Az ingatlan értékbecslés alapjai és jelentősége

Az ingatlan értékbecslés egy szakértői folyamat, amelynek célja meghatározni egy adott ingatlan piaci értékét - vagyis azt az árat, amelyet egy reális, tájékozott vevő és egy reálisan gondolkodó eladó megegyezés esetén kialkudna.

Hitelfelvételekor, jelzálog alapjaként az értékbecslés kiemelten fontossá válik. Az értékbecslést képzett, engedéllyel rendelkező szakértők (ingatlan értékbecslők) végzik. Banki hitelügylet esetén a bank által kijelölt vagy elfogadott szakértő végzi a becslést.

A piaci értékbecslés soha nem egyetlen fix számot jelent, hanem egy becsült értéksávot. A 2024-25-ös időszakban sok az irreális elvárás, főleg a médiában gerjesztett „lakáspiaci hiszti” miatt. A sáv segít visszarántani az eladókat a valóság talajára.

Ilyen úgynevezett turbulens piaci környezet akkor alakul ki, amikor a szokásosnál sokkal gyorsabban és kiszámíthatatlanabb módon változnak az árak. Torzítja az árakat: az árak nem a valós értéket, hanem a tömeghangulatot tükrözik, kockázatosabbá teszi a döntéseket, elhamarkodott vásárlásra, vagy eladásra kerülhet sor. Összességében a piaci turbulencia olyan, mintha viharos szél fújna a piac felett: nehéz stabilan állni, nehéz jó irányba haladni, és nem tudjuk, mikor csitul el. De a legrosszabb, hogy hibás döntéshez vezethet, például túl drágán vásárolunk ingatlant, túl magas hitelösszeggel. Ebben pedig hosszú távú anyagi veszélyek lakoznak.

Mit ér valójában az ingatlanod?

Az árazási stratégia kialakításához alapvető, hogy nem csak az számít, hogy mit ér az ingatlan, hanem az is, hogy hogyan kezdjük el hirdetni - alsó, középső vagy felső sávból indulunk-e ki. Ha már az elején látszik a tartomány, eladó és vevő is tudja, mekkora lehet a „játéktér”. A „szomszéd Annuska ennyiért adta el a lakást, az enyém is annyit ér” típusú logika veszélyes csapda lehet.

Az értékbecslés tehát nem varázslat, de nem is mechanikus számítás - becslés, amelynél a szakértelem, tapasztalat és piaci adatbázis dönt. A becslési sáv segít abban, hogy az eladó ne ábrándozzon a lehetetlenről, és a vevő se fizessen a szükségesnél többet.

Mindenkinek lehetősége van élni az előzetes hitelbírálat lehetőségével, amelyet célszerű már az érdeklődési szakaszban elindítani, hiszen így megtudhatjuk, mekkora összegű hitelre vagyunk jogosultak. Ezzel nemcsak a keresési folyamat válik célzottabbá, de a foglalót is nyugodt szívvel fizethetjük ki, hiszen szinte biztosak lehetünk benne, hogy megkapjuk a szükséges hitelösszeget.

Az előzetes hitelbírálathoz ugyanazokra a dokumentumokra van szükség, mint egy éles hiteligénylésnél: személyes okmányokra, munkáltatói igazolásra, bankszámlakivonatokra és jövedelmet igazoló dokumentumokra, illetve - ha már megvan a kiválasztott ingatlan - adásvételi szerződésre és energetikai tanúsítványra is. Fontos tudni, hogy nem minden bank nyújt előbírálatot, és az érvényességi ideje jellemzően 4-6 hónap.

Ha ingatlanügylet előtt állsz, érdemes már a folyamat elején tisztában lenned azzal, valójában mennyit ér az otthonod - és hol érdemes meghúzni a határokat.

Mikor van szükség értékbecslőre?

A ház értékbecslés több esetben is fontos lehet. Leginkább akkor jellemző, ha meg szeretnénk vásárolni egy ingatlant, vagy jelzálog hitelt vennénk fel. A ház értékbecslésének fontos összetevője, hogy csak az adott időszakra vonatkozik (hiszen akár pár hónap különbséggel is növekedhet illetve csökkenhet az ingatlan értéke).

Ha jelzáloghitel felvétel előtt állunk, az értékbecslést olyan szakember végzi, akit a pénzintézet bíz meg a munka elvégzésére.

