Elővásárlási jog a mező- és erdőgazdasági földek forgalmában: jogi előírások és gyakorlati megfontolások

2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, amely meghatározza az elővásárlási jog intézményét és a kapcsolódó adásvételi szerződések előzetes jóváhagyásának kérdéseit. A jogi szabályozás célja a földek körültekintő és átlátható forgalmazása, a kijelölt felek jogainak védelme, valamint a közérdekű és gazdaságilag releváns szempontok figyelembevétele. A jegyző feladatai között kiemelt helyen szerepel a kormányzati portálon történő közzététel és a jóváhagyási folyamat ellenőrzése, amelyet az érintettek jogai és kötelezettségeinek rendezése követ.

Hozzáférés és közzététel: ki és hogyan ellenőriz?

• Végrehajtónak feladata a közzétételi kérelem és mellékleteinek átadása a föld fekvése szerint illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv részére, és értesítés a kérelmező részére, ha a szerződés közzétételhez kötött jóváhagyása megérkezik a jegyzőhöz.
• A jegyző köteles meggyőződni arról, hogy az adásvételi szerződés közzétételre került-e a kormányzati portálon; ennek hiányáról igazolt módon értesíti a működtető szervezetet.
• Az eladó a hatósági jóváhagyás iránti kérelmet, illetve - ha a szerződés nem volt a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötve - a közzétételi kérelmet visszavonhatja az adásvételi szerződés közzétételéig; ennek visszavonását írásban kell bejelenteni a vonatkozó hatóságnak és a jegyzőnek.

Elővásárlási jog: időtartam, jognyilatkozat

• Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó nyilatkozatot a közzétett szerződésre, a határidő a közzététel kezdő napjától számított, a jogszabályban meghatározottak szerint.
• A jognyilatkozatot személyesen adhatja át a jegyzőnek, a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv vagy az önkormányzat a jegyzőnek megküldi, illetve átadja. A jegyző záradékolási tévedése jogkövetkezményekkel járhat, és ilyen hiba nem javítható a mezőgazdasági igazgatási szerv előtti eljárásban.
• A Kúria 2018-as ítélete kimondta, hogy a jegyzői hiba nem befolyásolhatja a jogvesztő határidő kezdetét és tartalmát; a büntető-záradékok és a határidő számítása kizárólag a jogszabályi rendelkezések szerint történik.

Gyakorlati kockázatok és bírói gyakorlat

A 21. § (3) és (9) bekezdései meghatározzák, hogy az elfogadó nyilatkozat elmulasztása vagy hibás teljesítése esetén a jognyilatkozat olyannak tekintendő, mintha az elővásárlási jogot az érintett nem gyakorolta volna. A Kúria kiemelte, hogy a jegyző záradékolási hibája a későbbi eljárások tisztázását igényli, és ezt csak új eljárásban lehet rendezni. A bírói gyakorlatban megjelent több ítélet is a jegyzői mulasztások és a határidők tisztázásának fontosságát hangsúlyozza, és rögzíti, hogy a záradékkal kapcsolatos hiányosságok esetén a korábbi tényállást felülvizsgálat alapján tisztázni kell.

Birtokbaadás az ingatlan adásvételénél

• A birtokbaadás nem azonos a tulajdonjog bejegyzésével; a vevő és az eladó közötti átadást jelenti, amely tartalmazza a tényleges használat átengedését és a kulcsátadást is bizonyos esetekben.
• A birtokbaadás feltételeit és végső határidőit részletesen ki kell dolgozni az adásvételi szerződésben, kötbér kikötésével abban az esetben, ha az eladó hibájából nem történik meg a tényleges átadás.
• A birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzíteni kell a közüzemi mérőórák állását, a gyári számokat, és érdemes fényképeket készíteni az átadás körülményeiről. A költségviselés és a szolgáltatókhoz való átíratás részletei is itt kell, hogy szerepeljenek.

A birtokbaadás során fontos a lakás kiürítésének, a berendezési tárgyak állapotának és az átadásra vonatkozó egyéb megállapodások dokumentálása. A felek közötti egyeztetés érdekében írásos jegyzőkönyv és részletes mérőállások szükségesek a vita elkerüléséhez. A költségviselésről és az esetleges kötbérről szóló rendelkezéseket is ajánlott rögzíteni annak érdekében, hogy a jövőbeni jogviták minimalizálhatók legyenek.

