhetik az illeték 12 hónapos, kamatmentes részletfizetését, függetlenül az életkortól és a lakás értékétől. A kérelem a NAV B400-es nyomtatványán vagy papír alapon nyújtható be. Ha a részletet késedelmesen teljesítjük, a kedvezményt elveszíthetjük, és a fennálló tartozást egy összegben követelheti a NAV, plusz késedelmi pótlékot számíthat fel.
Nem első lakásszerzők számára is van lehetőség automatikus részletfizetésre legfeljebb 2 millió forintig, 12 hónapra. Ezt a NAV egy éven belül vagy méltányossági alapon bármikor bírálhatja el.
Hogyan számolható ki az illeték?
Az alapértelmezett szabály szerint az ingatlanvásárlásnál és a gépjármű-vagyonátruházásnál az illeték mértéke eltérhet. Ingatlanvásárlás esetén az illeték általános mértéke 4%, az első 1 milliárd forint értékig, és 1 milliárd fölött 2% az az összeg, amely túllép ezen határt. Az ingatlanonként 200 millió forintos plafon érvényes kérdéses esetekben. A forgalmi értéket a NAV állapítja meg, és a legtöbb esetben a forgalmi érték megegyezik az adásvételi szerződésben feltüntetett összeggel.
A vagyonszerzés alá eső vagyoni értékű jog megszerzésekor az illeték alapját és mértékét szintén a jogi szabályozás határozza meg, az Itv. vonatkozó részei szerint.
Mi történik a NAV értesítésével?
A NAV a földhivatal bejegyzését követően néhány héttel értesítést küld a vevőnek a megállapított illetékről és annak összegéről. A NAV a B400 nyomtatvány alapján bejelenti a vagyonszerzési illeték kiszabását. A NAV 60 napot ad a kiszabásra, majd a fizetési meghagyás véglegessé válik 15 napon belül. Ha a vevő jogorvoslatot kíván élni, lehetősége van fellebbezni.
Hasznos tippek és gyakran felmerülő kérdések
- Érdemes előzetesen számítani az illetéket egy kalkulátorral, hogy legyen elegendő forrás a fizetéshez. Például egy 40 millió forintos lakás esetén az illeték tipikusan 1,6 millió forint lenne, ha nincs kedvezmény.
- Az illeték megfizetésére többféle mód van, például banki átutalás a NAV számlájára, vagy késedelmi pótlék nélküli részletfizetés a jogosultak számára.
- Az első lakás kedvezményének megszerzéséhez fontos, hogy pontosan értelmezett legyen a jogszabály és minden feltétel teljesüljön. A kedvezmények kizárólag lakóingatlanokra vonatkoznak; telek vagy nyaraló esetén más szabályok alkalmazandók.
- Az ügyvéd kitölti és benyújtja a B400-es nyomtatványt, és gondoskodik az illetékmentességének vagy kedvezményének bizonyításáról.
- Kiemelten figyelni kell a határidőket: a NAV által megállapított fizetési határidő és a nyilatkozat beérkezésének határideje meghatározza a kedvezmények érvényességét.
Források és gyakorlati lépések
Az első lakás illetékével kapcsolatos legfontosabb lépések:
- Kérdezd meg az ingatlanügyletet intéző ügyvédet a rendelkezésre álló kedvezményekről és a B400-es nyomtatvány kitöltéséről.
- Ellenőrizd a NAV legfrissebb tájékoztatóit és a CSOK feltételeit, mert azok időről időre változhatnak.
- Készíts részletes költségvetést a vásárlás előtt, és számolj az integrált költségekkel (ügyvédi díj, földhivatali díjak, közműátírás, felújítási költségek).
- Használd ki a részletfizetési lehetőségeket, és tájékozódj a méltányossági eljárásokról, ha nincs elég likviditás.
Az illetékfizetés részleteiről és kedvezményekről a NAV hivatalos tájékoztatóit és az Itv. szabályait érdemes alaposan tanulmányozni. Sok esetben a kedvezmények és mentességek összeadják a lehetőségeket, és jelentős megtakarítást eredményezhetnek a vevő számára.
tags: #elso #lakashoz #jutas #illeteke