Földforgalmi elővásárlási jog és kifüggesztési eljárás részletes áttekintése
A kifüggesztési eljárás lényege, hogy a földforgalmi szabályok alá tartozó adásvételi szerződést nyilvánosságra hozzák, azaz hirdetményi úton közlik, hogy az elővásárlásra jogosultak nyilatkozhassanak.
Nem csak ők, hanem bárki megtekintheti ezeket.
Főszabály szerint akkor kötelező, ha az ingatlan a tulajdoni lap alapján a földforgalmi szabályok alá tartozik.
Ez jellemzően a tanyaként nyilvántartott ingatlanokat, valamint a mezőgazdasági vagy erdőgazdasági hasznosítású földeket érinti, vagyis azokat, amelyek valamilyen művelési ágban szerepelnek.
Bizonyos esetekben ide tartozhat a kivett, de erdő jogi jelleggel nyilvántartott terület is.
A művelés alól kivett zártkertnél rendszerint nem kell kifüggesztés.
A kifüggesztés időtartama adásvételnél főszabály szerint 30 nap, vagyis az elővásárlásra jogosultaknak ennyi idejük van nyilatkozni a kormányzati portálon történő közzétételtől kezdve.
A joghatályos közzététel a kormányzati hirdetményi felületen, a hirdetmenyek.gov.hu oldalon történik.
A kifüggesztési kötelezettség a tulajdoni lap adataiból állapítható meg.
A legfontosabb adatok: az ingatlan fekvése, megnevezése, művelési ága, alrészlete, jogi jellege és tanya minősége.
A Földforgalmi törvény szerint mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek számít a fekvéstől függetlenül az a földrészlet, amely szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban szerepel.
A zártkertnél a döntő adat a tulajdoni lap.
Ha a zártkert kert, szőlő, gyümölcsös vagy más földforgalmi művelési ágban van, az ügylet kifüggesztéses lehet.
Ha viszont művelés alól kivett területként szerepel a zártkert, akkor általában nincs kifüggesztés.
A tanya sem egyszerű külterületi lakóház, akkor sem, ha nem tartozik hozzá művelési ág.
Létezik egy speciális 10 hektáros kivétel is 2025-től.
Ez olyan földműves vevőre vonatkozhat, aki legalább 3 éve az érintett településen vagy attól legfeljebb 20 km-re él vagy működik.
A kivétel például szántó, rét, legelő vagy erdő kizárólagos tulajdonba szerzésénél jöhet szóba, ha a földet nem terheli harmadik személy használati joga, és a vevő összes korábban megszerzett földjével együtt sem lépi túl a 10 hektárt.
Föld adásvétele esetén nem bárki jelentkezhet rá az ingatlanra.
A kifüggesztés során a teljes adásvételi szerződés kerül közzétételre: az ingatlan adatai, a vételár, az eladó és vevő neve és címe és a szerződéses feltételek megismerhetők, de a felek természetes személyazonosító adatai, az aláírások és az egyedi azonosításra alkalmas adatok nem láthatók.
Ha többen jelentkeznek, a törvény szerinti elővásárlási rangsor, az adott jogosultsági csoporton belüli további rangsorolási szabályok, valamint az elfogadó nyilatkozatok érvényessége dönt.
A rangsorban előrébb álló, szabályosan és határidőben nyilatkozó jogosult a vevő helyébe léphet.
A Földforgalmi törvény hatálya a Magyarország területén fekvő, mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földekre terjed ki.
A törvény alkalmazásában ide tartozhat a tanya is, és bizonyos vegyes besorolású földrészleteknél a földforgalmi szabályok a teljes ingatlanra kiterjedhetnek.
Ha a tulajdoni lap alapján az ingatlan földforgalmi szabály alá tartozik - tipikusan mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású föld, művelési ágban nyilvántartott zártkert vagy tanya -, a felek először aláírják az adásvételi szerződést.
Ha senki nem tesz érvényes elfogadó nyilatkozatot, az ügy az eredeti vevővel mehet tovább a hatósági szakasz és a földhivatali bejegyzés felé.
A kifüggesztésből általában nem következik automatikusan vevőcsere, de az elővásárlási kockázatot nem érdemes félvállról venni.
Nem érdemes csak a 30 napos kifüggesztési határidőből kiindulni: a teljes folyamat a benyújtástól, a jegyzői és hatósági szakaszokon át a földhivatali bejegyzésig jellemzően inkább 3-6 hónap, elhúzódóbb, hiánypótlással vagy rájelentkezéssel érintett ügyeknél pedig 6-8 hónap is lehet.
