Az ingatlan-nyilvántartási kérelmek és eljárások részletes útmutatója
A Pesti Ügyvéd című folyóiratban komoly hagyománya van a földhivatali gyakorlat ismertetésének. A korábban megjelent tájékoztatók szerzője, dr. Balogh Béla évtizedeken keresztül képviselte az ügyvédség szakmai érdekeit, és segített az általános gyakorlati kérdések megválaszolásában, a hatósági joggyakorlat ismertetésében. Bár Őt nem lehet pótolni, a Kamara szándéka szerint munkáját folytatni kívánják.
Ingatlan-nyilvántartási konferenciák és gyakorlati kérdések
A Budapesti Ügyvédi Kamara és a Fővárosi Kormányhivatal Földhivatali Főosztálya rendszeresen szervez konferenciákat az ingatlan-nyilvántartási gyakorlat témakörében. A 2021-ben megrendezett "Társasházi beadványok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban" című konferencia előadói a Földhivatali Döntés-felülvizsgálati Osztály tisztviselői voltak. A pandémia miatt a szokásos évi ingatlan-nyilvántartási konferenciát online formában tartották meg.
Az előadásokról készült felvételek és az előadásanyagok elérhetőek, így az érdeklődők tájékozódhatnak a legfrissebb információkról.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése
Használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező projekt esetében kizárólag a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jegyezhető be. A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően, amíg nincsenek különlapok, csak a földrészlet tulajdoni lapja létezik, és csak ennek vonatkozásában lehetséges ingatlan-nyilvántartási kérelem előterjesztése.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtására kiadott rendelet szerint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára jegyezhető be. Az eladás tárgyát képező ingatlan azonban a kérdés szerinti időállapotban még nem létezik, ha az egy beépítetlen terület.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig áll fenn, ezt követően, amikor a konkrét ingatlan már létezik, kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére. A földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot az ingatlanügyi hatóság a társasháztulajdon bejegyzésével egyidejűleg átjegyzi a megfelelő különlapra. Amennyiben a felek a földrészletnek egy adott eszmei hányadának tulajdonjog-átruházásában állapodnak meg, akkor az eladás tárgya nem egy leendő lakás lesz, hanem a teleknek egy meghatározott eszmei hányada. Ebben az esetben viszont az ingatlanügyi hatóság nem fogja automatikusan átjegyezni a vevői jogokat a kialakuló társasházi különlapokra.
A társasházakról szóló törvény szerint a társasháztulajdon földrészletre, illetve meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
Alaki követelmények külföldön kelt ügyleti meghatalmazás esetében
A Polgári Törvénykönyv szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint jogok és tények bejegyzésének közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye.
A külföldön kiállított magánokiratot diplomáciai hitelesítéssel vagy Apostille-lal kell ellátni. Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény értelmében az ügyvédi ellenjegyzés mindenképpen szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az ügyvédi ellenjegyzés feleslegessé teszi a meghatalmazás diplomáciai hitelesítését. Ezért célszerű, hogy a külföldön kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével.
Szerzői elírások javítása és a kormányhivatali gyakorlat
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtására kiadott rendelet alapján a jogi képviselő magánokirat esetén az érdemi döntés meghozataláig vagy az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvényben meghatározott módon kérheti az elírások javítását.
Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése
Társasházi lakás tulajdoni lapjára közös tulajdon használatára vonatkozó jogot kérnek bejegyeztetni, amely a valóságban az egész ingatlanra vonatkozik, és a tulajdonosok két részre osztják a használatot. Az ilyen jogot a tulajdoni lap III. része tartalmazza. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem is földhasználati jog.
Az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot, illetve földhasználati jogot szintén a tulajdoni lap III. része tartalmazza. A tulajdoni lap I. részén az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetve földhasználati jogra történő utalást kell rögzíteni.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése történhet egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott részére, vagy az ingatlan területnagyságban kifejezett részére. Amennyiben a felek időbeli megosztásban állapodnak meg, nem szükséges változási vázrajz. Ezzel szemben, ha a felek abban állapodnak meg, hogy az érintett ingatlannak a természetben meghatározott egyik részét az egyik tulajdonostárs használja majd kizárólagosan, a természetben meghatározott másik részét pedig a másik tulajdonostárs, akkor a változási vázrajzra szükség lesz.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot sohasem az egyik vagy másik tulajdonostárs tulajdoni illetőségére utalással fogják bejegyezni. Ez a jog arra teremt lehetőséget, hogy a tulajdonostársak az általuk az ingatlanból természetben ténylegesen használt területrészt dologi hatállyal lehatárolhassák.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog kiindulópontja a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény, amely alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára. Nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná, hogy a használati megosztásnak igazodnia kellene ahhoz, amekkora arányban a tulajdonjog megilleti az egyes tulajdonostársakat.
Fontos látni a különbséget: tulajdonjogot nem lehet az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére bejegyezni, közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése viszont nem kizárt az egész tulajdoni illetőségre, az egész ingatlan eszmei hányadára és az egész tulajdoni illetőség eszmei hányadára is.
