Epitmeny jarulekos koltsegei: jogi szempontok és gyakorlat
Gyakran hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy az ingatlanvásárlás folyamatában egyetlen felmerülő költség az ingatlan vételára. Ez azonban nem így van. Muszáj a járulékos költségekkel is tisztában lennünk, különben kellemetlen meglepetésként érhet, hiszen ezek akár többszázezres-milliós tételek is lehetnek. Elsősorban a vagyonszerzési illetékről érdemes beszélni, amelynek értéke 4%-ban van meghatározva, azaz a vételár 4%-át kell illetékként befizetni az államnak. 4%-os illetékről beszélhetünk egymilliárd forintos összeghatárig, amennyiben viszont az ingatlan vételára meghaladja ezt az összeget, már csak 2%-ot kell fizetnünk. Van esély az illeték mértékének csökkentésére is. Kettő gyakori példa erre a cserepótló vétel illetve, ha egy 35. életévét be nem töltött fiatal vásárolja meg első lakását (vagy Tulajdoni hányadát).
Előbbi esetben, ha az ingatlanvétel előtti 3 évben vagy a vásárlást követő 1 éven belül ingatlanértékesítés is történt, akkor az illetéket a két összeg (vételár és eladási ár) különbözete után kell fizetni. Általánosságban elmondható, hogy a földhivatali ügyeket az ügyvéd intézi, tehát az összeget is neki kell átadni az ügyvédi díjon felül. Az ügyvéd készíti el az adásvételi szerződést, ami a vásárlás kulcsfontosságú dokumentuma. Azonban munkája széleskörűbb. Mindezek függvényében az érvényben lévő hazai szabályozás szerint, az ingatlanvásárlás során elkészített adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzi. A szóbeszédekkel ellentétben, miszerint a vevő köteles hozni és fizetni az ügyvédet, ez nincs törvényben meghatározva.
Írdőnk kiváló ügyvédi háttérrel és közjegyzővel rendelkezik, amely az ügyintézés kényelmes, akadálymentes folyamatát segíti, így egyik félnek sem kell saját ügyvédet felkeresni. Az ügyvédnek fizetendő összeg sincs törvényben meghatározva, ám ez általában 0,5% (főleg nagyobb értékű ingatlanok esetében) és 3% közé esik. Lehet szó új építésű vagy felújított ingatlanról, mindenképpen vannak bizonyos költségek, amelyekkel számolnunk kell még a beköltözés előtt. Ilyen költség lehet egy higiéniai takarítás, tisztasági festés, esetleg egy-két használatba vétel után felbukkanó rejtett hiba javíttatása. A költözés/költöztetés díja is nagyon változó lehet.
Ugyanakkor szerencsésebb esetben ezt családon belül is el lehet intézni. Ingatlanvásárlás során nem ritka, ha valaki nem önerőből, hanem hitel segítségével vagy ezek kombinálásával fizeti ki a vételárat. Azonban a hitelfelvételnek is vannak költségei, melynek jelentős részét a kamat teszi ki. A kamaton kívül is vannak költségek, érdemes a teljes hiteldíjmutatót (THM) néznünk. Ugyanakkor vannak még ezen felül is felbukkanó költségek, amikre számítani lehet, alaposan járjunk utána, hogyan, milyen konstrukcióval vegyük fel hitelünket. Magyarországon a lakáshitel szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, ami közjegyzői díjjal jár. Vannak ingatlanok, melyek vásárlásakor kötelező megvásárolni az ahhoz tartozó parkolót. Ennek összege 1-2 millió forinttól több milliós tételig növekedhet.
