Epitmeny valtozo forgalmi erteke a helyi adóztatás tükrében

A helyi adóval kapcsolatos keretek között az önkormányzatok kétféle módon dönthetnek a kiszabott adó alapjáról és mértékéről.

Az első esetben a számítás alapja az építmény négyzetméterben számított hasznos alapterülete, amely mértéke a Htv. 6 § c. pontja alapján kerül meghatározásra, ezt minden évben indexálni kell a KSH adataival.

A másik esetben az építmény korrigált forgalmi értékét veszik figyelembe, amely esetben a mérték felső határa a korrigált forgalmi érték 3,6%-a.

Általában az önkormányzatok az első esetet választják a technikai könnyebbség miatt, tehát m2 alapján számítják az építményadót.

Korrigált forgalmi érték fogalma és forrásai

Először is értelmezni kell a korrigált forgalmi érték fogalmát.

A Htv. 52. § 13. pontja szerint a korrigált forgalmi érték az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény alkalmazásával megállapított forgalmi érték 50%-a, így szükséges a forgalmi érték definiálása is.

Az Itv. 102. § a forgalmi érték meghatározására a következő ingatlanértékelési módszerek állhatnak rendelkezésre.

A piaci összehasonlító adatok értékelésén alapuló módszer esetében a korábban ismert adásvételi ügyletek árait hasonlítják össze a piaci kínálati árakkal.

A hozamszámításon alapuló értékelési eljárásban az ingatlan jövedelmezőségét vizsgálják, a jövőben várhatóan képződő pénzmennyiség jelenértékét számítják ki.

A költség alapú módszernél az ingatlan újraelőállítási költségéből levonásra kerül az értékcsökkenés figyelembevéve az idő múlás miatti avulást, majd ehhez hozzáadják a földterület forgalmi értékét.

Jogi keretek és eljárási kérdések

Fellép a kérdés, hogy a helyi adóhatóságokra milyen szabály vonatkozik, mi az irányadó rendelkezés a forgalmi érték meghatározásánál.

Az önkormányzatok rendeletet alkothatnak és dönthetnek a helyi adók fajtájáról és mértékéről, a szabályozás ugyanakkor nem tér ki arra, hogy a helyi adóhatóság hogyan állapítsa meg az ingatlan forgalmi értékét, az Itv. csak az állami adóhatóságot említi.

Általánosan kialakult gyakorlat, hogy az ingatlan korrigált forgalmi értékre vonatkozó értékbecslést független szakértő bevonásával végezteti el a vállalkozó, hogy évről évre újraértékelje az építményt.

Az értékelés többféle lehet, a fent említett módszerek szerint történik, és több tényező is befolyásolhatja az eredményt, amely által kirívó eltérések is jelentkezhetnek a forgalmi értékben az előző évekhez képest.

Az ingatlan értékére hatást gyakorolnak gazdasági események és geopolitikai feszültségek is, mint jelenleg az orosz-ukrán háború vagy a gázai övezetben zajló harcok.

Amennyiben az épület tulajdonosa első építményadó-bejelentési kötelezettségét teszi meg, vagy gazdasági vagy egyéb nem várt események történtek az elmúlt évben, akkor az adóhatóság ellenőrizheti és felülvizsgálhatja az adózó adatait a 2017 CLI. évi adóigazgatási rendtartás értelmében.

A helyi adóztatás gyakorlata és igazságosság

A lakosság szemszögéből is lényegesek az elvárások: az adó legyen igazságos - aki vagyonosabb, azt terhelje magasabb adófizetési kötelezettség, s figyelembe vegye a hátrányosabb helyzetűeket is.

Az 1990. évi C. törvény 11. §-a tételesen meghatározza az építményadó alá eső építmények körét, 15. § pedig az önkormányzatok többsége építményadót vezetett be, alapja pedig a hasznos alapterület.

Az alapterület alapján meghatározott építményadó előnyei azonban nem ellensúlyozzák a kivetés alapvető hibáit; ezzel szemben a korrigált forgalmi érték alapján kivetett adó igazságosabb lehet, mert a vagyonosabbak terhelése nagyobb.

A forgalmi érték becsléséhez kidolgozott eljárásokkal szemben az önkormányzatoknak vannak elvárásaik, de technikai nehézségek ellenére az érték alapú adó mellett több érv szól.

A lakosság számára az igazságosság elve érvényesülne, ha a forgalmi érték alapján adóztatnának, mert így a vagyonosabb réteg találkozna nagyobb terhekkel.

Nyíradony példája: strukturált adórendszer és következtetések

Nyíradony városának rendeletei szerint az adó alanya a város központi belterülete és a belterület is külön övezetekhez tartozik.

Nyíradonyban bevezetésre kerültek a kommunális jellegű adók, de az építményadó mérvadó az adóbevételek szempontjából.

A lakosságnak fizetnie kell a magánszemélyek kommunális adóját, amelyet a város más adókkal egészít ki, és amely adók vonatkozásában három kerületre oszlik.

Nyíradony élt a idegenforgalmi adó bevezetésének lehetőségével is, és a helyi iparűzési adó is rendelkezésre áll a helyben tevékenykedő vállalkozások megadóztatására.

Az adó alapját meghatározza a rendelet több pontja, és a mértéket a helyi képviselő-testület határozza meg, figyelembe véve a minimális adóértékeket is, hogy az adó bevételek stabilak legyenek.

Példaszámok és gyakorlati következtetések

Nyíradonyban egy példát vizsgálva a Bocskai utcán fekvő ingatlan például 5 500 000 Ft értékben értékelhető, és feltételezzük, hogy fél százalékos adókulcsot alkalmazunk.

Ezzel az adózók évente átlagosan 13 750 Ft-ot fizetnének egy 8 000 Ft/évhez képest.

Ez azt mutatja, hogy a jelenlegi adórendszerben az építményadó felváltaná a magánszemélyek kommunális adóját, és az adózók összetétele megváltozna a minimális forgalmi érték meghatározásával.

Amennyiben Nyíradony a magánszemélyek kommunális adóját törölné és az építményadót kiterjesztené az egész lakosságra, akkor a minimális forgalmi érték és a földterület elhelyezkedése befolyásolná a kiosztást, és az adóbevételek nem biztos, hogy csökkennének.

Az adó alapja a forgalmi érték meghatározásának különböző módszereivel történik, és a NAV jogosultsága felülvizsgálni a forgalmi értéket szükségessé teheti az adóztatás igazságosságának megőrzését.

Infografika: forgalmi érték és korrigált forgalmi érték közötti kapcsolat

A becsült forgalmi érték kalkulátorok gyorsak és ingyenesek, de az eredmény csak tájékoztató jellegű lehet, és nem helyettesíti a hivatalos értékbecslést.

Az Instant Ingatlan Érték rendszere például példátlanul gyorsan ad becsült forgalmi értéket, amely segíthet a piaci pozíciók felmérésében.

A becsült forgalmi érték olyan összeg, amelyet normál piaci körülmények között, független tranzakciók keretében realizálható lenne.

Fontos megérteni, hogy a forgalmi érték és a piaci ár között különbségek lehetnek, és a vételár sem mindig tükrözi a forgalmi értéket.

Az adóhatóság felülvizsgálata és a jogorvoslati lehetőségek biztosítása fontos a tisztességes adóztatás érdekében, és a közösség igazságos támogatását szolgálja.