EUR bérleti díj árfolyama: hatások, trendek és gyakorlati következmények a magyar albérletpiacon

Egyre többen keresnek kiadó és egyre kevesebben eladó lakást, a magas hitelkamatok miatt még a megfelelő önerővel rendelkezők közül is egyre többen kivárni kényszerülnek, mert nem jutnak elegendő hitelhez. A trendfordulót mégsem ez, hanem az energiaaválság és a lakásbérlés változó megítélése hozhatja el az albérletpiacon. A rezsiszabályok módosítása után felmerült a bérbeadókat védő harmadik havi kaució lehetősége, de ezt nem fogadta el a piac, ellenben az infláció körüli díjemelést igen, és hosszú távon is beárazták a növekvő rezsit a bérlők - mondta a VG Podcastnak Kétszery Zsuzsanna, a Duna House Home management ingatlankezelési üzletágának vezetője.

A szakértő tapasztalatai szerint az energiahatékony kis lakásokat órák alatt bérbe lehet adni, egymásra licitálnak értük a bérlők, ezekből nincs elég, de nem is lesz, mert korszerű, kis alapterületű, régi építésű lakásokból véges a kínálat. Az új építésű lakások folyamatosan érkeznek a bérleti piacra, hiszen a vevők több mint 40 százaléka befektető, akik bérbeadási céllal vásárolnak, de ez már egy másik minőségi és árkategória az albérletek körében - összegezte Danóczy Balázs, a Rentingo alapítója a VG Podcast stúdiójában.

A korszerűtlen fűtés, a gázkonvektor hátrány a bérbeadásnál, de nem kizáró ok. Hogyan változtak az albérletárak a rezsiemelés után? Az év még drasztikus bérletidíj-emelkedéssel indult, amely egészen júliusig, a rezsicsökkentés eltörléséig tartott. Akkor azonban elkezdődött az árak tetőzése, miután az emberek realizálták, hogy az emelkedő infláció hogyan eszi meg a jövedelem lakhatásra fordítható részét is. Az infláció körüli díjemeléseket elfogadták a bérlők, a rezsiszabályok módosítása azonban nem tette piacképtelenné a korszerűtlen nagy lakásokat sem, mert leleményesek a bérlők, de a bérbeadók is.

A várakozásoknak megfelelően csökkent a kereslet, és a bérleti díjak is mérséklődtek a korszerűtlen, nagy alapterületű, az agglomerációban lévő ingatlanok körében. A nagy alapterületű, korszerűtlen, de jó helyen lévő belvárosi lakásoktól azonban nem pártoltak el a bérlők, sem a gáz, sem a konvektoros fűtés, sem a rezsi növekedése nem tántorította el az érdeklődőket teljesen, ha össze tudnak fogni másokkal, és így többen - jellemzően diákok és külföldiek - költöznek egy ingatlanba. A bérbeadók is feltalálják magukat, kisebb lakásokra bontották a nagyokat, és önálló garzonként adják bérbe.

Budapesten 200 ezer forintra nőtt az átlagos albérlet ára. Elvileg az alacsonyabb rezsi mellett magasabb bérleti díjat kérhetnek a bérbeadók, de ténylegesen átlagos díjat meghatározni nem lehet, hiszen az adott ingatlan bérleti díja sok tényezőn múlik. Távfűtés, kis rezsi, rezsivédett lakás - a fő hívószavak.

Miután a távfűtéses lakások kimaradtak a rezsiszabályok módosításából, azonnal felértékelődtek a lakásbérleti piacon, amely a leggyorsabban képes reagálni a változásokra, igazi lakmuszpapír a lakáspiacon. A rezsivédetté vált távfűtés, illetve a kis alapterület együttesen a nyerő páros. A vevő négyzetmétert vásárol, a bérlő viszont szobaszám szerint keresgél, vagyis a funkció, és nem kizárólag a méret szerint keres lakást. Nagyon nem mindegy tehát, hogy egy 50 négyzetméteres lakás egy- vagy kéthálós, esetleg amerikai konyhás nappalija van, erkélyes vagy sem.

