Foldhasználó csak foldműves: a földforgalmi jogkör és elővásárlási jog összefüggései
Az írás a foldhasználat és elővásárlási jog elvi keretét, valamint a bírósági ítéletek gyakorlati következményeit járja körül a Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. törvény) alapján. A középpontban az áll, hogy ki számít foldművesnek, milyen feltételek mellett gyakorolhatja valaki az elővásárlási jogot, és hogyan értelmeződik a jogi gyakorlatban a 18. § és 19. § közti viszony.
A foldműves fogalma és elővásárlási jog rendje
A Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b) pontja bc alpontja, valamint 18. § (4) bekezdése szerint a földet használó foldműves és a helyben lakó településen élő személyek elsőbbséget élveznek az elővásárlási jog gyakorlásában. A jogszabály 19. § (2) mondatában pedig meghatározza, hogy a foldműves alatt olyan személyt értünk, aki a földhasználati nyilvántartás vagy erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet (ideértve a kényszerhasznosítót is).
Az elővásárlási sorrend a föld eladása esetén a következő: 1) a volt haszonbérlő foldműves, 2) olyan foldműves, akinek életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, melynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld közelében van, kb. 20 km-en belül. E szabályok célja a földhasználat folyamatosságának és a helyi közösségek megerősítésének elősegítése.
Az elővásárlás gyakorlati feltételei
Az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges, hogy a földhasználó a földhasználati nyilvántartásban bejegyzett jogosultságot igazolja. A jogszerűség egyik alapja, hogy a szerződés közzététele, kifüggesztése, és az elfogadó nyilatkozat határidőben történik meg. Ha az alperesi érdekelt az elfogadó nyilatkozatot határidőben benyújtja, és az eljárás adminisztratív oldalai rendben zajlanak, akkor a jogszerű elővásárlási sorrend alapján alakul ki a végső döntés.
A megtárgyalt ügy tényállása és ítéletek üzenete
2023. december 19-én adásvételi szerződés jött létre erdő és legelő megnevezésű ingatlanokra, több tulajdoni hányaddal és kefér szerződéssel, melyek közte 1,5 ha haszonbérleti és 1,2 ha felesbérleti jogcím alatt érintettek voltak.
A 7. pont szerint a felperest a legelő ingatlan tekintetében 20 km-es körzetben lakófoldművesként, illetve a 18. § (4) bekezdés a) pontja szerint családi gazdaság tagjaként elővásárlási jog illeti meg. Az alperesi érdekelt 2,7 hektár tekintetében elővásárlási jogot érvényesített.
A helyi földbizottság állásfoglalása mindkét fél földszerzését támogatta. A bíróság megállapította, hogy az alperesi érdekelt az ingatlan 56%-át használja jogilag, amely jog két aktív jogcímen alapul.
A törvényszék megállapította, hogy a felperes érvelése szerint a 18. § (1) b) pontja szerinti elővásárlási jog kizárólag akkor érvényesíthető, ha az adott föld teljes terjedelmében lefedi az adásvétel tárgyát. A Kúria ezt a megközelítést nem osztotta, mivel a jogszabály nem kötöttes ilyen többletfeltételekhez, és a jogértelmezés az elővásárlási jog jogosultságával összhangban van.
A bíróság indokolásában kiemelte: a földhasználat folyamatossága a törvény célja, és a privilegizált elővásárlási jogokat a földterülethez kötődő tényleges használathoz köti. Az alperesi érdekelt jelenleg is több mint három éve használja a földet.
A felperes érvelése szerint a jogi értelmezés túl kiterjedő lett; a Kúria ezt cáfolta, hangsúlyozva, hogy a földforgalmi jogi szabályozás közjogi keretek közt értelmezendő, és a polgári jogi szerződés tartalma ennek megfelelően kerül vizsgálatra.
Összességében a bíróság szerint a földforgalmi törvény preambulumából és indokolásából világosan kiolvasható, hogy a törvény az adott földterületre ténylegesen művelő személyt részesíti előnyben az elővásárlási sorrendben. A peres ingatlanon a 56%-os használatban álló földműves alperesi érdekelt ezt a jogcímet jogosan gyakorolta.
Földhasználati nyilvántartás és bejegyzési eljárás
A földhasználati nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, amely a jogokat és tényeket hitelesen tükrözi. A nyilvántartás két részből áll: az I. rész a földhasználó adatait, a II. rész pedig az adott földhasználó használatában álló összes mező-, erdőgazdasági földet tartalmazza. Fontos, hogy a földhasználat személyhez kötődik és a tulajdonost terhelő kötelezettség, hogy a nyilvántartásba bejegyeztetve legyen a használat. A bejegyzés a tulajdonos vállalása alapján történik, és 30 napon belül kell kezdeményezni, ha a tulajdonos ezt vállalja, vagy a szerződés megkötése után azonnal is felvehető a nyilvántartásba.
A bejegyzés ingyenes, az eljárási idő 60 nap. Ha a jogi felek között hiányzik a bejegyzéshez szükséges megfelelő végzettség vagy igazolás, a kérelmet elutasíthatják, vagy hosszabb időt vehet igénybe, míg a szükséges bizonyítékok összegyűlnek. A földhasználati nyilvántartásra vonatkozó közelebbii részletek és kérelmi formanyomtatványok a hatóságoknál érhetők el.
Végrehajtási vonatkozások és kihatások
A törvény fő célja, hogy a földhasználat folyamatosságát és a helyi közösségek stabilitását biztosítsa. Ennek megfelelően a legfontosabb elvek: a földhasználó földhasználati jogát csak olyan személyeknek adhatja át, akik megfelelnek az előírt jogosultságoknak, és az elővásárlási sorrend kiemelt figyelemmel történő alkalmazása. A jogszerű értelmezés szerint a jogalkotó célja a mezőgazdasági termelés fenntarthatósága és a vidéki közösségek megerősítése, nem pedig a magánjogi szerződések egyszerű kioltása.
Gyakorlati példák és következtetések
Az adásvételi szerződésben részben vagy egészben érintett ingatlanokra vonatkozóan a földhasználat jogcímei és elővásárlási joga összevetése során a felek közti magánjogi jogviszonyt a földforgalmi jogszabály keretei közé kell rendezni. A perbeli eset is ezt bizonyítja: a szerződések előtt vagy után történő nyilvántartásba vételi kötelezettségek teljesítését a hatóságok ellenőrzik, és a jogszerűség szintjét a törvény főbb elvei szerint ítélik meg.
Jogi következtetések a gyakorlat számára
A földhasználó foldművesnek minősítése attól függ, hogy a földhasználati nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet.
Az elővásárlási jog sorrendje és gyakorlása közjogi keretek között zajlik, a magánjogi szerződések pedig a földforgalmi jogszabályok keretei között értelmezhetők.
A nyilvántartási bejegyzés részletei és határidői meghatározóak a felek jogai szempontjából, és a kötelezettségek teljesítésének határidei befolyásolják a jogi védelem mértékét.
tags: #foldhasznalo #csak #foldmuves