Mindig a tulajdoni lapból kell kiindulni.
A kifüggesztéssel érintett adásvétel lehet jóváhagyás-köteles vagy nem jóváhagyás-köteles ügy.
A legfontosabb, hogy a legtöbb földforgalmi adásvételnél a hirdetményi közlést mezőgazdasági igazgatási szervi vizsgálat és jóváhagyó döntés követi.
Kivételes adásvételi esetekben azonban a törvény nem ír elő hatósági jóváhagyást, például állami vagy önkormányzati tulajdonban álló föld eladásánál.
A kifüggesztés joghatályos helye a hirdetmenyek.gov.hu kormányzati hirdetményi felület.
A föld adásvételi szerződését a jegyző ezen az online felületen teszi közzé úgy, hogy a teljes szerződés nyilvános lesz, az ügylet lényeges adatai - így az ingatlan fekvése, a vételár, valamint az eladó és a vevő neve és lakcíme - megismerhetőek lesznek bárki által és csak a személyazonosító számok és az aláírások lesznek kitakarva.
A hirdetmenyek.gov.hu oldalon a közzétett ügyek bejelentkezés és azonosítás nélkül is böngészhetők: a legfrissebb hirdetmények listaszerűen is elérhetők, és külön keresésre is van lehetőség.
A közzétett hirdetményből egyértelműen látszik, meddig lehet nyilatkozni.
Adásvételnél a határidő a közzétételt követő napon indul, és 30 napos jogvesztő határidő.
A polgármesteri hivatal hirdetőtáblája csak tájékoztató szerepű.
Ha a szerződés a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is megjelenik, arra rá kell vezetni, hogy a hirdetőtáblás kifüggesztés nem minősül az adásvételi szerződés közlésének.
Az elővásárlásra jogosult 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot.
A határidő a szerződés kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik.
A 30 napos határidő lejárta után a szerződés közzététele lezárul, és a hirdetményt a határidő utolsó napját követő munkanapon leveszik a kormányzati felületről.
A jegyző ezután összesíti a beérkezett nyilatkozatokat, iratjegyzéket készít, és továbbítja az ügy iratait.
Jóváhagyás-köteles ügyben az iratok a mezőgazdasági igazgatási szervhez, vagyis jellemzően az illetékes kormányhivatalhoz kerülnek.
Nem jóváhagyás-köteles ügyben az iratokat az eladó kapja vissza a további ügyintézéshez.
A 30 nap tehát csak az elővásárlási nyilatkozattételi idő.
Egyszerűbb, problémamentes ügyletnél a teljes folyamat gyakran 3-4 hónap alatt lezárulhat.
Átlagos, jóváhagyással és kamarai szakasszal érintett ügyeknél érdemes inkább 4-6 hónappal számolni.
A kifüggesztési eljárás az aláírt adásvételi szerződéshez kapcsolódó földforgalmi jogi folyamat.
A felek először megkötik a szerződést, majd azt a földforgalmi szabályok szerint hirdetményi úton közlik az elővásárlásra jogosultakkal.
1. Az ügylet első gyakorlati lépése a friss tulajdoni lap ellenőrzése.
Itt dől el, hogy az adásvétel földforgalmi szabály alá tartozik-e, szükséges-e hirdetményi közlés, van-e elővásárlási jog, és kell-e mezőgazdasági igazgatási szervi jóváhagyás.
2. A szerződéskötés előtt azt is meg kell vizsgálni, hogy a vevő egyáltalán megszerezheti-e az adott ingatlan tulajdonjogát.
Földforgalmi ügyekben nem mindegy, hogy a vevő földművesnek minősül-e, mekkora földterülettel rendelkezik már, milyen szerzési korlátok vonatkoznak rá, és tudja-e vállalni a törvényben előírt nyilatkozatokat.
A vevő ellenőrzése nemcsak jogi, hanem gyakorlati kérdés is.
Ha banki finanszírozás van, a hitelbírálatot, a folyósítási feltételeket és a földforgalmi eljárás több hónapos átfutását össze kell hangolni.
Földművesnek minősül-e a vevő: A nem földműves vevő főszabály szerint csak akkor szerezhet tulajdont, ha a már meglévő földjeivel együtt nem lépi túl az 1 hektárt, míg a nyilvántartott földműves tulajdonjog-szerzési maximuma 300 hektár.