A ház értékbecslése során megállapítják, hogy az adott időszakban mennyi az ingatlan piaci értéke. Ezt a hitelintézetek, bankok a saját szakembereikkel végeztetik el, akiknek az a feladata, hogy jelzálog alapú hitelek esetén megállapítsák a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi vagy piaci értékét, és a bank számára fontos hitelbiztosítéki vagy menekülési értéket.

Ha hitelt szeretnénk felvenni, aminél jelzálog kerül a házunkra, a bank gondoskodik az értékbecsőről, aki előre egyeztetett időpontban kijön a házhoz, hogy elvégezze a szükséges felmérést. Az értékbecslést csak személyesen lehet elvégezni, az értékbecslő megnézi az ingatlant, felméri az építészeti, statikai, energetikai állapotát.

Milyen papírokat kérhet egy ház értékbecslő?

Ezek a papírok segíthetnek az értékbecslőnek a ház pontos értékének felmérése során. De mi a helyzet az épülő ingatlanokkal? Itt a későbbi állapot és a jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket. Ráadásul olyan módon, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel.

Milyen az épület megközelíthetősége, elhelyezkedése, a településen belül a pozíciója. Milyen az infrastruktúra (van-e a közelben bolt, iskola, óvoda, közlekedési lehetőség, pl. buszmegálló), milyen az út állapota. Ezt nevezhetnénk statikai állapotnak is, felmérik (alapvetően célzott kérdésekkel), hogy milyen alappal, mikor és milyen falazattal épült a ház, megnézik, hogy vannak-e repedések, súlyosabb problémák.

Meg kell vizsgálni, hogy milyen módszerrel fűtenek az ingatlanban, milyen állapotban van az elektromos hálózat, a vízvezeték-rendszer, a fűtésrendszer, van-e hűtésrendszer. Van-e bármilyen automatika (pl. okos otthon rendszer). Különösen fontos a mai rezsiárak mellett, hogy megfelelő minőségű és vastagságú szigeteléssel rendelkezzen az épület. Amennyiben nincs szigetelve pl. az épület, az jelentős értékmódosító tényező lehet.

És ott van még egy nagyon fontos tényező, mégpedig a piac működése. Amennyiben házvétel miatt kérünk értékbecslést, nem szükséges hiteles szakértőt hívni. Ennél valamivel kevesebbe kerül, ha nem hivatalos értékbecslésre van szükségünk.

Egy ház értékbecslése pár nap, egy-két hét, attól is függően, hogy mennyi munkája van vele az értékbecslőnek. Jelezhetjük, ha sürgősebb, pl. egy hitelügyintézésnél friss értékbecslésre van szükségünk és még további papírokat kell beszereznünk.

Az értékbecslés módszerei

Két tényező befolyásolja a maximálisan felvehető hitelösszeget. Az egyik egy törvényi előírás, amit adósságfék szabályozásnak neveznek.

Az értékbecslés során általában a piaci érték becslése a cél. Azaz annak az árnak a meghatározása, amelyért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékbecslés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket:

Az eladó hajlandó az eladásra.
Az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, észszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre (tehát nincs olyan körülmény, ami miatt sürgős lenne az eladás).
A tárgyalás időszakában az érték nem változik.
A vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik.
Átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

Tehát a piaci érték a legvalószínűbb érték, amit az ingatlanért adnak, azaz nem az átlagos ár és nem is a legmagasabb ár.

Milyen módszereket alkalmaz az ingatlan értékbecslő?

Nettó pótlási, költségalapú értékelés: ekkor az újraelőállítási költségből levonásra kerül a fizikai elhasználódásból és a gazdasági avulásból eredő értékcsökkenés, majd ehhez kerül hozzáadásra az ingatlan földterület forgalmi értékelésen alapuló értéke.
Hozadéki elvű értékmeghatározás: e módszer alkalmazásakor a szakértő az ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgálja, azaz az értékbecslés során kiderül, hogy az ingatlannak, mint befektetésnek, mekkora az értéke.
Piaci, forgalmi érték meghatározása úgy történik, hogy a már korábban végbement, ismert ügyletek árait összevetik az aktuális piaci kínálati árakkal. Ez akkor hasznos, ha az adásvétel során gyanúsan olcsó vagy épp bántóan magas árral találkozunk, ami sehogyan sem passzol a józan eszünk által diktált árral. Ekkor érdemes - ha tudunk - értékbecslést kérni, így kiderülhet, hogy ki az, aki tévúton jár és esetleg elindulhat egy értelmes párbeszéd, amely előmozdítja az alkut.

