Falusi házat vennék Zala megyében: átfogó útmutató a falvak ingatlanpiacáról

Zala megye Magyarország délnyugati részén helyezkedik el, és ingatlanpiaca igen sokszínű: a Balaton közelsége, a gyógyfürdők körüli kereslet és a vidéki életstílus egyaránt befolyásolja az ingatlan árakat, lakás árakat és a tranzakciók jellegét.

A falvak építészeti hagyományai és típusai

A Zala megyei falvakban egyaránt megtalálhatók az úgynevezett Kádár kocka, sátortetős kertes családi házak, amelyek általában téglából épültek, és vagy pala, vagy cseréptetős kivitelben. A nagyságuk kettő, kettő és fél, vagy háromszobások, 65-110 m2-es nagyságig épültek ezek a Kádár kocka házak. Nemcsak téglából épültek, hanem vegyes falazatút és tömés házakat is találhatunk köztük. A Kádár kockáknál régebbi építésű házak általában utcafrontra egy ablakosok, ezek közül sok épült vegyes falazattal, téglából és tömésből, esetleg még kőből. A régebbi házak az úgynevezett tömés, zsúpfedeles parasztházak. Jellemző még az 1980-as, 90 es évek építészete, a több szintes, több generációs kertes családi házak, amelyek sajnos ma már nem népszerűek, ugyanis nem divat már a generációk összeköltözése és együtt lakása. Éppen ezért ezeket a többszintes, több generációs ingatlanoknak nyomott az ingatlanpiaci áruk és nehezen értékesíthetők.

A városokhoz közelebb lévő falvakban sok újabb építésű kertes családi ház is található, amelyek kb. 10-20 éve épültek, vagy még később.

Piaci kép és legdinamikusabb területek

Zala megye székhelye egyben az egyik legaktívabb ingatlanpiaccal rendelkező város a megyében. A legnagyobb ingatlan árnövekedés az elmúlt években (2022-2025 között) elsősorban az új építésű, újszerű és jó állapotú használt ingatlanoknál volt érzékelhető, de elmondható, hogy 2025-ben kb. 20-30%-os volt az általános ingatlanár növekedés Zala megyében, ugyanúgy, mint Magyarország nagy részén.

Belváros - társasházi lakások, panelházak és központi elhelyezkedésű tégla ingatlanok (pl. Kertváros - családi házas zóna) jellegzetes részei Zalaegerszeg ingatlanpiacának: Belváros, Kertváros, Landorhegy és Páterdomb. Zalaegerszeg lakáspiaca stabilabb, kevésbé pörgő, mint a Balaton környéki piac, de visszatérő vevőkörrel rendelkezik.

Zalaszentgrót ingatlanpiacát a megfizethető családi házak, a társasházi, használt lakások és a nagyobb telkes ingatlanok iránti kereslet határozza meg, és időnként az új építésű lakások is megjelennek. A város és környéke vonzó lehetőséget kínál mindazok számára, akik közel legyenek Hévízhez, Keszthelyhez, Kehidakustányhoz, Zalacsányhoz és Zalaegerszeghez.

Árak összevetése és piacok közötti különbségek

A használt lakások, sorházak, házak ára Zalaegerszegen általában alacsonyabb, kb. 10-20%-kal, különösen felújítandó és a többszintes, nagy méretű ingatlanok esetén. A város lakáspiaca kevésbé pörgő, de stabil vevőkört ad, ami a megfizethetőbb árak miatt sok fiatal családot vonz Nagykanizsára, bár ott jóval kevesebb a munkahely, mint Zalaegerszegen.

Zalakaros, a termálfürdő miatt pezsgő élet és ingatlanpiac, ahol a négyzetméterárak lakásoknál körülbelül 500-750 ezer forint között mozognak, ami a megyei átlagnál alacsonyabb, de a turisztikai vonzerő stabilan tartja a piacot, fél év alatt csak 5-8%-os ingadozás figyelhető meg. Házaknál 400 ezer Ft/m²-tól indulnak a felújítandók, míg a prémium, új építésűek főleg 1-3 szobás apartmanokat kínálnak a termálfürdő környékén, amelyeket turistáknak kiadva gyorsan gazdát cserélnek.

A Keszthely környéki új építésű és használt lakások ára a Balaton parti kereslet miatt stabil és folyamatosan emelkedő trendet mutat. Ugyanakkor túlárazás esetén sem egyszerű az eladás Keszthelyen és környékén. Nemrégiben Keszthely Kertvárosában egy téglaépítésű, kertes családi házat adtam el; a helyi kereslet azonban főleg a helybeliek és régebben elköltözött, de visszaköltöző idősebb vevők körében jelentkezett.

Lakótelepi övezetek - panel- és tégla lakások - Hévíz továbbra is Magyarország egyik legstabilabb ingatlanpiaca marad. A kínálati négyzetméterárak jellemzően 840-1,02 millió Ft közötti vagy afölötti szinten mozognak a fürdővárosi prémium miatt. Minél közelebb van egy ingatlan a Hévízi tófürdőhöz, annál többe kerül; minél távolabb, annál olcsóbb.

A Lenti térség ingatlanpiaca nem túlfűtött: a kínálat elegendő, a négyzetméterárak reálisak, és jó adottságú ingatlanokra találhatók reális áron. Alsó vagy magasabb árkategóriában is lehet jó vételt találni, különösen első lakásukat vásárló fiatalok, nyugdíjasok és határ menti munkavállalók számára.

Zala megye és Vas megye déli részének ingatlanpiaca 2026-ban továbbra is élénk marad, mivel ezen a tájon számtalan termálfürdő és gyógyfürdő található, és közel van a határ, egy ugrás Ausztria, Szlovénia és Horvátország felé. Körmend és Vasvár piacai stabil keresletet mutatnak, különösen a jó állapotú kertes családi házak és az azonnal költözhető használt lakások iránt, de keresik az új építésű lakásokat is.

Zártkerti és hegyi ingatlanok

Ha Zala megye ingatlanpiacáról beszélünk, nem lehet megkerülni a zártkerti és hegyi ingatlanok kérdését. A megye számos kisebb településén találhatók hegyi részek, ahol apró présházak, „pecók”, hétvégi épületek állnak. A falusi hegyeken található zártkerti épületek inkább életérzés-ingatlanok, nem klasszikus befektetések, hacsak nem jó helyen vannak, jó minőségű az épület és jó az oda vezető út is. Zártkerti, külterületi ingatlan eladáskor gyakran hosszú idő kell, és az árakat inkább nem a tulajdonos elképzelései, hanem a reális kereslet határozza meg.

Egészen más a helyzet Zalaegerszeg, Nagykanizsa, Zalakaros és más városok zártkerti, külterületi részein. Tapasztalatból mondom: a zártkerti ingatlan nem „olcsó belterületi ház”, hanem egy külön kategória. Aki ezekkel tisztában van, nagyon jó döntést hozhat.

Jövőbeli kilátások és befektetési lehetőségek

Zala megye és Vas megye déli részének az ingatlanpiaca 2026-ban továbbra is élénk lesz, mivel ezen a részen számtalan termálfürdő és gyógyfürdő található, és közel van a határ, egy ugrás Ausztria, Szlovénia és Horvátország, a Balaton és az Adriai tenger. Körmend és Vasvár ingatlanpiaca stabil keresletet mutat, különösen a jó állapotú kertes családi házak és az azonnal költözhető használt lakások iránt, de keresik az új építésű lakásokat is.