Az euróban megállapított bérleti díj egyre népszerűbb elszámolás. A bérleti díjak értékállóságát a rendszeres, inflációkövető éves díjemeléssel sem lehet biztosítani, miközben a forint gyengülése is alaposan ráijesztett a bérbeadókra. A rövid távú bérbeadás piacán már megszokott, és a külföldiek által kedvelt városrészekben már eddig is széles körben alkalmazott euróalapú elszámolás érdekében sokan módosítanak szerződést. Az eurósított albérletárak mellett a bérlés időtartama is változik, a határozott idejű szerződés helyett egyes esetekben határozatlan idős terjed.

Az elmúlt két-három év turbulenciái megtanították a bérlőt és a bérbeadót arra, hogy bármikor jöhet bármi, ami a feje tetejére állítja a piacot. A szerződésmódosításokkal az eddiginél gyorsabb reakciók lehetőségének ágyaznak meg a felek. Venni, de nem mindenáron. Egyre több fiatal tudja elképzelni, hogy hosszú távon vagy akár mindig is bérelt lakásban éljen, ellentétben a legfontosabb értékhez, a saját lakáshoz mereven ragaszkodó idősebb generációkkal. Ők hosszú távon stabil keresletet biztosíthatnak az egyre nagyobb részben professzionálissá váló bérbeadási piacon.

A cégek által kezelt ingatlanok a bérlők körében is egyre népszerűbbek, a profi ingatlankezelővel ugyanis egyszerűbb tárgyalni, és a szabályok is egységesek, ráadásul úgy érzik, hogy a kauciójuk is nagyobb biztonságban van. Az egyhavi kaucióra már alig akad példa, a kéthavi a jellemző. Szomorú tapasztalat, hogy a bérlők szerint sok bérbeadó a kauciót gyakorlatilag kezdettől a saját pénzének tekinti, és költözéskor valamilyen okkal meg is tartja. Szakértők figyelmeztetnek, hogy a bérleti díjakkal együtt a kauciót is fontos lenne indexálni, bár a jelenlegi építőanyagárak és kivitelezési díjak mellett még a kéthavi kaució sem elegendő arra, hogy adott esetben egy nagyobb felújításra, helyreállításra elég legyen.

Minden tizedik lakás bérbe van adva. A lakhatási kérdés élethelyzethez, változásokhoz kötődik, vannak, akik összeköltözés, mások válás, munkahelyváltás vagy gyerek születése miatt keresnek új otthont. A magas lakásárak és lakáshitelkamatok most kivárásra késztetnek sokakat, ezért felpörgött a bérlakások iránti érdeklődés. A 2016-os mikrocenzus szerint 322 ezer piaci bérlakás volt a 4,4 milliós hazai lakásállományban. Mindeközben 500 ezer ingatlan állt üresen, ebből mintegy 200 ezer Budapesten és a megyeszékhelyeken. Ezek egy része a rövid vagy hosszú távú lakáskiadás piacán azóta biztosan megjelent, vagy már akkor is jelen volt, de a szürke zónában.

Van egy látható elmozdulás a bérleti piacra, miután a magyarok is egyre mobilisabbak már, mint Nyugat-Európában megszokott - tapasztalja Kétszery Zsuzsanna. Felmérések szerint Budapesten a külföldiek jellemzően másfél-két évig, a magyarok három-öt évig maradnak egy-egy albérletben. A lakáskiadás átlagos, bruttó hozama most 3,5-4 százalék, ami belátható időn belül 1-1,5 százalékkal tovább emelkedhet. Pár hónappal ezelőtt is tuti üzletnek tűnt a külföldi pénznemért - leggyakrabban euróért - történő lakáskiadás (vagy eladás), a jórészt külhonból érkező ügyfelekre szakosodott lakáskiadók azonban most aligha örülnek különösebben a forint jelentős erősödésének.

