Epitkezes generalkivitelezo nelkul hogyan csinalom a projektet
Egy nagyobb felújítás, vagy egy házépítés minimum több hónapos, de reálisan inkább éves projekt, így nem árt tisztában lenni elsőként azzal, hogy milyen építőipari változásokra számítsunk ez idő alatt. A kormányzati támogatások lökést adtak a keresletnek, így 2021-től ismét egy felhevült építőiparral kell szembenézni, ami többnyire megnövekedett várakozási és kivitelezési időt, szakmunkáshiányt és költségnövekedést von maga után.
Különösen igaz lehet ez a főváros környékére, ugyanis sok építtető Budapestet és az agglomerációt részesíti előnyben. A Pest megyei kistelepülések mellett a Balaton körül, illetve Nyugat-Magyarországon, Vas és Győr-Moson-Sopron megyében is sok építkezés indult, de Debrecen, Szolnok, Kecskemét környékén is nagy az érdeklődés. A Wienerberger tapasztalata szerint 2020-ban sem látszódott nagy fellélegzés, talán egy rövidebb időre tudtak a magyarországi építőipari vállalatok a víz fölé kerülni. Tavaly már február környékén alig lehetett arra az évre a szakikkal szerződni, de még nagyobb hiány volt az igazán jó szakemberekből. Ez a helyzet 2021-ben is nehezebb lesz, ugyanakkor pozitív változás, hogy sok építőipari szakember visszatért és maradt Magyarországon, mert az építkezések olyan árszintre kerültek, ami mellett megéri nekik itthon dolgozni.
A szakmunkáshiány kapcsán felmerül egy fontos kérdés: a magánszektor és a nagyobb építkezések közötti harc a munkaerőért. Mivel mindenki abba az irányba mozdul, ahol kisebb az ellenállás, egy nagyobb projekt különösen vonzó lehet egy alvállalkozónak, a folyamatos munkaellátás miatt. Ezért nem ritka, hogy olyan cégek is egy nagy építkezésre dolgoznak be, akik eddig csak saját beruházással foglalkoztak. A felvonulási és szervezési terhek szinte ugyanolyanok, mint egy nagyobb munka során, így általában akkor vállalnak kisebb megbízást, ha a munkadíj kompenzálja őket. A kisebb munkák fajlagosan drágábbak, például egy pár négyzetméteres burkolásért gyakran 40-50 ezer forintot lehet elkérni, amit a magánépíttetőknek ki kell fizetniük, habár tudják, hogy az adott munka reálértéke alacsonyabb.
A hiány és a munkadíjak mellett az anyagok ára is kritikus kérdés minden felújításnál vagy építkezésnél. Horváth András szerint az árak exponenciálisan növekednek, így egy adott évre előre fix költségek számítása szinte lehetetlen. Az építőipari anyagok ára folyamatos mozgásban van, például egy januári ár szezonon belül októberben már sokszor nem releváns. Ugyanakkor elképzelhető, hogy egyes termékek árai lefelé korrigálódjanak, ha a gyártó népszerűsíteni akarja őket, de alapvetően a kereslet magasabb árú értékesítést eredményez.
Építsünk, vagy felújítsunk?
Az új építés és egy meglévő ház felújítása közötti döntés sem egyszerű: mindkettőnek megvannak az árnyoldalai és előnyei. Egyes régiókban az árak olyan magasan emelkedtek, hogy 10x10-es kockaház 60-70 millió forintért is továbbadható lehet felújítás előtt. Még aki szerencsésebb helyzetből indul és egy régebbi, olcsóbb házat tulajdonol, annak is kompromisszumokat kell kötnie. Horváth András szerint a felújításoknál érdemes figyelembe venni, hogy a ház szerkezeteiben utólagosan már nem mindig lehet mélyebb beavatkozásokat végezni (például a födém vagy teherhordó fal cseréje). Sok esetben csak a meglévő keretek között lehet előrelépni, és a költségek olyan mértékben növekedhetnek, hogy közelebb kerülhetünk egy nulláról felépített új otthonhoz.
