Az epítés alatt álló házak és a CSOK-kedvezmények hatása a magyar lakáspiacra

A lakásépítési áfa csökkentése és a családi otthonteremtő program (CSOK) keretében az állam által kiutalható lakásvásárlási kölcsön összegének jelentős megnövelése miatt az elmúlt hónapokban a beruházási kedv és az újépítésű lakások iránti kereslet növekedésnek indult. Az építkezés elhúzódása miatt a felek gyakran előszerződést kötnek, ahol a végleges adásvételi szerződés egyes feltételei részben vagy egészben rögzítésre kerülnek, figyelembe véve, hogy az építési vállalkozó a részleteket a kivitelezés során hasznosítja.

Az új rendszer lehetővé teszi, hogy társasházi projektekben épülő lakások már a beruházás korai szakaszában beazonosíthatóvá váljanak az ingatlan-nyilvántartásban. A bankok kockázatkezelési elvei szerint a törvényi és bírósági gyakorlat által megkövetelt feltételek teljesülése alapvető a szerződések érvényesítéséhez. A kockázatokat két fő ponton lehet összefoglalni: az egyik a lakás önálló albetétként történő bejegyzése, a másik pedig a használatbavételi engedély megszerzése, amely a szakhatóságok bevonását is magában foglalhatja.

Infografika: A magyar ingatlanpiac szerkezete és a CSOK hatásai

Az előszerződés kockázatai és a vevői védelem lehetőségei

Az előszerződés a Ptk. minimális feltételeit követve rögzíti a felek közötti megállapodás lényeges elemeit, például az ingatlan megjelölését és a vételár megállapítását. A legnagyobb kockázat az lehet, hogy a lakás önálló albetétként bejegyzése hosszabb időt vehet igénybe, vagy a használatbavételi engedély hiányában marad a változó projekt futamideje. A vevő érdekét szolgálja az eddigi gyakorlatban az ügyvédi letétbe történő teljesítés és a lehetőség, hogy a szerződésben olyan indokolt elállási jog legyen rögzítve, amely a kivitelező késedelme esetén érvényesíthető.

A foglaló összege gyakran a vételár 10 százaléka körül alakul, és a szerződésmeghiúsulás esetén a felek közti felelősség arányában visszafizetésre kerülhet. Amennyiben a meghiúsulásért az eladó felel, a foglaló kétszerese is visszajárhat a vevőnek; ha a vevő hibájából születik meg a meghiúsulás, a foglaló elveszhet, de a vevő előlegének visszafizetése minden esetben szóba kerülhet.

Előtérben a finanszírozás és a projekthelyzet

  • A finanszírozás rugalmasabbá tétele, különösen az állami támogatott hitelek esetén, stabil pontot jelenthet a rendszerben. A folyósítás gyakran az építkezés előrehaladásához igazodik. A projektek finanszírozásánál fontos a kivitelező és a vevő közötti biztonságos pénzügyi elszámolás, amelyet például semleges letéti megoldásokkal lehet erősíteni.
  • A társasházi építményi jog bejegyzése kulcsfontosságú, hiszen ez a feltétel teszi lehetővé az önálló albetétként történő bejegyzést a földhivatalnál. Ha a társasház alapító okirat-módosítását valamelyik tulajdonostárs megtagadja, a bejegyzés és ezzel a használatbavételi engedély megszerzése is akadályba kerülhet.
  • Előfordulhat, hogy az építés befejezése csúszik, ezért fontos megfontolni a szerződésben rögzített határidők és a kötelező teljesítés közötti arányokat, valamint a késedelmi és elállási feltételek részleteit.

Hogyan könnyítik meg az új jogszabályok az építés alatt álló ingatlanok vásárlását?

2026. március 6-án hatályba lépett egy kormányrendelet, amely az Otthon Start hitelből és a CSOK Plusz programból származó támogatott hitel lehetőségeit javítja. Az új szabályok három fő opciót kínálnak az új építésű ingatlanok vásárlóinak:

  1. A kivitelező a projekthez szükséges kölcsönt (projekthitel) vesz fel, a társasházi építményi jog bejegyzése megvalósul, és a támogatott hitel összegét szakaszosan, óvadéki számlára utalják a kivitelező részére. Az utolsó részlet lehívása csak akkor történik meg, ha a lakás értékbecslő által igazoltan megfelel a lakhatási feltételeknek. A beruházás befejezésére legfeljebb 4 év adható meg, melyet indokolt esetben egy évvel meghosszabbíthatnak.
  2. A szakaszos folyósítás egyszerűbb feltételekkel történik: nincs szükség projekthitelre és társasházi jog bejegyzésére. Az utolsó részlet lehívásához azonban szükséges a használatbavételi engedély. A hátrány, hogy a kamattámogatás és a kedvező kamat csak a használatbavételi engedély megszerzése után indul el.
  3. Jelenleg is gyakorlati megoldás a bankok részéről: a támogatott hitellel történő vásárlás és finanszírozás a befejezésig várakozó projektek esetén. A változás hatályba lépése óta elméleti lehetőség, hogy a bankok átvezessék az új feltételeket és felkészüljenek a támogatott hitel nyújtására.

A jogszabálymódosítás fontos következménye, hogy a vevők mostantól olyan finanszírozási lehetőségeket is igénybe vehetnek, amelyek a korábbi szabályok mellett elérhetetlenek voltak. Az új rendszerek segíthetik a vevők pénzügyi tervezését és a kivitelezőkkel való tárgyalásokat. Ugyanakkor érdemes körültekintően megfontolni minden részletet: a tervezés, a tervek-török és a kivitelező előtörténete mind-mind hatással lehet a megvalósításra és a végső árcsökkentésre.

tags: #epites #alatt #allo #haz

Népszerű bejegyzések: