Építési telek átminősítése földhivatalnál: jogi és gyakorlati útmutató
A telekalakítási kérelmeket 2010. január 1-től a körzeti földhivatalok bírálják el. Az engedélyezéshez szükséges leadni a földmérő által elkészített záradékolt változási vázrajzokat és a földmérő által elkészített helyszínrajzot a kialakult és kialakuló beépítésről (beépítési százalék, helyszíni építmények és épület területek pontos feltüntetésével stb.). A földhivatal 60 nap alatt kiadja határozatát, amely lehet hozzájáruló, de lehet elutasító is. A szakhatóság (állami főépítész) az állásfoglalásaiban a telekalakításról szóló 85/2000 (XI.8.) FVM rendelet 3.§ és 4.§-a, valamint az 1997 évi LXXVIII. A telket úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőek legyenek. Meglévő, beépített telket érintő telekalakítás csak akkor engedélyezhető, ha a kialakuló telkek beépítettsége az építésügyi előírásoknak megfelel. A tervezett szabályozási vonallal, például útszélesítéssel érintett telek beépítése csak a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően, az építési telek kialakítását szolgáló telekalakítás földhivatali átvezetését követően lehetséges. Ami azt jelenti, hogy ha az ingatlant rendezési terv szerint útszélesítési szabályozási vonal érinti, azt mind telekalakításnál (pl. A kialakítandó és beépíthető új építési telkek legkisebb szélessége: oldalhatáron álló beépítési mód esetén 15 m, szabadon álló beépítési mód esetén 18 m, ikres beépítés esetén 14 m, zártsorú beépítés esetén 12 m. Oldalkert minimuma többnyire 3, hátsókert minimuma többnyire 6 méter. Weboldalunk, a homeinfo.hu a működése során többféle saját, illetőleg külső szolgáltatóktól származó sütit és szolgáltatásokat használ annak érdekében, hogy a weboldal zavartalan működését, teljes funkcionalitását biztosítsa és magasfokú látogatói élményt garantáljon. Előbbiek egy része tehát a weboldal működéséhez szükséges (funkcionális), egyesek a weboldalunk optimalizálásában (komfort) segítenek, egyesek statisztikai adatokat biztosítanak (statisztikai), mások pedig személyre szabott hirdetések megjelenítését teszik lehetővé (marketing). Attól függően, hogy a település közigazgatási határán belül vagy kívül helyezkedik el egy telek, beszélünk belterületi vagy külterületi ingatlanról. Az ingatlan tulajdoni lapja ezt minden esetben kötelezően tartalmazza. Alapvetően a belterületen helyezkednek el a lakóingatlanok, míg a település külterületén jellemzően a termelő mezőgazdasági és ipari célú ingatlanok. Minden esetben az adott település önkormányzati rendelete fogja meghatározni, hogy a belterületen belül melyik területrész milyen övezeti besorolású (például lakóövezet vagy kereskedelemi övezet) és azt is, hogy az OTÉK-en kívül milyen speciális szabályok alapján lehet az adott ingatlanra építeni. Régen zártkertnek nevezték azokat a földterületeket, amelyek akár a belterületen, akár a külterületen helyezkedtek el és funkciójuk szerint kis szőlők, gyümölcsösök voltak és hétvégi, vagy kiskerti hobbi telkekként használták őket. Nézzünk meg egy konkrét példát. Lehetőségünk van megvásárolni egy külterületi, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott ingatlant. Mindenekelőtt szükség lesz arra, hogy a telket az önkormányzat rendelettel, a rendezési terv módosításával belterületbe vonja. A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet. Az engedélyt előzetesen kell beszerezni, a termőföldigénybevételének (más célú hasznosításának) megkezdését megelőzően.Termőföld más célú végleges hasznosításának minősül a termőföld belterületbe vonása. Külterületi termőföldbelterületbe vonása iránti kérelmet kizárólag az önkormányzat terjeszthet elő. Belterületi, illetően beépítésre szánt területi felhasználásra kerülő területek folyamatosan, a településfejlesztés megvalósításától függően vonhatók a belterületbe. A helyi önkormányzat a belterületbe vonással együtt az érintett ingatlancsoportot egy vagy több övezetbe is fogja sorolni. Az OTÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. A zártkerti ingatlanok tulajdonosai számára 2025 nyara nagy könnyítést hoz. 2025. június 26‑ától ismét lehetőség nyílik a zártkertként nyilvántartott földrészletek művelés alóli kivonására egyszerűsített eljárásban. Az új szabályozás