Érintésvédelmi felülvizsgálat ingatlan bérbeadása előtt és adásvétel előtt
Ingatlan eladása, vásárlása vagy bérbeadása előtt sokat segít, ha az elektromos hálózat állapota nem csak szóban, hanem hivatalos jegyzőkönyvvel is dokumentált. Adásvételnél a villamos hálózat állapota gyakran csak akkor kerül elő, amikor már probléma van: leold a biztosító, nem megfelelő a védőföldelés, elavult az elosztó vagy egy nagyobb fogyasztó használata gondot okoz. Bérbeadásnál a tulajdonos érdeke, hogy az ingatlan biztonságosan használható legyen, és a bérlő is tudja, milyen állapotban veszi át a helyiséget.
Miért fontos a felülvizsgálat és a jegyzőkönyv?
A jogszabályok értelmében a lakóingatlanok elektromos hálózatának felülvizsgálata kötelező lehet adott ügyleti helyzetben. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet előírja, hogy a lakások eladása vagy bérbeadása esetén - bizonyos feltételek mellett - el kell készíteni a villamos biztonságtechnikai felülvizsgálatot (VBF). A VBF célja a lakás vagy ház elektromos berendezéseinek ellenőrzése a biztonságos használat érdekében, és a jegyzőkönyv jogi biztonságot nyújt a vevőnek és a bérlőnek is. A felülvizsgálat feltárja a hibákat, de magukat a hibák kijavítása külön villamos munka lehet.
Az elvégzett felülvizsgálat eredménye és a jegyzőkönyv megléte növeli az ingatlan piaci értékét, javítja a vevő/ bérlő bizalmát, és csökkenti a későbbi kellékszavatossági viták kockázatát. Ugyanakkor a jogszabály nem ír elő kötelező szankciót arra, ha valaki elmulasztja a VBF-et, és a földhivatal sem vizsgálja ezt a szempontot bejegyzéskor. Mindazonáltal egy tisztán dokumentált állapot jelentősen mérsékli a jövőbeni vitákat és kockázatokat.
Mikor kötelező a VBF és ki a felelős?
A rendelet szerint a lakóépületekben a felülvizsgálatot - a jogügyletet megelőzően - köteles elvégezni az üzemeltető, vagyis az a személy vagy szervezet, aki a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult vagy ezt felhatalmazás alapján üzemelteti. Lakóépületekben a 6 évenkénti felülvizsgálat kötelező, kivételek pedig azok a lakások, ahol minden fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a hálózatban nincsen 32 A-nál nagyobb leágazás. A jogügylet előtti felülvizsgálat csak bizonyos szerződésekre vonatkozik, például adásvétel vagy tulajdonosváltás esetén, és ennek megfelelését a jogszabály részletezi.
Az ügyvédi tevékenységre vonatkozóan az Üttv. alapján az ügyvéd köteles tájékoztatni a feleket a jogügylettel kapcsolatos jogkockázatokról. A VBF hiányának jogi kockázata lehet, különösen kellékszavatossági viták kapcsán, ha például a vevő áramütés vagy tűzeset miatt kárt szenved. Tehát a jogi felelősségek megfontolása is indokolja a felülvizsgálat elvégzését és a jegyzőkönyv megszerzését.
Hogyan zajlik a felülvizsgálat?
A felülvizsgálat részletes vizsgálat, amely az érintett berendezéseket az elosztóktól a dugaszolóaljzatokig és a háztartási készülékek csatlakozásáig értékeli. A vizsgálatot csak megfelelő képesítéssel rendelkező szakember végezheti. Eredményként részletes jegyzőkönyvet ad ki, amely tartalmazza a méréseket, a feltárt hibákat, hiányosságokat és a szükséges javításokra vonatkozó javaslatokat. A jegyzőkönyv alapján a tulajdonos vagy az üzemeltető döntheti el a javítások ütemezését és költségeit.