Milyen ingatlan értékfajtákat különböztetünk meg?

Az ingatlan „ára” derül ki az értékbecslés során. Ez azonban csak részben igaz! Az ingatlan értékének három fajtáját különböztetjük meg:

Ingatlan eladás esetén a forgalmi érték az az érték, amelyet a piac átlagos szereplőinek többsége elfogad.
A likvidációs érték azt mutatja, hogy a tulajdonos vagy a tulajdonossal szerződéses kapcsolatban álló pénzintézet vagy cég egy váratlan esemény bekövetkezésekor milyen áron tudná rövid idő alatt, a nyílt piacon értékesíteni az ingatlant.
És végül a hitelfedezeti, hitelbiztosítéki érték a pénzintézetek által elismert érték, amely minden esetben alacsonyabb, mint a valós piaci érték.

Hitelfelvétel során ez az az érték, amelynek kulcsfontosságú szerepe van, mivel ha túl alacsony ingatlan érték került megállapításra, az könnyen jelentheti azt is, hogy a hitel összegét nem vagy csak jóval alacsonyabb összeget fog megkapni a kérelmező.

Ha építkezésre szeretnénk hitelt felvenni, a maximális kölcsön értékét a jövedelem, az ingatlan várható értéke és az építkezés költségvetése együtt határozza meg. Az ingatlan bekerülési költsége és a későbbi, várható értéke sokszor nem egyezik a bank álláspontja szerint - erre tehát akár tartalék képzésével is érdemes készülni. A várható ingatlan érték függ az ingatlan elhelyezkedésétől, az építés módjától (egy könnyűszerkezetes ingatlan mindig alacsonyabb értéket képvisel, mint egy téglaház), valamint attól is, hogy vidéken vagy a fővárosban található.

A jelzáloghitelekre vonatkozó jogszabály előírja, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értékének 70 - 80 százalékáig adható hitel (szabad felhasználású hitelek esetén a hitelbiztosítéki értékének 60 - 70 százalékáig). A hitelbiztosítéki érték azt az ingatlanértéket jelenti, amelyért az ingatlan értékesíthető az adós nemfizetése esetén.

Az értékbecslő munkáját az ingatlan helyszíni felmérésével kezdi, amelybe az ingatlan környezete is beletartozik. Ekkor megvizsgálja a lakás földrajzi és jogi helyzetét, műszaki állapotát, fotódokumentációt készít, valamint a részére átadott dokumentumokat és okmányokat is áttekinti, méréseket végez. Ezt követően az értékbecslő összegyűjti az összehasonlító adatokat és feldolgozza, végül mindent összevetve elkészíti a szakvéleményt az ingatlan forgalmi érték meghatározásáról.

Értékbecslés különböző élethelyzetekben

Vannak esetek, amikor érdemes értékbecslőt hívni, ilyen például az ingatlan adásvétel, a vagyoni jogviták, a házassági vagyonközösség megszűnése, a hagyatéki ügyek és egy cég adásvétele. Persze vannak esetek, amikor megkerülhetetlen az ingatlan értékbecslése, mondjuk a jelzáloghitel felvételénél (ha az adott ingatlan lesz a hitel fedezete). Láthatjuk tehát, hogy számtalan élethelyzetben kell az értékbecslő szakértelmére támaszkodni, ezért jó, ha minél többet tudunk az értékbecslés folyamatáról és annak szempontjairól!

Értékbecslés hagyatéki eljárás során

A hagyatéki eljárás során az illetékes önkormányzat adó- és értékbizonyítványt állít ki a hagyatékban szereplő ingatlanról. Ez a bizonyítvány tartalmazza az ingatlan és az ingatlanszerzők (tulajdonosok) adatait, az érték megállapításánál figyelembe vett tényezőket, továbbá az ingatlannak az adott időpontban fennálló forgalmi értékét.

A hagyatéki eljárással összefüggésben kiállított adó- és értékbizonyítvánnyal összefüggésben, a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (Hetv.) 26. § (1a) rendelkezése alapján az adó- és értékbizonyítvány tartalmát a jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az öröklésben érdekeltekkel, akik az adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal szemben az Ákr.-ben* foglaltak szerint fellebbezéssel élhetnek. A jegyző a hagyatéki leltárt csak a fellebbezési határidő lejárta után, ha pedig az adó és értékbizonyítvány ellen fellebbezéssel éltek, akkor a fellebbezés elbírálása után küldi meg a közjegyzőnek (*Ákr.: az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény).