Budapesten két nagy csoportja különböztethető meg az eurós lakáskiadóknak: az egyik tulajdonosi csoport inkább a külföldi diákokra specializálódik, akiket leginkább belvárosi, a pesti oldalon lévő lakásokkal lehet megfogni, jellemzően 100-150.000 forintnyi összegért havonta, míg a másik nagyobb bérlői kör a külföldi vezetők, managerek csapata, akik inkább a prémium kategóriás lakásokat kedvelik ( egyik kedvelt célpontjuk a Szabadság tér), illetve szívesen költöznek a budai hegyekbe - ők, vagy az őket foglalkoztató cég akár félmillió forintnyi eurót, vagy még többet is hajlandó kifizetni egy-egy luxusvilláért, de akadnak a piacon havi 2-3 millió forintos bérleti ajánlatok is.

A managerek mellett jó üzletnek számítanak azért a fent említett diákok is - fontos piacot jelentenek Velük kapcsolatban érdekesség, hogy a városnak arra az oldalára szeretnek költözni, ahol a felsőoktatási intézmény található. A piacon leginkább a norvég, svéd, ír, angol, izraeli és német állampolgárságú diákok fordulnak elő a legnagyobb számban, de jelentős számban vannak jelen a déli területekről érkezők is. Mindezek mellett leginkább a VI. kerület keresett körükben. Egyes tulajdonosok olyannyira rákaptak a külföldi diákok „ízére”, hogy hazaiak bérlőjelöltekkel gyakorlatilag egyáltalán nem állnak szóba.

Amennyiben euróért adnánk ki lakást - és a bevételt például megélhetésre, napi fogyasztásra szánjuk - a szerződés megfogalmazásakor legyünk körültekintőek. Nem mindegy ugyanis, hogy a lakásért havonta adott összegű eurót, vagy havonta adott forint bérleti díjnak megfelelő eurót kérünk. (Egyszerű példa: ha mondjuk valaki 3 hónapja egy képzelt 250 forintos euro árfolyamnál azt írta, hogy a lakásért 1000 eurót kér, akkor ő a forint erősödésével jelenleg veszített - hiszen 250000 helyett csak 239000-et kap, míg ha a papíron 250000 forintnak megfelelő euro szerepel, akkor mostani fizetéssel 1046 eurót kaphat a lakásért. Természetesen a forint gyengülése esetén éppen fordított a helyzet.).

Érdemes lehet egy kicsit kivárni az eladással? Komolyabb pénzekről van szó akkor, ha euróért adná el valaki a lakását - a külföldi ügyfeleknek kínált lakásokért a Belvárosban akár 1-1,5 millió eurót is elkérhetnek, ahol az árfolyamkülönbség már komolyabban jelentkezik. Ebben az esetben persze már nem jellemző a forint alapú szerződés, majd euróban fizetés, inkább tisztán eurót akarnak kapni a tulajdonosok. Mindenesetre most többeknek, akik komolyabb vevővel tárgyalnak lehet érdekük az időhúzás, különösen akkor, ha a kapott eurót azonnal be is akarják váltani.

Dollárból köszönik, nem kérnek. A dolláralapú fizetés a hazai ingatlanpiacon ma már alig van jelen, főleg nem a kiadó lakások körében, hiszen a dollár értékvesztése miatt ez a valuta egyáltalán nem preferált a kiadók körében, maximum akkor, ha rögzítik az elszámolási árfolyamot a szerződésben - erre persze kevés bérlő lesz hajlandó. Hasonlóan - bár nem a dollárnál jelentkező okok miatt - nem jellemző a svájci frankban történő fizetés sem, noha erre lehet találni időnként példákat.

Mit érdemes tenni? Amennyiben az euróban kiadott lakásunknál jelentkező árfolyam-különbséget "le tudjuk nyelni" akkor a pillanatnyi erősödés miatt nem biztos, hogy érdemes bolygatni a bérleti szerződést, mivel fennáll a veszélye, hogy a bérlő rendkívül anyagiasnak talál bennünket, és elmegy. Megjelent a Számviteli Levelekben 2023. január 12-én (478. […] a kifizető köteles az adóelőleg megállapítása során figyelembe venni, feltéve, hogy az a kifizetést megelőzően a rendelkezésére áll. A dokumentum részletesen taglalja az euróban meghatározott bérleti díj könyvelését és az adóterhek megoszlását különböző könyvelési helyzetekben.