Ha felújításra van szükség, a felülvizsgálatot követően meg kell határozni a javítási határidőket. A jogszabály szerint a felülvizsgálat a vonatkozó műszaki előírások szerint történik, és nem feltétlenül jelenti azt, hogy a berendezés hibamentes; inkább bizonyítja a megfelelést vagy feltárja a hiányosságokat, amelyeket meg kell oldani a biztonság érdekében. A jogi dokumentáció és a jegyzőkönyv átadása a vevőnek/bérlőnek fontos lehet a szerződéskötéskor vagy átadáskor.
Gyakorlati tippek a bérbeadók és eladók számára
- Érdeklődjön előre a szükséges dokumentumokról, és készítse elő a VBF-et. A jegyzőkönyv megléte növeli a bizalmat és a piacban elfogadottságot.
- Ha az ingatlan régebbi, vagy az elmúlt években történt felújítások, mindig érdemes leellenőriztetni az állapotot a felülvizsgálat során.
- A kivételeket és a feltételeket pontosan értelmezze az üzemeltető és az ügyletekben érintett jogi képviselő, hogy elkerülje a későbbi vitákat.
- Az árazást és a határidőket már az első egyeztetések során érdemes tisztázni a precíz alapadatok alapján.
VBF és a jogszabályi környezet - 2024-2026 között
Az elmúlt évek jogszabályi változásai határozzák meg a kötelezettségek részleteit. 2024. január 29-től a jogszabályok egyértelműsítették a VBF kötelező jellegét ingatlan adásvételkor. A kivételek és a részletek megértése érdekében fontos, hogy a jogi tanácsadók és a hitelintézetek is tisztában legyenek az aktuális előírásokkal. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet és a kapcsolódó mellékletek rendelkezései szerint a lakóépületek esetében a felülvizsgálat kötelező elemeit és kivételeit pontosan meg kell határozni, és a jogügyletben érintetteknek ezt jól kell érteniük.
Fontos megérteni, hogy a VBF nem feltétlenül kizárólag a korábbi hibákat mutatja ki, hanem a jelenkori állapotot és az azokra adott megoldásokat is. A jó szakember által készített jegyzőkönyv nemcsak jogi kellékké válik, hanem a vevő és a bérlő életének és vagyonának védelmét is szolgálja. A felülvizsgálat eredménye alapján a tulajdonos vállalhatja a javításokat, és ezért fontos, hogy a felülvizsgálatot megelőzően és követően is legyen nyomon követhető dokumentáció.
Áramütéses baleset Villamos Biztonsági Felülvizsgálat után???
Gyakorlati példák és kockázatok
A régebbi lakások és a nagyobb terhelésű fogyasztók használata gyakrabban igényli a VBF-et, különösen üzleteknél, irodáknál vagy műhelyeknél. A jogszabályok célja a biztonság, valamint a vevő vagy bérlő nyugalmának biztosítása. Ha a felülvizsgálat hiányzik vagy nem megfelelően készült, a későbbi károkért a felülvizsgált berendezés tulajdonosa felelősségre vonható, és a kellékszavatossági igények is felmerülhetnek.
Az Otthon Start program összefüggésében a banki értékbecslés során az ingatlan villamos hálózatának állapota is figyelembe vehető, de a bank általában a vezetékek állapotát közvetlenül nem értékeli a VBF jegyzőkönyv hiányától függetlenül. A jogi és műszaki felelősség azonban továbbra is a tulajdonoson és az adásvételben közreműködő szakembereken múlik.
Összegzés
A villamos biztonsági felülvizsgálat egyre fontosabb szerepet játszik ingatlanbérbeadás és adásvétel során. A jogszabályok célja, hogy a jövőbeni tulajdonosok számára is átlátható legyen az elektromos hálózat állapota, és hogy a leendő lakók biztonságban élhessenek. A VBF jegyzőkönyv megléte segíthet elkerülni jogi és pénzügyi kockázatokat, és gyorsabb, zökkenőmentesebb tranzakciót eredményezhet.
Figyelem: a cikkben felhasznált információk jogszabályi jellegűek, azonban a konkrikus helyzetekben mindig érdemes szakemberrel konzultálni, mert a kivételek és határidők ingatlanonként eltérőek lehetnek.
tags: #erintesvedelmi #felulvizsgalat #ingatlan #berbeadas