Értékbecslés kevesebb mint a vételár: hogyan befolyásolja a hitelfelvételt?
A jelzáloghitel-felvételi folyamat egyik része a fedezetként bevonandó ingatlan értékbecslése, ami lakásvásárlásnál jellemzően a megvásárolni kívánt lakás vagy ház. Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat. A hitelfelvétel előtt állók számára általában egy stresszfaktor az értékbecslés, hiszen az eredményén sok múlik, ez mutatja meg, hogy mennyit ér valójában az ingatlan.
A legjellemzőbb, hogy jelzáloghitel felvétele során van szükség értékbecslésre, aminek keretében a bank felméri, hogy a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan mennyit ér. Az ingatlan felmérését értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő szakember végzi. Jelzáloghitel-felvétel esetén a hitelintézet kéri fel az értékbecslőt a felmérésre, vagyis a hitelfelvevő nem határozhatja meg, hogy kivel dolgozzon a bank. A hiteligénylés során a bank rendeli meg az értékbecslést. Neked mindössze annyi a dolgod, hogy előzetesen meg kell adnod, az értékbecslő kit keressen, amikor időpontot egyeztet az ingatlan megtekintésére.
Az értékbecslő személyesen megy ki felmérni a lakást vagy házat. A szemlét különböző szempontok szerint végzi, amelyeket később részletesen sorra veszünk. A felmérés során beazonosítja a címet, körbejárja az ingatlant és elkéri az ingatlan dokumentumait. Legtöbbször fotókat is készít, esetleg méréseket végez, illetve feltesz néhány kérdést. Az értékbecslő a helyszínen tett látogatás után elkészíti a szakvéleményt. Ehhez egyrészt a helyszínen felmért adatokat, méréseket, kapott dokumentumokat, fotókat veszi alapul, másrészt megnézi az ingatlanhirdetési oldalakon a hasonló lakások irányáit, illetve saját adatbázisát is felhasználja a szakvélemény elkészítéséhez.
A bankok nem egységesek abban, hogy megosztják-e a hiteligénylővel az értékbecslés eredményét. Van olyan bank, amelyik elküldi a szakvéleményt, de olyan is, amelyik csak a megállapított piaci és hitelbiztosítéki értéket közli. Az értékbecslés átlagos díja egy átlagos lakás vagy családi ház esetén 40-60 ezer forint. Az előzetes értékbecslés díja megegyezik a normál értékbecslés díjával. Előfordulhat, hogy nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, ilyenkor kérhetsz felülvizsgálatot a banknál. Ez esetben a bank megnézeti a szakvéleményt egy másik értékbecslővel is, aki szintén meghatározza az ingatlan értékét. Arra azonban fel kell készülnöd, hogy csak ritka esetben van lényeges különbség két értékbecslési eredmény között.
Az értékbecslés szempontjából fontos tényezők közé tartozik a szerkezet, falazat anyaga: a hitelezhetőség szempontjából fontos, hogy miből épült a ház. Ugyanakkor az értékbecslőnek akkor is meg kell állapítania az ingatlan értékét, ha még építés alatt van, esetleg még el sem kezdődött az építkezés. Az ingatlan jogi paraméterei: nem mindegy, hány tulajdonos van, és milyen jogok és terhek vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján. A statisztikai alapú értékbecslés esetén pedig nem helyszíni szemle alapján, hanem statisztikai módszerekkel, az adásvételi állomány alapján állapítják meg az ingatlan értékét.
Ennek főként az az oka, hogy csak ott lehet a statisztikát segítségül hívni, ahol folyamatosak az ingatlanforgalmi adatok, azaz sok lakás cserél gazdát. Egyes esetekben a statisztikai értékbecslés alkalmazásával leegyszerűsíthető a hitelfelvétel, hiszen a helyszíni értékbecslés jóval időigényesebb folyamat. Ugyanakkor ez a fajta becslés sokszor nem ad pontos képet, különösen akkor, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környékbeli ingatlanokétól. Az értékbecslés során a bank arról kap tehát képet, hogy mekkora a fedezetül felajánlott ingatlan értéke.
A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege. (Statisztikai alapú értékbecslés alkalmazásakor az ingatlan érték maximum 60 százalékának megfelelő összeget lehet hitelként felvenni.) A hiteligénylők számára tehát általában fontos, hogy az értékbecslő minél magasabb értéket határozzon meg. Amennyiben tehát hitelre van szükséged az ingatlan megvásárlásához, mindenképp érdemes körültekintőnek lenni, hogy semmiképp se kerülj olyan helyzetbe, hogy az ingatlan nem megfelelő értéke miatt csak kevesebb hitelt kaphatsz, vagy egyáltalán nem fogadja be a bank a lakást a hitel fedezeteként. A legrosszabb forgatókönyv, ha mindez akkor történik, amikor már adásvételi szerződést is kötöttetek, és esetleg a foglalót is letetted, mert ebben az esetben nagyon sok pénzt veszíthetsz.
A falusi CSOK és a CSOK Plusz rendelet szerint az ingatlan - értékbecslő által meghatározott - forgalmi értéke és a vételára között maximum 20 százalék lehet a különbség. Mennyi időt vesz igénybe az ingatlan értékbecslése? Az értékbecslés körülbelül egy-másfél hetet vesz igénybe, de ez attól is függ, hogy a bank mikor rendeli meg az értékbecslést, illetve, hogy az értékbecslő mikorra tud időpontot egyeztetni veled az ingatlan megtekintésére.