célja, hogy a hétvégi házakkal, gyümölcsöskertekkel, szőlőhegyi telkekkel kapcsolatos forgalom és hasznosítás igazodjon a valósághoz: sok zártkert ma már nem mezőgazdasági célokat szolgál, jogilag mégis termőföldnek minősül, ami bonyolult adásvételi eljárásokkal és magas költségekkel jár. A hazai földforgalmi szabályok eltérően kezelik a mezőgazdasági rendeltetésű ingatlanokat. A zártkerti telek - bár a köznyelvben sokan hétvégi házként vagy nyaralóként tekintenek rá - a földhivatali nyilvántartásban általában művelés alatt álló ingatlannak minősülnek, így elidegenítésükre a termőföldekre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Szigorú adásvételi eljárás: az földforgalmi törvény alapján az ilyen ingatlanok adásvételekor kötelező a szerződés kifüggesztése, abból a célból, hogy az elővásárlásra jogosultak a szerződés tartalmát megismerhessék, továbbá a szerződést az illetékes hatóságnak jóvá kell hagynia. Földvédelmi járulék: ha a tulajdonos ki szeretné vonni a zártkertet a mezőgazdasági művelés alól, a jogszabály úgy tekinti, hogy „más célra” hasznosítja a termőföldet. Ez eddig jelentős földvédelmi járulékkal járt, amelynek összege akár több százezer forint is lehet. Korlátozott felhasználhatóság: a művelés alatt álló zártkert esetében a telek hasznosítása a mezőgazdasági jogszabályokhoz igazodik. 2015 és 2017 között egy átmeneti időszak erejéig a jogalkotó lehetőséget teremtett arra, hogy a zártkerti ingatlanok egyszerűsített eljárás keretében a művelés alól kivonják. Sokan éltek a lehetőséggel, azonban sok tulajdonos lemaradt róla, mert nem hallott róla vagy akkor még nem tartotta szükségesnek. A „Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról” szóló 2025. évi LXVII. törvény módosította az ingatlan‑nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt, bevezetve a 40/E. alcímet és a 72/E. §‑t. Önkormányzati rendelet szükséges: a tulajdonos akkor kérheti a földhivataltól a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett terület” besorolásra történő átvezetését, ha a telek fekvése szerinti települési önkormányzat erről rendeletet alkot. Mentesülés a földvédelmi járulék alól: a törvénymódosítás rögzíti, hogy a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így földvédelmi járulékot nem kell fizetni. Teljes vagy részleges kivonás: a kérelmező nemcsak a teljes ingatlant vonhatja ki, hanem - megfelelő telekmegosztás után - annak egy részét is. Helyi viszonyokhoz igazodó szabályok: az önkormányzat rendelete meghatározhatja, mely városrészekben vagy övezetekben engedélyezett a kivonás, és hol tiltott, például természetvédelmi vagy fejlesztési szempontból. Az átminősítés időtartama attól függ, hogy van‑e már hatályos önkormányzati rendelet, és szükséges‑e telekmegosztás. Ha minden feltétel adott, a kérelem benyújtásától számítva néhány hét alatt lezárulhat az ügy; részleges kivonásnál és földmérői munka esetén azonban hosszabb folyamattal kell számolni. 1. A legfontosabb lépés, hogy a tulajdonos ellenőrizze a települési önkormányzat döntéseit. Csak ott lehet kérni a művelés alóli kivonást, ahol a képviselő‑testület már elfogadta a megfelelő rendeletet. 2. Ha van rendelet, a tulajdonos kérelmet nyújthat be a földhivatalhoz. A kérelemben meg kell jelölni a kivonni kívánt területet (ha nem a teljes telket érinti), csatolni kell a tulajdoni lapot és az önkormányzati rendeletre való hivatkozást, valamint minden további dokumentumot, amelyet a végrehajtási rendelet előír. 3. Amennyiben a tulajdonos csak a telek egy részét kívánja kivonni - például a hétvégi ház körüli udvart -, akkor földmérői munkát kell igénybe venni a telek megosztására. A megosztás eredményeként a kivont terület önálló helyrajzi számot kap. Az ezzel járó költségeket és az eljárási díjat is kalkulálni kell. 4. A földhivatal a kérelem beérkezése után ellenőrzi a feltételek teljesülését: fennáll‑e a helyi rendelet, megtörtént‑e a telekmegosztás (ha szükséges), illetve minden szükséges dokumentum rendelkezésre áll‑e. Ha igen, átvezeti a művelési ág változását a tulajdoni lapon. A „kivett zártkert” státuszú ingatlalt nem terheli a földtörvény szigorú procedúrája, nincs elővásárlási jog, nincs kifüggesztés, az adásvétel a hagyományos ingatlanokéhoz hasonlóan zajlik. A