Falusi ház albérletbe adása jogi feltételek és adózási szabályok
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. De kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?
Magyarországon a magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelmeként adózik, és az összevont adóalap részeként a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.
A bevétel és a jogi keretrendszer
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. mellékletei szerint kell figyelembe venni. A bérbeadásból származó bevétel nem minősül bevételnek, ha a bérbeadó által a bérlőre áthárított közüzemi díjak, illetve egyéb szolgáltatások díjai nem kerülnek át egyenlően a bérlőre. Az olyan szolgáltatások díja, amelyek az ingatlan használatával függenek össze (például közös képviselő díja, lakásszövetkezeti/ társasházi biztosítás, takarítás díja, felújítási alapba fizetett összeg), bevételként adózik, amelyből költséget lehet elszámolni.
A bevétel megosztása két fő módszerrel történhet: 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy tételes költségelszámolással. A 10%-os költséghányad esetén a bevétel 90%-át tekintjük jövedelemnek, és az adó mértéke 15%. Tételes költségelszámolásnál pedig a ténylegesen felmerült költségeket lehet elszámolni a bevétellel szemben, és az ebből származó jövedelmet adózzuk meg.
Bevételi és költségelszámolási szabályok részletezése
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. Ez a csökkentés csak akkor érvényesíthető, ha a bérbeadás és a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett ingatlannal kapcsolatban a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.
A bérbeadói tevékenység adózási módjai a következők lehetnek: adószám és bejelentkezés nélkül magánszemélyként, adószámos magánszemélyként, illetve egyéni vállalkozóként végzett tevékenység. Adószám hiányában adómentes körbe tartozó tevékenység esetén számlát nem kell kiállítani, de számviteli bizonylat kiállítása szükséges lehet.
A lakások bérbeadásánál gyakran felvetődő kérdés, hogy a rezsiköltség vagy közüzemi díj bevételnek számít-e. A 10%-os költséghányad alkalmazása során a rezsiköltségek egy részét nem lehet az adóalapból levonni, és a társasházi közös költségre sem alkalmazható ez a kedvezmény, mivel az a lakás létezésével kapcsolatos kiadás. Ha a bérleti díj tartalmazza a rezsit, vagy fix összegben térítik meg a költségeket, ez a kedvező szabály nem alkalmazható.
A bevételekből az adó alapját ki lehet számítani 10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás szerint. Például, ha a bevétel 149 500 forint és a 10%-os költséghányadot alkalmazzuk, a jövedelem 134 550 forint, és az így számított adó 20 183 forint.
Kötések a kaució és a szerződés kapcsán
A kaució egy általános biztosíték a bérbeadó számára, amelyet a bérleti díjon felül adnak. A kaució összegét a bérbeadó a szerződésben megállapított módon használhatja fel, például az elmaradt bérleti díj fedezésére, vagy a kaució összegének kiegészítésére. A kaució összege a végső elszámolásnál válik bevétellé. Emellett a kiköltözésre vonatkozó nyilatkozat írásba foglalása kötelező vagy javasolt lehet a zavartalan kilakoltatás elkerülése érdekében.
Bevallás és adóelőleg
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, ezért éves SZJA-bevallásban kell szerepeltetni. Az adóelőleget negyedévente kell megfizetni, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Ha a bevétel kifizetőtől származik, az adóelőleget a kifizetőnek kell megfizetnie, amennyiben a nyilatkozat alapján számítják a jövedelmet. Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10%-os költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget.
Szálláshely-szolgáltatás és rövid távú bérbeadás
A szálláshely-szolgáltatóként történő tevékenységet kétféle módon lehet kezelni: tételes átalányadózás vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként történő adózás. A szálláshely-szolgáltatókénti tevékenységet adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet folytatni.
A magánszálláshely-szolgáltatás fogalma magában foglalja, hogy a szobák száma legfeljebb 8, az ágyak száma legfeljebb 16 lehet, és az adóévben 90 napot nem haladó időtartamra nyújt szálláshelyet.
Termőföld bérbeadása
A termőföld haszonbérbe adása 15%-os adó mértékű, és különadózik a bevétel teljes összege.
Összegzés és gyakorlati útmutató
- Az ingatlan-bérbeadás adóköteles jövedelem minden esetben, és 15% SZJA-t jelent az öszszegzett adóalapon belül.
- A bevétel megállapításának két fő módja: 10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás.
- A rezsi és közös költségek kezelése esetenként korlátozhatja a költségelszámolás mértékét.
- Adószám hiányában is lehetséges a számviteli bizonylatok kiállítása adómentes körben.
- Éves adóbevallásban és negyedéves adóelőleg-fizetésben kell gondolkodni.
- Az albérlet jogi kapcsolata a Polgári Törvénykönyv és a Lakástörvény keretein belül létezik, és a bérbeadó-kötelezettségek részletesen meghatározottak.
Az alábbi táblázat és fogalmak segítenek eligazodni a számításokban:
| Fogalom | Kikre vonatkozik | Megjegyzés |
|---|---|---|
| 10%-os költséghányad | Magánszemély bérbeadó, minden bevételre | A bevétel 90%-a számít jövedelemnek |
| Tételes költségelszámolás | Magánszemély bérbeadó | Igazolt költségek és értékcsökkenés számolható el |
| Adószám | Adózási választás alapján | Névtől függően adóbejelentkezés szükséges |
| Kaució | Bérbeadó-bérlő viszony | Biztosíték, a végső elszámolásnál rendeződik |
| Szálláshely-szolgáltatás | Adószámos magánszemély vagy egyéni vállalkozó | 90 napos határ, rövid távú hasznosítás |
tags: #falusi #haz #alberletbe #adasa