Az értékbecslőnek nem kell képviselni egyik fél érdekeit sem, neki egy reális értéket kell meghatározni az ingatlanra. Nem érdekében alulértékelni az ingatlant, mivel a banknak sem célja, hogy emiatt kevesebb hitelt helyezzen ki. Az ingatlan forgalmi értékéhez mérten nyújthat hitelt a bank, ennek megállapítására szolgál az értékbecslés. A hiteligénylők számára tehát fontos, hogy az értékbecslő a lehető legpontosabb piaci értéket adja meg, mert ennek függvénye a kiadható hitel nagysága is.
Az értékbecslés folyamata több tényezőt érint: a jövőbeli értékek vizsgálata olyan ütemezéseknél, ahol építés vagy felújítás van kilátásban, az ingatlan szerkezete, a jogi dokumentumok, a térképmásolat, a tulajdoni lap, a környék infrastruktúrája, a közművesítés, a fűtés típusa és a komfortfokozat értékelése. Az értékbecslés lényege a minél szélesebb körű adatgyűjtés és az ezen információk birtokában történő ingatlan ár megállapítása. Érdemes tisztában lennünk azzal, hogy az értékbecslő tetőtől talpig átfogja nézni az ingatlant, hogy pontos értéket határozhasson meg a banknak. Az említetteken túl az értékbecslő a végső ár megállapításához erősen hagyatkozik az adásvételi szerződésben szereplő vételárra.
Mi legyen a gyakorlati terved a hitelfelvétel előtt?
- Előzetes banki értékbecslés érdemes kérni: 1) megmutatja, mekkora önerőre lesz szükség, 2) segít felmérni, hogy a bank mekkora hitelt adhat a valós piaci értékhez képest.
- Kérdezd meg, hogy mely bankok és feltételek érhetőek el: 0-3 bank között érdemes választani; minden bank más elvárást támaszt az értékbecslő felé.
- Legyen tartalék a különbségre: a banki HBÉ általában alacsonyabb, mint a adásvételi ár, így lehet, hogy önerőből kell pótolni a különbséget.
- Érdeklődj az értékbecslés felülvizsgálatáról: ha a bank nem jóváhagyó módon értékelt, a felülvizsgálat során más értékbecslő is megvizsgálhatja az ingatlant.
- Figyelj az illetékekre és költségekre: az előzetes értékbecslés díja gyakran 25 ezer-40 ezer forint között van; egyes bankok vissza is téríthetik ezt egy hitel-akción belül.
- Rögzítsd a dokumentumokat időben: tulajdoni lap, térkép dátuma ne legyen 1 hónapnál régebbi; a hiányzó dokumentumokat utólag is be lehet küldeni, de a szakvélemény elkészítése ezt közbeiktathatja.
A vizsgált példák alapján a lakóingatlan értékbecslése rendkívül lényeges elem, hiszen a banki fedezet nagysága és a hitel lejárati feltételei ettől függenek. A hitelfelvételre készülve érdemes megfontolni, hogy az előzetes értékbecslés megkötésekor a banki partnerség és a saját felkészültség mennyire segíti a zökkenőmentes hitelbírálatot. Az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes konzultálni értékbecslőkkel, energetikai és műszaki szakértőkkel, hiszen egy használt ingatlan vásárlása során mindezek befolyásolják a végleges finanszírozást.
Ha lakásvásárlás előtt állsz, és kíváncsi vagy, mennyi hitelre lehet jogosult, érdemes előzetes banki értékbecslést kérni a kiszemelt ingatlanra. Ezzel a lépéssel megtudhatod, milyen önerőre lesz szükséged, és nagyobb eséllyel elkerülheted a foglaló elvesztését vagy a hitel hiányát. A szakemberek szerint a felkészülés és a körültekintés sok problémát előzhet meg a későbbi pénzügyi nehézségek elkerülése érdekében.
Rövid útmutató az értékbecslés kulcskérdéseihez
- Ki végzi az értékbecslést? A bank által kijelölt ingatlanszakértő cég munkatársa, aki személyesen vizsgálja meg az ingatlant.
- Mire vonatkozik a felmérés? A cím azonosítása, a körbejárás, dokumentumok bekérése, fotók készítése, mérések, kérdések feltétele.
- Mi az értékbecslés célja? A piaci érték meghatározása és a hitelbiztosítéki érték megállapítása, amely alapján a bank meghatározza, mekkora hitel adható.
- Milyen díjak fordulnak elő? A normál értékbecslés díja, előzetes értékbecslés díja; egyes bankok átutalás esetén visszatérítik vagy átvállalják a költséget.
- Mi történik, ha nincs egyetértés az értékbecsléssel? Lehet felülvizsgálatot kérni a banknál, és más értékbecslő is megvizsgálhatja az ingatlant.
- Meddig érvényes az értékbecslés? Általában 90 napig vagy 6 hónapig érvényes a bankok gyakorlata szerint.
Összefoglalva: az értékbecslés nem csak formalitás, hanem a hitel összegének alapja, és a bank számára a fedezet értékéről ad részletes képet. Mielőtt adásvételi szerződést írsz alá, érdemes előzetes banki értékbecslést kérni, hogy tudd, mekkora legyen az elérhető hitel és mennyi önerő szükséges, ez pedig csökkenti a későbbi kockázatokat és a visszaélések esélyét is.
tags: #ertekbecsles #kevesebb #mint #a #vetelar