Földcsere után el lehet adni a földet: hogyan működik a jogi folyamata és mire érdemes figyelni
Elővásárlási sorrend, helyi földbizottság, kormányhivatali jóváhagyás, csak néhány azon szabályok közül, amelyekkel tisztában kell lenni egy termőföld vásárlása esetén.
Dr. Az új Földforgalmi törvény hatálybalépése (tehát 2014. május 1-je) óta kötött adásvételi szerződésekben a vevőnek kötelezően vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át.
Fontos tudni, hogy ez a tilalom nincs időkorláthoz kötve, sőt még a későbbi tulajdonosokat is köti (2022-től már az ajándékozási szerződésben is vállalni kell ezt a kötelezettséget).
Ezt utóbbit, a saját cégnek történő átengedést viszont érdemes kiemelni egy mondat erejéig: a jogalkotói szándék a tényleges cégtulajdonosok részére kívánta biztosítani az átengedés lehetőségét, nem pedig a rövid időre fennálló, kizárólag a földszerzés érdekében bejegyzett céges részesedés esetére.
A szerződésben azt is vállalnia kell a szerző félnek, hogy a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja majd a földet.
Mit jelent ez pontosan? Ha a termőföldet - akár időlegesen, akár véglegesen - kivonjuk a művelésből, akkor az „más célú hasznosításnak” minősül.
Tehát például napelemek telepítésére vagy belterületbe vonásra nincs lehetőség a következő 5 évben, mivel ahhoz szükség lenne a művelésből kivonásra.
Kivétel ez alól például az öntözőberendezés vagy a mezőgazdasági termeléshez szükséges gazdasági épület létesítése, sőt - a beépíthetőségi szabályok betartása mellett - a lakóépület létesítése is [Földforg. törvény 13. § (3) bek.].
Fontos, hogy ezek a mentességek csak a tulajdonost vagy az ő érdekében eljáró más személyt illetik meg (a más célú igénybevétel tehát nem történhet más személy gazdasági hasznára).
Az elővásárlási sorrendben előkelő (a többi helyben lakót megelőző) helyen állnak a kiemelt tevékenységeket végző személyek, így például az állattartó, az ökogazdálkodó vagy a vetőmagtermesztő.
Amennyiben viszont a kormányhivatal - bejelentés vagy saját ellenőrzése alapján - azt állapítja meg, hogy a földszerző nem tartotta be a szerzéskor vállalt kötelezettségeket, először figyelmeztetésben részesítik, majd bírságot szabnak ki vele szemben, végső soron pedig a föld tulajdonjogát is elveszítheti (mivel vételi joga nyílik a korábbi adásvételkor elfogadó nyilatkozatot tevő földműveseknek).
Illetékmentesen lehet földet vásárolni, ha vállaljuk, hogy legkésőbb 1 éven belül birtokba vesszük az ingatlant és megkezdjük rajta a gazdálkodást (ha bérbe van adva a föld, akkor legkésőbb 5 éven belül kell birtokba venni).
Amit vállalni kell, hogy 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el és a föld használatát nem engedi át másnak.
Ez alól nem kivétel a családtag részére történő ajándékozás sem, tehát azzal is beleütközünk a saját vállalásunkba, (csere esetén viszont nem veszítjük el az illetékmentességet).
Szerző: Dr. Amennyiben a Felhasználó a saját weboldalára, közösségi oldalára tartalmat kíván átvenni a honlapról, azt kizárólag oly módon teheti meg, hogy a cikk címét és tartalmának rövid összefoglalóját (leadet) a képi elemek nélkül, változatlan tartalommal és hiánytalanul átveszi a Honlapról, és a forrást megjelölve a cikk teljes tartalmára mutató hiperhivatkozást (közvetlen linket) helyez el a címben vagy a lead alá.
Ha valaki találkozott már termőföld adásvétellel, akkor azt biztosan megjegyezte róla, hogy hosszú és összetett folyamatról van szó. A siker érdekében nagy odafigyelésre van szükség, mivel szigorú jogszabályi feltételei vannak.
Fontosabb tudnivalók a jogi keretről
1. Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetik meg. A föld tulajdonjogát jogi személy csak kivételes esetekben szerezheti meg.
2. A szerző félnek vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének.
3. A jogszabály szigorú elővásárlási sorrendet áll fel a termőföld adásvétele esetére. Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő).
4. Termőföld adásvétele esetén a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet.
5. A kifüggesztést követően a jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal részére, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság állásfoglalása is szükséges.
6. Létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve szabad felhasználású hitelt nyújt az igénylőnek. Ezt a hitelösszeget akár termőföld vásárlásra is lehet költeni, mivel nincsen megkötve a hitel célja. Földműves vállalkozóként szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére.
7. Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb biztosíték a jelzálogjog és az elidegenítési tilalom. Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe.
8. A termőföld vásárlása önmagában is bonyolult folyamat, a hitelből történő finanszírozás pedig cseppet sem teszi egyszerűbbé az ügyletet.
Elővásárlási jog és kiemelt csoportok
A 2014. évi módosítást követően a kiemelt tevékenységet folytató földművesek kerülnek előtérbe a sorrendben, és a jogszabály külön kiemeli őket a többi jogcímtől.
A földvásárlásnál továbbra is érvényes, hogy az elővásárlási jogot a Kormányhivatal és a helyi földbizottság közvetlen együttműködése révén ellenőrzik, és a közzététel keretében történik a szomszédos és helyben lakó jogosultak értesítése.
Keringésfokozó és légzőgyakorlatok - életmódváltó program
Gyakorlati szempontok és példák
Ha például egy 5 hektáros szántóföld adásvételét tervezzük, a szomszédos földtulajdonos elővásárlási joga a tipikus esetekben is szóba kerülhet, és a jogi eljárás lefolytatása kiemelten fontos.
A teljes folyamat gyakran 6 hónapot is igénybe vehet a kifüggesztéstől a kormányhivatali jóváhagyásig, amit a szigorú szabályozás indokol.
Lehet hitelből termőföldet vásárolni? Igen, de a legtöbb bank nem ad hitelt úgy, hogy maga a termőföld a fedezet. Megoldás lehet egy másik ingatlanfedezetre vonatkozó hitel.
Összességében a termőföld megszerzése és hasznosítása továbbra is szigorú szabályozás alá esik, és a 2024-es módosítások új részleteket hoztak az öko-gazdálkodás és a haszonbérlet területén is.
| Érintett felek | Fő szabály | Példa kivételek |
|---|---|---|
| Termőföldet vásároló magánszemély | 5 évig nem hasznosít más célra, nem engedi át a használatot | kivétel öntözőberendezés vagy gazdasági épület létesítése |
| Elővásárlási jog jogosultjai | előnyben részesítés az állammal, kiemelt tevékenységeket folytatókkal | bizonyos esetekben közeli hozzátartozók körében is előfordulhat |
| Hitelintézet | jelzálog, biztosítékok | szabad felhasználású hitel is felvehető bizonyos feltételek mellett |
Összefoglaló tippek
- Ellenőrizze a földterület jogi státuszát a tulajdoni lapon és a feljegyzett földbirtokviszonyokat.
- Figyelje a kifüggesztés időtartamát és a határidőket az elővásárlási jog gyakorlására.
- Győződjön meg róla, hogy a szerződés tartalmazza a 5 éves hasznosítási kötelezettséget és a használat átengedésének tilalmát.
tags: #foldcsere #utan #el #lehet #adni #a