Soron kívüli eljárás a földhivatali gyakorlatban
Az ingatlan-nyilvántartási kérelmek elintézése gyakran sürgős. Az ingatlanügyi hatóságtól, azaz a földhivataltól kérhető az ügyek soron kívüli intézése. 2025. január 1-től kötelező az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításakor benyújtani a soron kívüli eljárásra irányuló kérelmet, mert később már nincs erre lehetőség.
A földhivatal soron kívüli eljárás díja 2024. július 29-től 16.000 Ft. Egyszerűen szövegezett kérelem alapján is el tud járni a földhivatal.
Az ingatlanügyi hatóság az ügyfél indokolt kérelme alapján 2 napon belül engedélyezi az ingatlan nyilvántartási eljárás soron kívüli elintézését vagy dönt a kérelem elutasításáról. Ilyen indokolt eset lehet például, ha a tulajdonjog minél korábbi bejegyzésére azért van szükség, mert egy nagyobb tranzakció részeként az ingatlan vonatkozásában az új tulajdonossal szemben fennálló követelés biztosítékaként meghatározott határidőben jelzálogjog bejegyzése szükséges az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha a kérelemben egyértelműen feltüntetik, hogy soron kívüli eljárást kérnek, megfizetik a plusz díjat, és jelzik, hogy az ügy otthonteremtési támogatást érint, a földhivatal sokszor már másnap elintézi az ügyet.
A földhivatali ügyintézési határidő alapesetben 60 nap. A soron kívüli elintézés nem jelenti a rangsor-elvének áttörését, tehát a rangsorban előrébb álló kérelmeket az ingatlanügyi hatóság előbb intézi el; a soron kívüli elintézés így a gyakorlatban csupán rövidebb ügyintézési határidőt jelent.
2025. január 15-től a soron kívüli változásvezetés esetén az ügyintézési határidő az általános szabályok szerinti ügyintézési határidő fele, azaz 30 nap. A 16.000,- Ft ellenében 30 napon belül igyekeznek elintézni a kérelmet.
Általánosságban elmondható, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének ellenértékeként ingatlanonként 10.600 Ft. Ehhez képest a soron kívüli eljárás díja plusz költségként jelentkezik.
Az AP1 nyomtatvány kitöltése
Ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása
Az ügyfelek 2025. január 15. után többféle formában nyújthatják be kérelmeiket: E-ING rendszeren keresztül, e-Papír szolgáltatással, vagy papíralapon. Ebben az esetben az eredeti okiratokat két eredeti példányban kell mellékelni.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le.
Az ingatlan fekvésének jelentősége
A korábbiakkal ellentétben fontos, hogy a szerződésnek és az ingatlan-nyilvántartási kérelemnek is tartalmaznia kell az ingatlan fekvését. A fekvés lehet külterület, belterület, zártkert. A település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és ügyvédi meghatalmazás
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az ügyvédi meghatalmazások kapcsán is felvet kérdéseket. Az ügyvédi meghatalmazásnak ki kell térnie arra, hogy az két eljárásra is érvényes: a vevői jog bejegyzésére és a vevő tulajdonjoga bejegyzésére. Határozott vagy határozatlan időre alapított vevői jog esetén a meghatalmazás legfeljebb öt évig érvényes.
Az adásvétel akkor tekinthető "teljesedésbe mentnek," ha minden szerződéses kötelezettség teljesült, például a vételár teljes kifizetése és a birtokba adás. Kulcsfontosságú az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló határidő pontos rögzítése az adásvételi szerződésekben.
Ügyvédi meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban
A jogi képviselet szabályait az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény pontosítja. A képviseleti jogosultságot közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt igazolni kell. Az E-ING rendszerben az ügyvédi meghatalmazást elektronikus aláírással kell hitelesíteni.
Az ügyvédi meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is bármikor visszavonható. A visszavonás akkor válik hatályossá, amikor azt az ügyvéd tudomásul veszi, és erről a földhivatalt is értesítik. A meghatalmazás visszavonása nem teszi semmissé a szerződést, csak az ügyvédi képviseletre vonatkozó jogviszonyt szünteti meg.
Közvetlenül érintett személyek
Közvetlenül érintettnek minősül a kérelem alapján bejegyzendő/törlendő jog vagy tény jogosultja és kötelezettje. Osztatlan közös tulajdon esetén az adásvétel általában nem az egész ingatlanra vonatkozik, az minősül érintett tulajdonosnak, akinek a tulajdonrészét az ügylet érinti.
Nyomtatványok a földhivatali ügyintézéshez
A földhivatali ügyek intézéséhez szükséges nyomtatványok letölthetők PDF vagy DOC formátumban. Az online kitölthető nyomtatványok használata megkönnyíti a kitöltést, mivel a rendszer segíti a kötelező mezők kitöltését és ellenőrzi az adatokat.
tags: #foldhivatal #altal #arkeztetett #ingatlannyilvantartasi #kerelem