Amennyiben más ok kapcsán megrendelt értékbecsléssel szemben van ellenvetésünk, úgy kérhetünk másodvéleményt egy másik értékbecslőtől vagy pedig peres úton.

Az ingatlan értékbecslés buktatói és a viták rendezése

„Na, ezért az árért tuti eladom az ingatlant.” Dörzsölöd a tenyered, aztán keserűen veszed tudomásul, hogy rajtad marad az eladni kívánt lakás. Ahhoz, hogy az ingatlanodat megfelelő áron tudd eladni, nem elég a pár perces gondolkodás után meghozott döntés. Ennél azért több erőfeszítésre, tudatosságra van szükséged az értékbecslés érdekében.

Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Persze, mondhatod, hogy ott van a KSH adatbázis, amit meg lehet venni. Igen, de féléves csúszásban van az adatbázis, ráadásul csak pár információt tartalmaz. Tehát ad némi támpontot, de amúgy elég homályos a kép.

Az ingatlanközvetítőknek és az értékbecslőknek vannak valós adatbázisaik, amiből tudnak informálódni. Ráadásul egy ingatlanközvetítő végigkíséri a folyamatot egészen az adásvételi szerződés aláírásáig. Tehát ezek árak inkább vágyálmokat tükröznek, amik az eladó fejében jelennek meg.

Hogyan becsüljük meg az ingatlan értékét?

Pötyögd be a saját lakásod paramétereit az ingatlan.com-on! Tól - ig adatokat adj meg! Pl.
Tehát legyen elöl a legolcsóbb ingatlan a sorban. Valószínűleg találkozni fogsz putrikkal, lakásnak nem nevezhető portékákkal is. Ezek nem konkurenciái a te lakásodnak, sőt ha a legdrágább ingatlanokhoz pörgetsz, ott pedig azokat az ingatlanokat fogod találni, amelyeket soha a büdös életben nem fognak eladni, annyira túl vannak árazva.
Nincsenek egyforma ingatlanok a piacon, még egy adott háztömbön belül sem. Ezért ezeket a lakásokat valahogy közös nevezőre kell hozni. Pl. egy udvari vagy utcai kinézetű lakásnak a piaci értéke mennyiben különbözhet?

Tegyük fel, hogy a Krúdy Gyula utcában (VIII. kerület, Palotanegyed) van egy 80 négyzetméteres, eladni kívánt lakásod a második emeleten, 3 szobával, jó állapotban. Felmész az egyik legnépszerűbb hirdetési portálra, az ingatlan.com-ra. Mivel emeleti lakást akarsz eladni és a földszint elég komoly értékcsökkentő tényező, ezért az első emeletes és afölötti lakások jöhetnek szóba. Elég jó mennyiséget kaphatsz (a cikk írása idején én 68-at kaptam), tehát megvan az alaphalmazod. Ezt átrendezed növekvő sorrendbe. Keresel 5 db olyan lakást, ami neked konkurencia lehet. Közös nevezőre hozod az összegyűjtött adatokat. Ugyanis a te lakásodnál nincs lift, a többinél pedig van. Van, amelyik lakás 4 szobás, és olyan is, ami felújított.

Most jön az a rész, amikor saccolni fogsz, hogy kb. Az első lakásnál nem adták meg a címet. A József körúton villamos jár, tehát elég zajos. A Krúdy Gyula utcai lakásod 5%-kal többet ér, mivel csendes utcában van, nem a József körútra néz. A 3 szobásoknál nincs korrekció. Azonban az egyik József körúti lakásnak 4 szobája van, ezért nyilván magasabb értéket képvisel, mint a tiéd. Mivel a lakásod a második emeleten van, ezért a táblázatban szereplő első lakásnál (ami szintén második emeleti) nem számolsz korrekcióval, ahogy a Guttenberg térinél sem. Az udvari nézet elég komoly értékcsökkentő tényező, ami pl. a palotanegyedi lakás árát a tiédhez képest 10%-kal rontja. Ahol jó az állapot, ott nincs korrekció, mivel a lakásod is jó állapotú. Ez is jelentős értékmódosító tényező.