Az euróban meghatározott bérleti díjat és az adóterheit a bérleti díjat terhelő adók és járulékok megállapítása után könyvelni is kell. A könyvelés azonban kissé másként jelenik meg, ha a kérdező cég a könyvviteli nyilvántartásait euróban, illetve forintban vezeti, továbbá akkor, ha van eurója, vagy az eurót a kifizetés előtt meg kell vásárolnia. Ha a cég a könyvviteli nyilvántartásait forintban vezeti, akkor a szerződésben euróban meghatározott bérleti díjat a cég számviteli politikájában meghatározott árfolyamon kell az igénybe vett szolgáltatások értéke számlára könyvelni.

Szja-törvény és áfakérdések miatt a külföldi pénznemben keletkezett bevételek és kiadások átszámítása során az MNB hivatalos devizaárfolyamait kell alkalmazni, és az adóelőleg-levonást is ennek megfelelően kell megállapítani. A jövedelem adózása szempontjából a bérbeadás jövedelme az önálló tevékenységből származó bevételnek számít, amelyet az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A költségek levonása lehet tételes vagy 10 százalékos egyszerűsített eljárás szerint is.

Javaslatunk: MINDEN FORINTBAN - Egyszerűsített irányítás - Bérlők lehetősége, akik hosszú távon elfoglalják a lakást; Kerüli a valutaérték-változással kapcsolatos költségeket és kockázatokat. A tulajdonosoknak pedig az általuk választott pénznemben fizetett bérleti díj: a nettó bérleti díjat a tulajdonos választott pénznemére konvertálva lehet teljesíteni. Az árfolyam-kockázat egyetlen nagyobb lehetősége csak a kedvezőtlen árfolyamváltozás, de ezt is felmerülhet, ha kedvezőbbként értelmezzük a helyzetet.

• A rezsijelleg és kategóriák összefüggései meghatározzák a kínálatot: távfűtés, kis alapterületű, rezsivédett lakások.
• Euróban értendő bérleti díj növekvő népszerűsége, különösen az azonos értékmegőrzést biztosító megoldások között.
• Fiatalok és külföldi diákok dominálnak a keresletben, gyakori a megosztott kiadású lakás.
• A kaució két hónap körüli átlagos szintje jellemző, de a piac szerint további indexálás és rugalmasság szükséges.
• A devizanemváltás adózási és könyvelési kötöttségeket hoz, amelyekre a vállalkozásoknak felkészültebbnek kell lenniük.

Mi történik a szerződésekkel az euró-alapú bérleti díjakkal?

Az euróban meghatározott bérleti díjat és az adóterheit a bérleti díjat terhelő adók és járulékok megállapítása után könyvelni is kell. A forintban megállapított adóalap figyelembevételével meghatározott bevételek forintban kerülnek kimutatásra, és a valuták közötti változások esetén árfolyam-különbözet keletkezhet. Ha a cég euróban vezeti a könyveit, akkor a magánszemély felé járó adózott bérleti díjat is euróban fizeti ki, és csak ezt követően rendezik a bevételi oldalt. Ha a bérbeadó forintban vezeti a könyveit és euróban határozza meg a díjat, akkor az átszámítási és adózási eljárások részletesen meghatározottak.

Az árfolyam-kockázat minimalizálása érdekében a piaci szereplők úgy gondolják, hogy a hosszú távon stabil bevételt biztosító megoldások felé kell elmozdulni: euróban történő részleges megállapodások és rövid távú lehetőségek kombinációja, vagy teljes forint-alapú megoldások használata egyszerűsített és átlátható feltételekkel.

tags: #eur #berleti #dij #arfolyama

Népszerű bejegyzések:

• Don Carp Lake részletes ismertetője a helyrajzi adatokkal
• Szolnoki garázsépítés rövid határidővel a Széchenyi területen
• Dzsungeljáró homokfutó LEGO City
• Ki veheti meg a kulturális szántóföldet - összefüggő költemények
• Tejipari hűtőházak ára és költségvetés