Néha érdemes felújítást választani, ha valaki olcsóbban jut egy régi házhoz, de az energetikai szempontoktól eltekintve előfordulhatnak korlátozások. Az energetikai szempontok miatt a felújítások helyenként drágábbak lehetnek, mert a vállalkozók fajlagosan magasabb árat kérhetnek a kisebb munkákért, mint egy szerkezetkész építésnél. A cikk hangsúlyozza, hogy az új építés sokszor gazdaságosabb lehet bizonyos körülmények között, és személyfüggő, hogy ki melyik utat választja, attól függően, hogy milyen telekhez jut, vagy mennyire felújítható a meglévő ház.
Hogyan építsünk házat? Generálkivitelező vagy sok kisebb vállalkozó?
Fontos tisztázni, hogy nemcsak kényelmi szempontokban van különbség egy generálkivitelezős és egy saját magunk által szervezett építkezés között. Ugyanakkor a magánépíttető az áfát 5 millió forintig veheti vissza, míg egy generálkivitelező esetében, aki összes munkafolyamatot egységesen szervez, ez az összeg 5% marad. A generálkivitelezők általában beépítik ezt a különbséget az árazásukba. A vélemény szerint a generálkivitelezés előnye, hogy a szervezés és a lebonyolítás nem a ház tulajdonosát terheli, de ennek nyoma marad az árban. Egy tapasztalt építtető számára is vannak buktatók, és érdemes egy kompetens műszaki ellenőrt alkalmazni, aki segít az építkezés összefogásában. Műszaki ellenőr nélküli építkezés akkor működhet jól, ha van egy szakértő, aki a projektet koordinálja és képviseli az építtető érdekét, akár a kivitelezővel szemben is.
A műszaki ellenőr jelenléte sem kötelező, de hasznos lehet: segít az ütemterv elkészítésében, követi az előírások betartását, és információt ad a költségvetéshez. Jelenleg az építési napló vezetése sem kötelező, de ajánlott, mert nyomon követhetővé teszi az események sorrendjét és ütemezését. A nézet szerint: a műszaki ellenőr lehet a ház „szeme, szája és pénztárcájának őre”, mert sok pénzt és hibát képes megelőzni. A Wienerberger vásárlóin keresztül végzett programok keretében egy adott vásárlói kör számára ingyenes vagy kedvezményes műszaki ellenőri szolgáltatás érhető el, amely segíthet a magánépíttetőknek.
Alapvető lépések egy építkezésnél: telek kiválasztása, építész bevonása, műszaki ellenőr és kivitelező kiválasztása, valamint az ütemezés jóváhagyásával indulhat meg az építkezés. Az ütemterv elkészítéséhez a műszaki ellenőrtől is segítséget kaphatunk. A telek kiválasztás után fontos az építész szakértelme a helyi szabályozások megértéséhez és a lehetőségek feltárásához. A generálkivitelezés és a magánépítés közötti választás akkor is felmerül, amikor a garanciák és a felelősségek elosztásáról van szó. A garanciális kérdések tisztázása minden vállalkozóval külön-külön megkötött szerződésben szükséges, mivel ezek a garanciák ütközhetnek egymás munkáival, és a későbbi javításokért való felelősség is kérdéses lehet.
Energetikai követelmények és tervezési tippek
Az energetikai követelmények 2021-től fokozatosan szigorodtak, a határértékek betartása plusz költséggel jár, különösen a gépészeti megoldások és a megújuló energiaforrások részaránya növekedése miatt. A szigorítások átmenetileg is nehézséget okozhatnak a tervezésben és az év közbeni ütemezésben. Az új építésekre vonatkozó energetikai követelmények szerint a költségek leginkább a gépészeti és a megújuló energia arány növelése körül mozognak; például a fűtési rendszer költsége jelentősen megnőhet. Egyes becslések szerint egy korábban 2-3 millió forintból kiépített fűtési rendszer most 5-6 millió forintba kerülhet, és ebben a keretben már megoldható a hűtés is, valamint az épület energiafogyasztásának jobban nyomon követhető vezérlése.