Összeadod a korrekciós tényezőket, majd megkapod a korrigált négyzetméterárakat. Ennél azért magasabb árat lőnék be és azzal lépnék piacra. Az árazás ugyanis nem az eladási árról szól csupán.

A tapasztalat sajnos azt mutatja, hogy a tulajdonosok nem gondolkodnak előre és inkább magasabb árat adnak meg. És ha azt látják, hogy nem tudják eladni, akkor verik a fejüket a falba. Pl. Ha nem tudsz jó pozícióból tárgyalni, ha nem tudod megválasztani a feltételeket, hogy milyen határidővel költözz ki és mennyi idő alatt kapd meg a vételárat, akkor elképzelhető, hogy kétszer kell költöznöd. Ki kell bérelned egy lakást mondjuk egy évre és lehet a cuccaidnak is ki kell bérelni egy raktárat.

Az ingatlan értékbecslés célja, hogy pontosan meghatározzuk egy adott ingatlan piaci értékét. Ingatlan típusának és alapadatainak felmérése (pl. méret, elhelyezkedés, állapot). A lényeg tehát, hogy készítsd fel az ingatlant, állapítsd meg jól az árat!

Hogy miként zajlik az értékbecslés, mit vesznek figyelembe hozzá egy ingatlan esetén és milyen buktatói vannak? Leginkább azért, mert egy ingatlan értékének meghatározása rendkívül összetett feladat. Ezt sokan azért nem szeretik, mert az eladók többsége szerint túl alacsony árat határoznak meg, míg a vásárlók szerint túl magasat.

Vegyük fel a kapcsolatot az értékbecslővel, aki tájékoztat majd minket arról, hogy milyen dokumentumokra lesz szükség a folyamathoz, illetve milyen időpontban kerülhet sor a helyszíni szemlére. Az értékbecslés következő lépése a helyszíni szemle, amikor a szakember pontosan felméri a házat vagy lakást. Mindezt olyan szempontok alapján, amelyek elengedhetetlenek a pontos árkalkulációhoz. A konkrét értékbecslésre a feldolgozási fázisban kerül sor. A pontos értékbecsléshez az ingatlan számos tulajdonságát figyelembe veszik. Nehéz általánosítani, hiszen a kötelező pontokon felül szinte ingatlanonként vannak olyan tulajdonságok, amelyek egyediek vagy teljesen sajátosak.

Ez komoly nehézséget okozhat abban az esetben, ha az értékbecslés csak az adásvétel után történik, hiszen amennyiben a bank nem ad elegendő hitelt, mert a becslés szerint kevesebbet ér a ház, mint amennyiért vásároljuk, akkor a vevő elbukhatja a foglalót és az addig kiadott egyéb költségeket - például az ügyvédi díjakat. Ezért ajánlott minden esetben már az ingatlanvásárlás előtt elvégeztetni az értékbecslést, hogy elkerüljük a buktatókat.

Sokunkat foglalkoztatja a kérdés, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, esetleg az, amit meg szeretnénk vásárolni. Mekkora a reális ár, mitől válik az ár reálissá, miként lehet meghatározni az értékét, és hogyan segít nekünk az értékbecslés?

A pörgő ingatlanpiac az ingatlanárakat az elmúlt időszakban jelentősen átszabta. Új eladóközönséghez új vásárlóerő párosult. Meg kell jegyezni, hogy minden ingatlanügylet egyedi, az eltérések fakadhatnak az adott élethelyzetből, elvárásokból, anyagi körülményekből. Ezek miatt fedezhető fel egyediség minden ingatlanügylet esetén. Ami viszont általánosságban megegyezik, az az átfogó ingatlanpiaci ismeretek, illetve azok hiánya. Érthető is ez a jelenség, hiszen magánszemélyként életünk során csupán pár adásvételben van részünk, emiatt pedig csupán az adott időszak kínálatát ismerjük. Ez leginkább az eladókat befolyásolja rosszul az ingatlanpiaci recesszió idején, hiszen ők a pangó ingatlanpiacot úgy élik meg, hogy az ingatlanuk nem kel el. Ebből arra következtetnek, hogy magas áron kínálják az ingatlant és csökkentik annak értékét.

Ha valaki egy kiszemelt ingatlan értékén hezitál, érdemes eljátszani azzal a gondolattal, hogy mi lenne, ha valaki más csapna le rá előtte. Az ingatlanok adásvételekor ráadásul nem is nyílt kártyákkal játszunk, mert nem tudhatjuk, hogy az eladó milyen tárgyalásokat folytat más vevőjelöltekkel.