Mit tartalmazzon a birtokbaadási jegyzőkönyv?

1. A felek adatai, beleértve a születési helyet és időt, anyjuk nevét, személyazonosító jelet és lakcímet.
2. A cím és az ingatlan azonosító adatai, a mérőórák állása és gyári száma, adott esetben fényképes bizonyítékok.
3. A közüzemi szolgáltatókhoz való átíratás részletei és a közüzemi tartozások felelősségének meghatározása.
4. A lakás kiürítésének és a berendezési tárgyak átadásának feltételei, az esetleges ingó vagyontárgyak és adózási vonzatok meghatározása.
5. A cím- és lakcímváltozás igazolásának lehetőségei és a korábbi lakhelyről történő kijelentkezés dokumentálása.
6. A tulajdoni lap és egyéb ingatlan-nyilvántartási dokumentumok átadása és az adásvételi szerződésben foglaltak végrehajtása.
7. A mérőórák átírásának közreműködése és a szolgáltatók felé szükséges teendők részletezése.

A jegyzőkönyvnek minden releváns pontot tartalmaznia kell, mert hiányosság vagy pontatlanság esetén a felek közti jogviták későbbi felvetésének nagysága megnő. A záradékolás és a teljes részletes állapotfelmérés elengedhetetlen a sikeres birtokbaadásért.

Kockázatok és megelőzés

• Az elővásárlási jog gyakorlásának időpontját kizárólag a jogszabályban meghatározott határidő alapján kell számolni, és ezt nem írhatja felül a jegyző saját időzítése.
• Előfordulhat, hogy a vevő a birtokbaadás után veszi át a használatot, miközben az ügyletek jogi lezárása még nem történt meg; a szerződésben ezért legyen világosan rögzítve a munka átadása és a kötbéres zárás.
• Az adásvételi szerződés és a birtokbaadás közötti időeltolódás a vételár és a földhivatali bejegyzés közötti késéshez vezethet; ezért legyen részletesen tisztázva a felek kötelezettsége és a felelősség.

Gyakorlati útmutatás lakóingatlan adásvételéhez

A birtokbaadás gyakorlati folyamata során a legtöbb vitát a mérőórák átíratása és a közüzemi tartozások rendezése okozza. A jegyzőkönyvben rögzítsd a mérőórák állását, készíts felvételeket, és biztosíts jogi segítséget a jogszabályi követelményeknek megfelelően. A teljes vételár megfizetése előtti birtokbaadás kockázatokat rejt, ezért a szerződésben gondosan rögzítsd a határidőket, a kötbéreket, a feltételeket és a tulajdonjog-bejegyzés ütemezését.

Ajánlott jogi támogatás és gyakorlat

Az adásvételi szerződés jogi szempontból összetett; jogi szakember bevonása javasolt az aláírás előtti és a birtokbaadási folyamat során. Az iratbetekintés és adatvédelmi szempontok figyelembevételével a felek jogai és kötelezettségei tisztán rendezhetők a NAV és NAIH állásfoglalásainak megfelelően.

Összefoglaló elemek a gyakorlati útmutatóhoz

• Készíts részletes birtokbaadási jegyzőkönyvet a felek adataiival, a mérőóra adataival, a költségviselés és átírás részleteivel.
• Rögzítsd a közüzemi tartozások felelősségét és a nullás igazolásokat a jogviszony rendezéséhez.
• Tisztázd a kiürítés feltételeit, a bent tartózkodók jogcímét és a berendezési tárgyak átadását.
• IGÉNY: kérj jogi tanácsadást a teljes szerződés előkészítéséhez és a birtokbaadási jegyzőkönyv megfogalmazásához.

tags: #foldgaz #birtokbaadasi #jegyzokonyv

Népszerű bejegyzések:

• Sas utca földhivatal – hogyan fizessük be az eljárási díjakat banki átutalással?
• - A kutak fennmaradását támogató törvényjavaslat részletei
• Pesterzsébeti Lakópark Tudnivalók
• Páraelszívó kivezetés alaprajzi jelölése és pozícionálása
• Loggia üvegezésének modern megoldásai