Mekkora földterületet szerezhet még: Földművesnél a fő szabály a 300 hektáros földszerzési maximum, ezért ha a mostani vétellel ezt átlépné, a szerzés nem hagyható jóvá.
Vállalni tudja-e a szükséges nyilatkozatokat: A vevőnek nyilatkoznia kell többek között arról, hogy a föld használatát főszabály szerint nem engedi át másnak, azt maga használja, és eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének.
Vállalnia kell azt is, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig főszabály szerint nem idegeníti el, és azon haszonélvezeti jogot nem alapít.
Van-e saját elővásárlási vagy ranghelyi szempontból erős pozíciója: sokat számít, hogy a vevő például földet használó földműves, helyben lakó szomszéd, helyben lakó földműves, vagy a törvény szerinti 20 km-es körzethez kötődő földműves-e.
Banki finanszírozással vagy önerőből vásárol-e: földforgalmi ügyletnél a finanszírozás mindig érzékeny pont, mert a kifüggesztés és a hatósági szakasz miatt az adásvétel jóval hosszabb lehet egy átlagos lakóingatlan-ügynél.
3. Földforgalmi ügyletnél az adásvételi szerződés speciális földforgalmi okirat, amelynek a szokásos adásvételi tartalmi elemeken túl a földforgalmi szabályok szerinti nyilatkozatokat, vállalásokat és eljárási rendelkezéseket is tartalmaznia kell.
Az elővásárlási jog gyakorlására azonban csak akkor nyílik mód, ha a dolgát vagy annak tulajdoni illetőségét eladni szándékozó tulajdonos az ajánlatot elfogadhatónak tartja és az ajánlatban közölt feltételekkel hajlandó szerződést kötni.
A szerződésben különösen fontos előre rendezni, mi történik akkor, ha elővásárlásra jogosult lép az eredeti vevő helyébe.
Ilyenkor az elővásárlásra jogosult az eredeti szerződést fogadja el, ezért már a szerződésben célszerű kezelni a foglaló, előleg, ügyvédi letét, banki finanszírozás, birtokbaadás és visszafizetés kérdését.
Földátruházási szerződésnél külön formai szabályok vannak: a földügyleti okirat főszabály szerint elektronikus regisztrációhoz kötött, ennek hiányában pedig négy eredeti példány kell, amelyek közül egynek biztonsági okmányon kell készülnie.
Hosszabb átfutású adásvételnél az ügyvéddel érdemes külön átbeszélni a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot is.
Arra szolgálhat, hogy a tulajdoni lapon látható legyen az eredeti vevő szerződéses helyzete, és védelmet adjon például azzal szemben, ha az eladó a hosszú ügyintézés alatt az ingatlannal újabb módon próbálna rendelkezni.
Fontos azonban, hogy ez nem akadályozza meg, hogy elővásárlásra jogosult jelentkezzen, és nem helyettesíti a hatósági jóváhagyást.
4. A föld eladásáról szóló adásvételi szerződést főszabály szerint a felek aláírásától számított 8 napon belül kell megküldeni a megfelelő szervhez.
A jogszabály a megküldési kötelezettséget a tulajdonoshoz/eladóhoz köti, a gyakorlatban azonban ezt rendszerint az ellenjegyző ügyvéd intézi a felek megbízása alapján.
Jóváhagyás-köteles földforgalmi ügyletnél a szerződés elsőként a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerül jóváhagyás céljából.
Ez jellemzően a föld fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatal megfelelő szervezeti egysége.
Jóváhagyás alá nem tartozó szerződésnél a szerződést 8 napon belül közvetlenül a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének kell megküldeni hirdetményi közlés céljából.
5. Jóváhagyás-köteles ügyben a mezőgazdasági igazgatási szerv a benyújtás után előzetes jogi és formai vizsgálatot végez.
Ilyenkor azt ellenőrzi, hogy a szerződés alkalmas-e a földforgalmi eljárás folytatására, vagy van-e olyan nyilvánvaló akadály, amely miatt a jóváhagyást már ebben a szakaszban meg kell tagadni.
A vizsgálat kiterjedhet például arra, hogy a szerződés tartalmazza-e a kötelező földforgalmi nyilatkozatokat, megfelel-e az okirati és formai követelményeknek, a vevő szerzése eleve kizárt-e, illetve látható-e olyan jogszabályi akadály, amely miatt az ügy nem vihető tovább.