Az ingatlan adott évre vonatkozó értékének meghatározására sokféle modellezés létezik. Megadható egy gyors becsléssel is az ingatlanérték, hiszen „tízmillió szakértő országa” vagyunk. Ha a szomszédos ingatlanban van klíma, a miénkben nincs? Ha a szomszédos ingatlanhoz tartozik garázs is, a minkhez nem? Ha a miénken telepítettek inverteres napelemrendszert, a szomszéd házán viszont nincs napelem? Tehát abba a nehézségbe ütközünk, hogy túl azon, hogy egymáshoz közel vannak az ingatlanok, nem ikertestvérei egymásnak, vagyis különböznek.

Fogadjuk el, hogy két tökéletesen egyforma ingatlan nem létezik. Az összahasonlíthatósághoz viszont arra van szükségünk, hogy az ingatlanok hasonlítsanak egymáshoz. Az értékbecslés során ilyen módosításokat indukálnak a fent felsorolt példák mellett az olyan tényezők, mint az épületek építése közötti dátumeltérés, felújítások megléte, vagy hiánya, kivitelezés módja, állaguk közötti különbsége. Ezen kívül a felhasznált építőanyagok fajtái között is különbséget kell tennünk, hiszen egy könnyűszerkezetes házat nem lehet egy az egyben megfeleltetni egy téglaháznak. De meghatározó tényezőnek számít a központtól mért távolság eltérése, panoráma megléte, egyedi megoldások alkalmazása. Ezeket nem egyszerű dolog reális mértékben figyelembe venni, hiszen valljuk be, mindenkinek más dolog fontos.

Fontos megjegyeznünk, hogy ha a módosítások mértéke az ingatlan értékének a felét meghaladja, akkor az adott összehasonlító ingatlan már nem számít hasonló ingatlannak és ki kell zárni a halmazból.

Ha naprakész információra van szükségünk a környék ingatlanpiacáról, érdemes megtekinteni a legmeghatározóbb ingatlanhirdetési portál kínálatát. Ha szerencsénk van, akkor fogunk találni néhány hasonló ingatlant (ingatlanszakértőknek legalább három összehasonlító ingatlant kell vizsgálniuk a törvény szerint), amikkel el tudjuk játszani a fenti értékmódosításokat a portálon talált kínálati árakat alapul véve. Azonban nem elhanyagolható tényező, hogy a kínálati árak nem adásvételi értékek, csupán egy kifejezett reményt tükröznek. Arról már mindenki hallott, hogy az ingatlanok értékéből szoktak alkudni. Szakértői berkekben a kínálati szorzót 15-20%-kal veszik figyelembe, vagyis ennyivel kevesebbre taksálják az ilyen kínálati ingatlanoknak az értékét.

Egy kirendelt ingatlanszakértő túl azon, hogy több rutinja és jogszabályismerete van nálunk, rendelkezik még egy olyan lehetőséggel is, amivel a magánszemélyek nem rendelkeznek. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal Illeték Osztálya az illeték kiszabása végett az illetékhivatalhoz benyújtott jogügyletek révén összeállt ingatlan-adatbázissal bír. Innen igényelhetnek a kirendelt igazságügyi szakértők helyrajzi számra beazonosított ingatlanadatokat (eladási érték, eladás dátuma, közművesítettség, állag, szobaszám, alapterület, stb.). A kapott adatokat az adatokhoz fűződő jogok miatt bizalmasan kell kezelni. Azok feltárását csak a bíróságnak mutathatja be a szakértő, hiszen az adott perben nem érintett ingatlanokról van szó.

Gyakran éri vád ezt az adatbázist az illetékkiszabás miatti nem valós (eltitkolt) forgalmi adatok miatt. Azonban az illetékhivatal a jogügyletek jelentős részét helyszíni szemlén ellenőrzi, valamint a rendelkezésére álló nagy adatbázis révén a kialakult ingatlanérték-viszonyokkal tisztában van, sőt illetékalap-módosító jogkörrel rendelkezik (tehát igazíthat a bevallott áron).

Amennyiben nem kirendelésre dolgozik a szakértő, hanem magánszakvéleményt ad, akkor csak utcára beazonosítható ingatlanszűkítést kaphat az illetékhivataltól eljárási díjért cserébe. Tehát kicsi eséllyel lehet elvégezni a részletes összehasonlítást.