Amennyiben szeretné maga felméretettni az épület állapotát szakemberrel (pl. ingatlanügyi felmérés), akkor a járulékos költségek közé tartozhatnak a bejáráshoz és értékeléshez kapcsolódó díjak. Ilyen költségek közé tartozhat a vagyonszerzési illeték 4 millió ft, földhivatali illeték 6600 ft, ügyvédi díj 0,5% esetén körülbelül 500.000 ft, felújítás, kisebb lakberendezési költségek is. Így egy gyors számolás után ki is jön egy 7.506.600 forintos plusz költség. Az előbbi cirka 7,5 milliós költségen kívül számítani lehet akár további többszázezres összegekre is hitelfelvétel esetén.
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra, és a benne foglalt információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. A járulékos költségek megítélése nem egyszerű: érdemes figyelembe venni a magyar jogszabályokat és az Európai Bíróság joggyakorlatát is.A járulékos költségek jogi megítélése és döntési szempontok
Itt bemutatásra kerül egy vonatkozó magyar bírósági ítélet, melynek következtetése szerint annak meghatározása érdekében, hogy valamely több szolgáltatásból álló ügylet az áfa szempontjából egyetlen egységet képező ügyletnek minősül-e, figyelembe kell venni ezen ügylet gazdasági célját. Valamely szolgáltatás akkor minősíthető járulékosnak, ha nem önálló célként jelent meg, hanem arra szolgál, hogy a főszolgáltatást a lehető legjobb feltételek mellett lehessen igénybe venni (C-349/96, C-34/99, C-41/04).
A Kúria legutóbbi ítéleteiben (Kfv.I.35.014/2016/6) a több részből álló ügyletek adóztatásáról szóló szempontokat összegzi, hangsúlyozva, hogy a gazdasági szempontból egyetlen szolgáltatásból álló ügyleteket nem szabad mesterségesen elemekre bontani. A Stock-ügyben megfogalmazottak szerint a fő elem meghatározza a kapcsolódó részek adózási sorsát, ha az adott részek önállóan nem érnék el a céljukat. A patikák működtetésére vonatkozó szerződés példa: a működtetési szerződés kapcsán az üzemeltetés feltételei és a berendezések összhangban állnak az ágazati szabályozással, és a fő elem az ingatlan biztosítása.
Részletek a gyakorlati adókövetkezményekről
- Az ingatlan használatba/bérbeadása kapcsán az Áfa tv. 88. § (1) és a régi Art. 22. § alapján lehetőség van adómentes ingatlanbérleti ügyletekre is, de a konkrét konstrukciótól függően előfordulhat adókötelezettség.
- A megkülönböztetés attól függ, hogy a közüzemi díjak hozzáadódnak-e a bérleti díjhoz vagy sem; összetett ügylet esetén az adóalap a fő szolgáltatás adójogi sorsát követi.
- Az Európai Bíróság ítéletei alapján a gazdasági szempontból egyetlen szolgáltatásból álló ügyleteket nem szabad mesterségesen részekre bontani; a járulékos költségek adóztatása pedig attól függ, ki nyújtja az alap- és mellékszolgáltatásokat.
Az előző példák és jogesetek alapján a járulékos költségek meghatározása összetett és sok esetben egyedi megközelítést igényel. A cikkben bemutatott példák jól szemléltetik, hogy a fő- és mellékszolgáltatások összefonódása hogyan befolyásolja az adózási sorsot és a THM-hez hasonló költségek által befolyásolt végeredményt.
Titkoszámban a gyakorlati összegzések
Pontos kalkulációkhoz érdemes egy összesítő példát figyelembe venni: vagyonszerzési illeték (4 millió ft), földhivatali illeték (6600 ft), ügyvédi díj (0,5% körüli, kb. 500.000 ft), felújítás és kisebb lakberendezés (pontos összeg a projekttől függ). Mindez körülbelül 7,5 millió forintos plusz költséget adhat, amelyet hitel felvétele esetén további többszázezres költségek is növelhetnek. A járulékos költségek összetett termékértékesítéshez kapcsolódóan befolyásolhatják az adózási sorsot, és a joggyakorlat alapján az egységes ügyletek megítélése kulcsfontosságú.
tags: #epitmeny #jarulekos #koltsegei