tapasztalatok szerint a művelés alól kivett zártkertek értéke magasabb, mint a mezőgazdasági művelés alatt állóké. A részleges kivonás lehetővé teszi, hogy például a gyümölcsösként használt részt változatlanul hagyjuk, míg a ház körüli udvart kivonjuk. A helyi építési szabályzat, az övezeti besorolás és a településrendezési tervek határozzák meg, hogy mekkora beépíthetőség, közművesítés és telekméret szükséges ahhoz, hogy építési engedélyt kapjunk. Ha az önkormányzat még nem alkotta meg a rendeletet, a művelési ág alóli kivonást nem lehet kezdeményezni. A külterületi, gazdasági épület besorolású ingatlanok finanszírozása továbbra is korlátozott lehet. Bár a kivonás javítja a forgalomképességet, a hitelintézetek gyakran óvatosak az ilyen ingatlanok hitelezésével. Többéves tapasztalattal segítem ügyfeleimet a zártkerti ingatlanok jogi átminősítésében, a települési rendeletek értelmezésében és a szükséges kérelmek elkészítésében. Az érintett szabályok nemcsak a kérelmezésről szólnak: tisztában kell lenni a helyi építési előírásokkal, a telekalakítás technikai részleteivel és az esetleges illeték- és díjterhekkel is. Ügyvédként a teljes folyamatban támogatást nyújtok, a kezdeti tájékozódástól a földhivatali átvezetésig, hogy Ön időben és jogszerűen élhessen a lehetőséggel. A telekalakítási eljárás egyik változata a telekmegosztás (telekfelosztás). Alapvető követelmény, hogy a telekalakítási eljárás során csak azonos fekvésben lévő ingatlanokat lehet létrehozni. A folyamat kezdete előtt érdemes előzetesen egyeztetni a helyi Önkormányzattal, hogy a telekmegosztásnak van-e akadálya. A településrendezési követelményeknek - vagyis a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló új kormányrendeletnek (TÉKA) - való megfelelőség kérdésének vizsgálata korábban jegyzői hatáskör volt, jelenleg a kormányhivatal vizsgálja. 2024. október 1-től minden telekre kikérhető a helyileg illetékes Önkormányzattól a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 81.§ (10) bekezdése szerinti tájékoztató, melyben minden fontos telekalakítási követelményt felsorolásra kerül a tárgyi ingatlanra vonatkozóan. A munka a földhivatali adatszolgáltatás megrendelésével, illetve a megosztandó terület helyszíni ellenőrző felmérésével kezdődik GPS, mérőállomás, vagy mérőszalag segítségével. Ezután a földmérő elkészíti a megosztási vázrajzot, valamint segít önnek kitölteni a megfelelő nyomtatványokat. A földhivatal a földmérő által készített dokumentumokat műszakilag megvizsgálja, hogy megfelel-e az előírásoknak és ha mindent rendben talál záradékolja azt. Erre a törvény szerint 60 nap az ügyintézés határideje. A földmérő a záradékolt vázrajzot öt példányban, valamint a telekalakítási dokumentációt átadja a megbízónak. A megbízó ezután személyesen, vagy ügyvéd által kezdeményezheti a telekalakítási eljárást a földhivatalnál. A telekalakítási engedélyezési eljárás iránti kérelmet formanyomtatványon kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz. A kérelemhez csatolni kell az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását, valamint a záradékolt változási vázrajzot és a telekalakítási dokumentációt. A szükséges szakhatósági állásfoglalásokat a földhivatal szerzi be, amennyiben a kérelmező azt előzetesen nem tette meg. A földhivatal a vázrajzokat megküldi az építési hatóságnak, amely 15 nap alatt mint szakhatóság elbírálja, hogy engedélyezhető-e a telekalakítás. A telekalakítási eljárás 60 nap a teljes eljárásra, vagyis az engedélyezés és az ingatlan-nyilvántartási átvezetés lefolytatására. A földhivatal a szakhatóság határozata alapján engedélyezi a telekegyesítést. Az eljárás eredménye a telekalakítást engedélyező határozat, ami a jogerőssé válásától számított egy évig érvényes. A földhivatal megküldi a telekalakítás engedélyezéséről szóló határozatot a fellebbezési lehetőséggel bíró érintetteknek. Az érintetteknek 15 nap jogvesztő határidejük van a fellebbezésre. Ha senki nem fellebbezett, akkor a földhivatal átrajzolja az ingatlan-nyilvántartási térképet és a tulajdoni lapon is létrehozza az új helyrajzi számokat. Erről határozatban értesíti a tulajdonos(oka)t is. Az árak tájékoztató jellegűek, ajánlattételnek nem minősülnek.
tags: #epitesi #telekke #atminosites #foldhivatal