A fent bemutatott piaci összehasonlító módszeren kívül van további két módszer; műszaki értékmeghatározás, valamint a hozadéki értékbecslés. Családi házas ingatlanok esetében a törvény lehetővé teszi, hogy csak egyetlen módszerrel is elégséges legyen az érték meghatározása.

Létezik olyan helyzet is, amikor adott időpontra vonatkozóan kell egy ingatlan értékét megtudnunk. Ilyen szituáció az, amikor valaki sérelmet szenvedett, vélt kára keletkezett egy adott ingatlant illetően, és ahogy az a polgári perben lenni szokott, a kárt forintban kell meghatározni (büntetőügyben években). Az illetékhivatalnál meg kell adni mindig az adott időintervallumot, amit a hivatal tisztségviselőjének az ingatlanok szűrésekor figyelembe kell vennie.

Az ingatlan értékelés banki módszerei

Frissen kinevezett igazságügyi szakértőként egy távoli bíróság egy night club értékbecslésére rendelt ki. Akkor azt gondoltam, hogy jókora fába vágtam a fejszémet. Az ingatlan-értékbecslés elvégzése érdekében helyszíni szemlét kellett tartanom az ingatlanban, ahol pár éve még rendőrök razziáztak. A periratok között szereplő címzett sehogy sem volt elérhető. Felkerestem a klub honlapját és felhívtam az ott szereplő telefonszámokat. Egy dörmögő férfihang mordult a vonal túlsó oldalán. Én kissé rebegve bemutatkoztam, bár nem voltam biztos benne, hogy a legokosabb dolog volt a nevemet elárulnom, és közöltem udvariasan a látogatási szándékomat. „Te engem ilyenkor ezzel zavarsz?” morogták a túloldalon, ami részben jogos is lett volna egyszerű, hétköznapi állampolgárok között, mert vasárnap este volt. Csak annyit válaszoltam, hogy úgy gondoltam, hogy az ő munkaidejében célszerű az ilyen egyeztetés, tekintettel arra, hogy az én munkaidőmben ő biztos alszik. Erre lecsapta a telefont. Pár nap múlva a klub könyvelője keresett (aki később a NAV - akkor még APEH - által legnagyobb köztartozással rendelkezők között szerepelt) és körbevezetett az ingatlanban. Minden helyiséget megmutatott, néhol jelezte, hogy csendben tegyem a dolgom.

Hitelügyintézés során felmerülő viták

Ha a hitelfelvétel folyamatát gátolja egy szakvélemény, amellyel nem értünk egyet, akkor először is kérelmet kell benyújtani a hitelnyújtó bankhoz (esetleg építkezés esetén módosítani lehet a költségvetést). Ha nem kaptunk választ, vagy a kapott válasszal nem értünk egyet, akkor forduljunk az adott pénzügyi szervezet központi panaszkezeléséhez.

Írásbeli panaszunkhoz érdemes csatolni minden olyan okiratot, dokumentumot és levelezést másolati példányban, amely az érdemi elbírálást elősegítheti. A pénzintézet a panasz beérkezésétől számított 30 napon belül köteles megválaszolni azt. Amennyiben elutasító válasz érkezik, úgy a válaszban szerepeltetni kell az illetékes hatóságot, illetve a pénzügyi szervezet székhelye szerinti békéltető testületet (és azok levelezési címét) amely eljárást kezdeményezhet.

Ha a hitelbiztosítéki érték kérdésében ezek után sem kaptunk érdemi választ vagy - bár kaptunk -, de azzal nem vagyunk elégedettek, akkor forduljunk a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi felügyeleti ügyfélszolgálatához. A panaszhoz minden lényeges adatot, információt és dokumentumot csatolni szükséges, valamint meg kell jelölni, hogy milyen igényünk van a pénzügyi szervezettel szemben, emellett meg kell jelölni a feltételezett jogsértést és az azt megvalósító konkrét magatartást. Az eljárás ügyintézési ideje 3 hónap, ami egyszer 30 nappal meghosszabbítható.

Ha a beadvány alapján az MNB megállapít jogsértést, akkor erről határozatot hoz és bírságot szab ki. A panaszos pedig a határozat alapján a bankkal szemben kártérítési (vagy egyéb) igényét tudja érvényesíteni egy bírósági eljárás során.

