Jelzáloghitelek és a bank részére nyújtott jelzálog felhasználásának szabályai

Ez a cikk a banki jelzáloghitelezés főbb szabályait, a fedezet, jövedelemvizsgálat és az előtörlesztés sajátosságait foglalja össze a megadott szövegrészletek alapján.

A rendelet hatálya és definíciók

E rendelet hatálya - a (2) bekezdésben foglaltak kivételével - a részvénytársasági formában működő hitelintézetre, a harmadik országbeli hitelintézet magyarországi fióktelepére … és a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény szerint összevont alapú felügyelet alá tartozó, hitelintézetet is tartalmazó csoport (a továbbiakban: hitelintézeti csoport) intézményeire terjed ki.

A jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató az 1. melléklet szerint számított mutatószám.

A jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató nevezője az éven túli hátralévő lejáratú, lakossági forint jelzáloghitel-állomány könyv szerinti nettó értéke.

Mi a jelzáloghitel és milyen fedezetet vár el a bank?

Jelzáloghitelnek nevezzük azokat a kölcsönöket, melyeknél a bank jelzálogjogot jegyez be a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra.

A bank a hitel fedezeteként általában tehermentes ingatlant fogad el, de bizonyos terhek nem kizáró okok.

A jelzáloghitel mögött ingatlanfedezet van, amire a bank jelzálogjogot jegyez be.

A hitelhez fedezetként elfogadható ingatlan Magyarországon lévő, forgalomképes, per- teher- és igénymentes ingatlan lehet.

Értékbecslés, hitelfedezeti mutató és maximálisan felvehető összeg

Az értékbecslést a bank kiküldött értékbecslője végzi.

A Hitelfedezeti mutató (HFM) lényege, hogy a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át.

A 10 százalékos önerővel nyújtható lakáshitelek lehetősége módosíthatja a HFM-et, így az ingatlan forgalmi értékének akár 90%-a is lehet az arány.

A 80/90%-os korlátok mellett az ingatlanok összértékének és a fedezetek arányának megfelelően állapítható meg a felvehető hitelösszeg.

A futamidő hosszabbításával a részletek kisebbek lehetnek, de a teljes visszafizetendő összeg megnőhet.

Jövedelem és hitelképesség

A jövedelemvizsgálat megállapítja, hogy mennyi pénz áll havonta rendelkezésedre a hitel törlesztőrészleteinek fizetésére.

A bankok megkülönböztetik az elsődleges jövedelmet és a kiegészítő vagy másodlagos jövedelmet; a kiegészítő jövedelmeket csak egy meglévő elsődleges jövedelem mellett veszik figyelembe.

A hitelnyújtás szempontjából a jövedelem terhelhetősége a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szerint kerül meghatározásra.

A JTM szabályozza, hogy a nettó jövedelmed alapján mekkora havi törlesztőrészleted lehet; a jelenlegi tartozások is beleszámítanak.

Nyilvántartott jövedelmek és papírok igazolása

Vállalkozóként a legfontosabb dokumentum az előző lezárt évről szóló NAV jövedelemigazolás, NAV köztartozásmentes igazolás és az utolsó 3 havi bankszámlakivonatok.

A NAV jövedelemigazolás mellett NAV köztartozásmentes igazolásra is szükség lehet.

A bankszámlakivonatok ellenőrzése a banki gyakorlat része lehet, de ha a számlavezető banknál veszel fel hitelt, a kivonatok benyújtásától eltekinthetnek.

A készpénzben kapott fizetés esetében is számításba vehető lehet, de ilyenkor a munkáltatói igazolás mellett a NAV igazolás is szükséges lehet.

Nyugdíjas és egyéb különlegességek

Nyugdíjas hiteligénylő esetén a fontos előírás a jövedelmen kívül az életkor a futamidő végén.

Rokkantnyugdíjas esetén szükség van a végleges rokkantságot igazoló dokumentumra.

Adóstárs bevonása akkor lehet ésszerű, ha a hitel futamideje alatt érvényesíteni szeretnénk a közös felelősséget.

Egyéb adatok a hiteltermékekről

A jelzáloghitelek alapvetően hosszú távú kölcsönök, melyek futamideje akár 35 év is lehet.

A szabad felhasználású jelzáloghitel használata bármire felhasználható, míg a lakáscélú jelzáloghitel célzottabb.

A kamattípusok között lehetnek fix, változó és referenciakamathoz kötött konstrukciók; a referenciakamat például a BUBOR vagy állampapír átlaghozama lehet.

A THM a kölcsön éves átlagos költségét mutatja, ahol benne van a kamat és a kapcsolódó költségek is.

Állami támogatások és speciális programok

A CSOK és CSOK Plusz támogatások, a falusi CSOK és a Babaváró hitel mind a lakásvásárlást segíthetik.

A CSOK Plusz keretében igényelt kamattámogatott hitel kizárólag lakáscélra fordítható, és a gyermekvállalás a program feltétele.

A Babaváró hitel kamatmentes, és ha 5 éven belül születik gyermek, a futamidő végéig marad kamatmentes; ha nem, bizonyos időszakokra piaci kamatozásúvá válhat.

A felvehető összeg általában 11 millió forintig terjedhet Babaváró hitel esetén.

A CSOK-hitel intézkedéseit és feltételeit érdemes alaposan átnézni, mivel bankonként eltérő lehet a gyakorlat.

Előzetes előbírálat és kockázatok

Előbírálatot több banknál is kérhetsz, hogy megtudd, mekkora hitelre lenne jogosult a jövedelmed alapján.

Az előbírálat segít abban, hogy megtaláld az ingatlanhoz legmegfelelőbb konstrukciót.

Összegzés a gyakorlatból

A jelzáloghitel feltételei között elengedhetetlen a megfelelő ingatlanfedezet, a hiteltípushoz igazított jövedelemigazolás és az adóstárs szükségessége.

A hitel futamideje, a kamatperiódus és a THM mind befolyásolják a havi törlesztőrészletet és a teljes visszafizetendő összeget.

A bankok a fedezet értékét értékbecslő határoztatják meg, és a HFM szabályozza, hogy a hitelösszeg legfeljebb hány százalékban finanszírozható.

A jogszabályok és a banki gyakorlat alapján érdemes alaposan tájékozódni, és szükség esetén hitelszakértő segítségét igénybe venni.