Tippek az energetikai költségek mérséklésére: árnyékoló megoldások ( előtetők, megfelelő ablak- és homlokzatszög arányok), az épület tájolásának optimalizálása és a kompakt forma érdekében minimalizálni a geometriai komplexitást. A növényzet nyári árnyékolóhatása hasznos, télen viszont beengedik a napfényt. Érdemes a csapadékvizet összegyűjteni és hasznosítani öntözésre vagy mosdóöblítésre. A Wienerberger E4 modellház példája jól mutatja az ilyen fenntarthatósági megoldásokat. A költségek és megtakarítások közti egyensúly érdekében a tervezés során érdemes olyan megoldásokat választani, amelyek hosszú távon fenntarthatóak és költséghatékonyak.
Praktikus tanácsok a kezdetekhez
“Kezdd el, ha biztos vagy benne, hogy építeni akarsz” - vallja a szerző, aki megosztja saját tapasztalatait az első 8 hónap megküzdéséről. Ha nem vagy biztos benne, hogy építeni szeretnél, ne vágj bele, és ha igen, kezdd el a tervezést. A generálkivitelezővel összehasonlítva a saját beruházás általában költséghatékonyabb lehet, de nagyobb a szervezési feladat és a kockázat is. A tapasztalatok alapján a saját kezű részvétel lehetősége segíthet a költségek visszaszorításában, de a projekt irányítása és a nyomon követés megkívánja a tanulást és a türelmet. A gyakorlati tanácsok között szerepel, hogy a kezdetektől legyen egy jól megfontolt ütemterv, legyen meg a finanszírozás, és legyen megbízható kőműves vagy kollektív szakmai csapat, amelyre lehet számítani. A különböző szakik összehangolása, az anyagbeszerzés és a logisztika a valódi “pörformansz” része, amelyet a generálkivitelező nélkül nehéz önállóan menedzselni. Ezért érdemes megfontolni, hogy a tapasztalt kivitelezők bevonása megkönnyíti-e a projektet és gyorsítja-e a kivitelezést.
A saját árajánlatok és a tervezés összehasonlítása gyakran nehéz, mert sokan ígérnek mindent, de a kivitelezés során a részletek és a határidők kérdései döntenek. A tervdokumentáció katyvasza ellenére is szükség van a segítségre: egy jó műszaki ellenőr segíthet a költségvetésben, az ütemezés megtervezésében, és a garanciális kérdések tisztázásában. Az olyan vállalatok, mint az A-K Építőipari Kft., az ismert gyakorlattal és alvállalkozókkal dolgozva, hozzájárulhatnak a zavartalan és jogszerű kivitelezéshez, miközben időt és pénzt takarítanak meg. A gördülékeny kommunikáció és a transzparens információáramlás alapvető a sikeres projekthez. A végső cél, hogy a kivitelezés idő- és költségkereten belül maradjon, és hogy a megvalósult otthon minden szempontból kielégítő legyen.
Hogyan készítsünk építési projekt ütemtervet
Összefoglalóan: a generálkivitelező nélküli építés is megvalósítható, ha van egy kompetens műszaki ellenőrt, jó ütemterv és megbízható alvállalkozók. Azonban a megfelelő szakmai felkészültség és a jogi, tervezési ismeretek nélkül könnyen elfordulhat a projekt a költség- és határidők felé. A gyakorlat alapján a tervezéstől a kivitelezésig, a beszállítói és garanciális kérdések kezeléséig mindent átfogóan kezelő szakértői csapat jelentheti a legnagyobb sikert, amikor a cél az, hogy a projekt gördülékenyen, költségeken belül és időben valósuljon meg.
tags: #epitkezes #generalkivitelezo #nelkul