Fontos, hogy ez még nem a végleges hatósági jóváhagyás.
6. A hirdetményi közlés lényege, hogy az aláírt föld adásvételi szerződés anonimizált, de tartalmilag teljes változata felkerül a kormányzati hirdetményi felületre, vagyis a hirdetmenyek.gov.hu oldalra.
Ez a közzététel joghatályos, vagyis az elővásárlási nyilatkozattételi határidőt ehhez kell igazítani, nem a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájához.
Fontos, hogy ilyenkor nem csak egy rövid kivonat vagy összefoglaló válik láthatóvá, hanem a teljes adásvételi szerződés.
A közzétett iratot bárki megtekintheti bejelentkezés és személyazonosítás nélkül, vagyis a szerződés ténylegesen nyilvánosan böngészhető a portálon.
A jegyző a szerződésen feltünteti a közzétételhez kapcsolódó adatokat, és a beérkezést követő 8 napon belül továbbítja az anonimizált okiratot a közzétételre.
A nyilvános felületen látszik a közzététel időpontja és az is, hogy meddig gyakorolható az elővásárlási jog.
A kormányzati portálos közzététel nem új vevők keresésére szolgál, hanem kizárólag arra, hogy a törvény szerinti elővásárlásra jogosultak megismerhessék az eredeti ügylet feltételeit.
Ilyenkor már van egy aláírt szerződés, amelyet az elővásárlásra jogosult csak változatlan tartalommal fogadhat el.
7. Az elővásárlásra jogosultak a kormányzati portálos közzétételt követő naptól számított 30 napos jogvesztő határidőn belül tehetneknek elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot.
2026-ban még az elfogadó nyilatkozatot a jegyzőhöz kell benyújtani, magánszemély jogosult esetén személyes átadással.
A jegyző ilyenkor nemcsak átveszi az iratot, hanem azt is ellenőrzi, hogy a nyilatkozat valóban az azt átadó személytől származik-e.
Az államot vagy önkormányzatot megillető elővásárlási jog gyakorlásánál speciális szabályok érvényesülhetnek.
Az elfogadó nyilatkozat nem új ajánlat, hanem az eredeti adásvételi szerződés teljes és változatlan elfogadása.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló PK vélemények alapján a 6:223. § (2) bekezdése szerint az elővásárlásra jogosult teljesítőképességének igazolását csak akkor kell megtenni, ha per indítására kerül sor.
8. A 30 napos nyilatkozattételi határidő lejárta után derül ki hivatalosan, hogy érkezett-e elfogadó nyilatkozat.
A jegyző a nyilatkozattételi határidő leteltét követő 8 napon belül készíti el az iratjegyzéket, és továbbítja az ügy iratait.
Jóváhagyás-köteles ügyben az iratok a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerülnek, ahol a hatóság vizsgálja tovább az elfogadó nyilatkozatok érvényességét, a jogosultságokat és a rangsort.
Ez egyidejűleg a jegyző értesíti az eladót az iratátadás történéséről.
Az eladó és az eredeti vevő tehát jellemzően nem azonnali jegyzői értesítésből tudja meg, hogy volt-e rájelentkezés.
A biztos információ a határidő lejárta után, az iratjegyzékből, az ügyvéd közreműködésével, illetve jóváhagyás-köteles ügyben a további hatósági eljárásból derül ki.
9. Jóváhagyás-köteles ügyben a mezőgazdasági igazgatási szerv a jegyzőtől beérkezett iratok alapján megvizsgálja, hogy érkezett-e elővásárlási nyilatkozat, azaz elfogadó nyilatkozat.
Ha érkezett, a hatóság ellenőrzi, hogy az elfogadó nyilatkozat szabályos, határidőben benyújtott és igazolt jogosultságon alapuló nyilatkozat-e.
A hatóság a jegyzőtől megküldött iratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönthet a jóváhagyás megtagadásáról, ha olyan hibát észlel, amely miatt a szerződést már korábban sem lehetett volna jóváhagyni.
Ugyanilyen határidővel rendelheti el az ismételt közzétételt is, ha az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok sérültek.
10. Jóváhagyás-köteles ügyben a jegyző döntése alapján az iratok továbbításra kerülnek a megfelelő szervhez, és a bíróságot vagy hatóságot ezt követően tájékoztatják.
tags: #felepitmeny #elovasarlasi #jog