Energetikai rendeletek és zártkerti ingatlanok bejegyzéseinek művelés alóli kivétele Budapesten
A témát körbejáró írás a budapesti önkormányzati rendeletek és a hozzájuk kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási eljárások részleteit gyűjti össze, kiemelve a XVIII. kerület „zártkerti művelés alóli kivonása” lehetőségeit, valamint a Csepel és a Budafok-Tétény kerületekhez kapcsolódó energetikai tanúsítási kötelezettségek hatályát és összefüggéseit. A cikk áttekinti a jogszabályi hátteret, a kérelem beadásának feltételeit, a megvalósítható útvonalakat és a gyakorlati kihívásokat az ingatlantulajdonosok számára.
A zártkerti területek kivonása: miért és hogyan?
Budapest XVIII. kerületének A 12/2026. (VI. 1.) önkormányzati rendelete alapján a Kerékvágás út - Alacskai út - Aratás utca által határolt területen lévő zártkerti ingatlanok esetében kérelmezhető a művelési ág alól kivett területként történő bejegyzés tulajdonosi kezdeményezésre, amennyiben az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként van nyilvántartva. Hasonlóan, Budapest XXI. kerület Csepel Önkormányzata A 20/2025. (X. 1.) rendelete alapján a Csepeli út (214001 hrsz.) és környékének zártkerti ingatlanjaira vonatkozóan is lehetőség adódik a kivonás kérelmezésére. A megvalósításhoz tehát helyi rendelet és földhivatali eljárás szükséges, és a kivonás nem automatikus minősítés: a földhivatal döntése azt tükrözi, hogy adott terület már kijelölésre került-e a kivonás lehetőségének.
A 2026-os jogi környezet szerint az önkormányzati rendelet kijelöli a területeket, de a kivonás tényleges folyamata a 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti földhivatali eljárásban zajlik. A kerületi rendelet csak lehetőséget rögzít, nem minősíti át automatikusan a telkek rendeltetését.
Hogyan működik a kivonás folyamata?
- Előzetes feltétel: hatályos önkormányzati rendeletnek kell kijelölnie a kérelmezhető területet.
- Az ingatlan a tulajdoni lapon zártkertként szerepel, és csatolják a rendeletre hivatkozó dokumentumokat.
- A kérelem beadása a földhivatalhoz a 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti „adatváltozás bejegyzése iránti kérelem” formájában történik.
- Lehetőség van részleges kivonásra is telekmegosztásos eljárás keretében, de a „művelés alól kivett” jogi jelleg részterületre osztás nélkül nem tehető át.
A kivonás célja, hogy a telek átminősítési lehetőségét megnyissa a terület tulajdonosának, amely javíthatja az eladási lehetőségeket, a beépítési döntések meghozatalát és a hitelhez jutást. Ugyanakkor a kivonás nem jelent automatikus beépítési jogot, és az övezeti besorolás, minimális telekméret, közműellátottság és egyéb feltételek továbbra is fennállnak.
A kerületek energetikai tanúsítási kötelezettségei
Budafok-Tétény kerületében a 4/2026. (II. 16.) önkormányzati rendelet a területi lehatárolásokon belül írja elő az ingatlan-nyilvántartás 2021. évi C. törvény szerinti kivonás lehetőségét a zártkerti ingatlanokra vonatkozóan. A kivonás a földhivatalnál induló eljárás, de az önkormányzat határmezőket jelöl ki, ahol a kivonás kérelmezhető. A gyakorlatban ez gyorsítható, ha a telek tényleges funkciója már nem mezőgazdasági, például régi présház vagy üdülő, és a terület a kijelölt zónában található.
Budapest XXI. kerület Csepel Önkormányzata a 20/2025. (X. 1.) rendeletben is hasonló kijelöléseket alkalmaz, és a tulajdonos kérelmezheti a művelés alóli kivonást. A kivonás előnyével élve, a telek értéke növekedhet, és a banki finanszírozási lehetőségek is bővülhetnek, például lakóépületekhez kapcsolódó kamatmentes vagy kedvezményes hitelek felé irányuló finanszírozási konstrukciók felé.
Gyakori gyakorlati pontosságok és hibák
- Ne kezdje meg a kivonást a foglaló átvétele után - a szerződés és a kivonás közötti időzítés szerződésszegéshez vezethet a hitelfelvételnél.
- Ne feltételezze automatikusan, hogy a kivonás egyben átminősítés lakóövezetté lesz; a helyi rendelet dönti el, hogy adott területről beszélhetünk-e kivonásról.
Az Európai Unió Irányelve (2002/91/EK) alapján 176/2008. (VI. 30.) Kormányrendelet szerint történt az épületek energetikai jellemzőinek tanúsítása. A cél az, hogy informálja a vásárlókat az épület várható energiaigényéről, és segítse a döntéshozatalt.
A TNM rendelet és az ezt követő módosítások meghatározzák, hogy a tanúsítást milyen módszerekkel lehet végrehajtani. Az 5. § körülbelül a tanúsítási módokat taglalja: 1) energetikai minőségtanúsítványt, és 2) meglévő épületek számításos tanúsítását. A kötelező tanúsítás többnyire a bérbeadás és adásvétel része, és az összesített energetikai jellemző illetve a fajlagos energiaigény meghatározását tartalmazza.
A 7/2006 TNM rendelet szerint a tanúsítás három felhasználási funkcióra meghatároz értékeket: lakóépület, oktatási épület, irodaépület. Egyéb rendeltetés esetén egyéni számítás szükséges.
Hogyan hat a kötelezettség a kerületekre?
2012 óta a tanúsítási kötelezettségek egyre szélesebb körben érvényesek, és a jogszabályok szerint a 7/2006 TNM rendeletet 2023-ig jelentős módosítások követték. 9/2023. (V.) 2024. január 1-től minden ingatlan adásvételéhez és bérbeadásához új energetikai tanúsítvány szükséges. A megújuló energiaforrásokon alapuló rendszerek és az energiatakarékosságra vonatkozó követelmények szervesen összekapcsolódnak a földhasználati és épületjogszabályokkal.
Gyakorlati útmutató: mit tegyen a tulajdonos?
- Ha zártkerti ingatlant szeretne kivonni, legyen hatályos önkormányzati rendelet a terület kijelöléséről, és legyen a zártkerti ingatlan ténylegesen a tulajdoni lapon zártkertként feltüntetve.
- Írjon az illetékes önkormányzathoz, hogy a kijelölt területen lehet-e kivonást kezdeményezni; sok település ezt az igényt politikai és közösségi nyomás hatására hozza meg.
- A kivonási kérelem benyújtásakor csatolja a helyszínrajzot, tulajdoni lapot, meghatalmazást és a vonatkozó jogszabályokra való hivatkozást.
- Ha a telek részben kerül kivonásra, készüljön fel a telekmegosztási eljárásra és a megfelelő rendezési tervre.
A kivonás után az ingatlan megnevezése a tulajdoni lapon a következőképpen alakul: ha nincs épület, akkor „zártkerti művelés alól kivett terület”; ha van épület, akkor „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]”. A kivonás nem építési engedély, de a beépíthetőség továbbra is a helyi övezeti besorolástól és a közműellátottságtól függ.
tags: #energetikai #rendelet #zartkerti