Azt azonban látni kell, hogy az MNB eljárásának célja a bankok jogszerű működésének elősegítése és nem a hitelkérelmező egyéni sérelmének orvoslása. Az egyéni sérelmek kezelése polgári peres úton rendezhető.

A bank és a panaszos közötti vita rendezhető Pénzügyi Békéltető Testület előtt vagy bírósági úton is. A bírói út elkerülése érdekében előbb érdemes a békéltető testülethez fordulni, ahol lehetőség van egyszerű, gyors, hatékony és költségkímélő eljárásra, amelynek keretében megkísérelnek a felek egyezséget kötni. Ha ez nem valósul meg, akkor határozatot hoznak a vitában. A testület eljárása ingyenes, csupán a bevont szakértő költségét kell megfizetni. A békéltető testület határozata ugyanakkor csak akkor kötelezi a pénzügyi szervezetet, ha annak előzetesen alávetette magát. A Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság vagy a Fogyasztóvédő Alapítvány is segítségünkre lehet. Mindezeken túl pedig bíróságra is vihetjük az ügyet.

A statisztikai értékbecslés mint alternatíva

Akár több tízezer forintot is spórolhatunk a nemrég bevezetett statisztikai értékbecsléssel, ha lakáshitelt szeretnénk felvenni. Hiába jelentősen egyszerűbb viszont a módszer, néhány helyzetben mégis jobban megéri a helyszíni szemlével járó, klasszikus értékbecslési folyamat.

Az statisztikai vagy egyszerűsített értékbecslést a 150 négyzetméter alapterületet meg nem haladó ingatlanokra lehet alkalmazni, azonban csak meghatározott településeken. A statisztikai értékbecslés elérhető Budapesten, a megyeszékhelyeken, a megyei jogú városokban és a budapesti agglomerációban.

A ház vagy lakás értékbecslése azért egyszerűsödhet le, mert a helyszíni szemlével járó, akár 30 ezer forintos összeget is meghaladó és kedvezőtlen esetben hetekig is elhúzódó folyamat helyett az ingatlan értéke egy adásvételi adatállomány alapján néhány kattintással megbecsülhető. Ebben az esetben a környékbeli ingatlanok eladása során feljegyzett átlagos négyzetméterár az, ami a mi lakásunk számított értékét adja.

Ha későbbi otthonunkat még berendezés nélkül vesszük, például a fürdőszobai csaptelepek még nincsenek beszerelve, a statisztikai értékbecslés akár magasabb összeget is mondhat, mint a piaci ár. A statisztikai értékbecslés mégsem mindig a legjobb megoldás. A környékbeli házak nem mondanak teljesen pontos értéket az általunk kinézett ingatlanra, emiatt az új módszert csak módosított fedezetértékelési szabályok mellett lehet alkalmazni. Vagyis a túlzott eladósodást gátló úgynevezett hitelfedezeti mutató (HFM) csak az ingatlan értékének 60%-a lehet az egyszerűsített értékbecslés és forint jelzáloghitel mellett. A hagyományos értékbecslésnél viszont az ingatlan értékének 80%-a is lehet a felvett hitel összege. Így ha csak kisebb összeggel számolhatunk az önerőnél, érdemes lehet sok esetben a helyszíni szemlével egybekötött hagyományos értékbecsléshez folyamodni.

Erre akkor érdemes figyelni, ha az általunk kinézett ingatlan olyan extrákkal van felszerelve, ami a környékbeli ingatlanoknak nincs, például sziklakerttel vagy úszómedencével. A statisztikai értékbecslés akkor érheti meg, ha a kinézett ingatlan megfelel a környékbeli minőségszintnek, vagy magasabb fedezetet is fel tudunk mutatni. Egyelőre nem egyértelmű, hogy a hagyományos és az egyszerűsített értékbecslés között lehet-e szabadon választani, vagy alkalmaznak-e egyéb megkötést a bankok. De a statisztikai értékbecslés során mindenképpen 30 napnál nem régebbi tulajdonlapot kell benyújtanunk. Az adósságrendezés esetén viszont lazább szabályok mellett is lehetséges a statisztikai értékbecslés.

Már meglévő hitel kiváltásánál több településen is elérhető a statisztikai értékbecslés, az összes város és a Balaton kiemelt üdülőkörzetének esetében is lehet ezt a módszert alkalmazni - ekkor a 150 négyzetméternél nagyobb lakóingatlanokra is alkalmazható az egyszerűsített értékbecslés.

tags: #ertekbecsles #koorekcio #ind