Foldhivatal általános meghatalmazás: új elektronikus ügyintézés szabályai és gyakorlati következményei

Ingatlant adnál vagy vennél, de nem tudsz személyesen jelen lenni? Vagy szeretnéd, hogy jogi képviselőd hatékonyan intézhesse ügyeidet például a földhivatalnál?

Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerrel megváltoznak a meghatalmazások szabályai - nem mindegy, hogyan és kinek adsz felhatalmazást.

2025. január 15. napján hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény, mely a jelenlegi, papír alapú nyilvántartás helyett egy új, elektronikus alapokon nyugvó rendszert hivatott bevezetni.

Az E-ING rendszer egy izgalmas lépés a digitalizáció felé, azátmeneti időszak azonban sok kérdést felvet.

Mi az ügyleti meghatalmazás és a jogi képviselet?

Ügyleti meghatalmazásról akkor beszélünk, ha valaki egy másik személyt hatalmaz meg arra, hogy helyette eljárjon.

Azaz ezáltal a saját ügyedet más személyen keresztül intézheted.

Ezzel szemben a jogi képviseletre vonatkozó meg- vagy felhatalmazás azt jelenti, hogy az általad megbízott ügyvéd, jogi szakember az ingatlan-nyilvántartási eljárásban képviselhet téged.

Meghatalmazás vagy felhatalmazás? A különbség a két kifejezés között technikai.

Ha az eljárás ügyvéd előtt történik, akkor meghatalmazásról beszélünk, ha pedig közjegyző előtt, akkor felhatalmazásról.

A törvény azt is meghatározza, ki adhat jogi képviselő részére meghatalmazást.

Általánosságban ez csak cselekvőképes személy lehet.

Ügyleti meghatalmazást az ügyletben érintett fél (pl. tulajdonos, haszonélvező), jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazást az, akit a törvény ügyfélként ismer el.

A gyakorlatban hogyan történik a meghatalmazás elektronikus úton?

Korábban lehetett papír alapú ügyleti meghatalmazást készíteni, például ha valaki nem tudott jelen lenni az adásvételnél, és másra bízta az aláírást.

Ehhez egy elektronikus űrlapot kell kitölteni, amit ügyvéd, közjegyző vagy kamarai jogtanácsos tud elkészíteni.

Ha nincs lehetőséged elektronikus aláírást használni, akkor sem veszik el a lehetőség: a jogi képviselő a papíralapú ügyleti meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, amit már be lehet nyújtani az e-ingatlan nyilvántartásba.

A jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazásra is új szabályok vonatkoznak.

Mi van akkor, ha nincs elektronikus aláírásunk, és nem használjuk a Kormány által biztosított elektronikus azonosítási lehetőségeket (pl. Ügyfélkapu, DÁP)?

Ebben az esetben sem maradunk megoldás nélkül: meghatalmazást vagy felhatalmazást személyesen is adhatunk, mégpedig úgy, hogy egy közjegyzőnek, ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak szóló meghatalmazásunkat kormányablaknál vagy magyar külképviseleten nyújtjuk be.

Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az új ingatlan-nyilvántartási törvényben szereplő változások még bevezetés alatt állnak, jelenleg átmeneti rendelkezések vannak érvényben.

A kizárólagos elektronikus eljárással történő ügyintézés 2025. évben az ötszázezredik papír alapú véglegessé vált döntést követő tizedik napjától válik esedékessé.

Az elektronikus ügyintézés tényleges, teljes elindulásától azonban a fenti változásokra kell számítani.

Így elsődlegesen ami fontos a jövőben, hogy rendelkezz az elektronikus aláírások valamelyikével, illetve Ügyfélkapu+ vagy DÁP hozzáféréssel.

Részletek a meghatalmazásokról a gyakorlatban

Mi történik a szerződéssel, ha meggondolja magát az eladó?

Ideális esetben az adásvételi szerződés úgy rendelkezik, hogy az eladót a vevő fizetési késedelme kivételével más okból nem illeti meg elállási jog.

A letéti szerződések jellemzően kimondják: ha a vevő eredeti banki nyilatkozattal igazolja, hogy a vételárat átutalta az eladónak, akkor az ügyvéd köteles kiadni, illetve benyújtani a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt, akkor is, ha az eladó tiltakozik.

A szerződést tehát teljesíteni kell - az eladó akarata ellenére is.

Mi történik, ha meghal az eladó?

Az eladó szerződéses pozícióját megörökli az örökös.

Ha a vevő a szerződést teljesíti (elutalja a vételárat) és a letéti szerződés alapján ő is jogosult igazolni a vételár megfizetését, akkor az ügyvéd kiadhatja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.

A szerződést tehát teljesíthető - az örökös akarata ellenére is.

De vajon a tulajdonjogot is megszerezheti a vevő?

2025. január 15. előtt nem csak a szerződés volt teljesíthető: a bejegyzési engedélyt az ügyvéd a vevő meghatalmazása alapján minden további nélkül beadhatta a földhivatalba - az eladó hozzájárulása nélkül.

Ez azonban megváltozott: január 15. után az ügyvéd már csak mindkét fél - a vevő és az eladó - meghatalmazása alapján járhat el a tulajdonjog-bejegyzési eljárásban.

1. Mi történik, ha az eladó visszavonja a meghatalmazást?
2. A vevői joghoz kapcsolódó tulajdonjog-bejegyzési eljárás sajátosságai
3. Mi történik, ha az eladó meghal?

A további részleteket a következő rész bővebb taglalása adja meg: a vevői joghoz kapcsolódó bejegyzési eljárás sajátosságai, és a visszavonás vagy haláleset jogi következményei.

A vevői joghoz kapcsolódó bejegyzési eljárás sajátosságai

A tulajdonjog-bejegyzés önálló eljárás, teljesen elkülönül a vevői jog bejegyzésétől.

Ennek megfelelően a kifejezetten erre szóló meghatalmazáson alapuló jogi képviselet kötelező, és mind a vevőnek, mind az eladónak kérelmezőnek és így meghatalmazónak kell lennie a bejegyzési eljárásban.

Az Inytv. végrehajtási rendeletének 116. § (2) bekezdése szerint, ha az adásvétel tulajdonjog-fenntartással történt, a tulajdonjog bejegyzésére adott ügyvédi meghatalmazás hatályos lehet, a felek megállapodása szerint az adásvétel teljesedésbe menéséig határozatlan idejű vevői jog esetén pedig legfeljebb öt évig.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a meghatalmazás visszavonhatatlan, vagy az eladó halála esetén korlátlanul érvényes lenne!

Mi történik, ha az eladó visszavonja a meghatalmazást?

Ha az eladó a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet benyújtása előtt értesíti az ügyvédet és a földhivatalt a meghatalmazás visszavonásáról, akkor az ügyvéd már nem járhat el a nevében.

Az Üttv. 34. § (5) kimondja: a meghatalmazást az ügyfél bármikor korlátozhatja vagy visszavonhatja.

Egyrészt a Vhr nem érvényességről, hanem hatályosságról rendelkezik, másrészt az Üttv. magasabb szintű jogforrás, így az Inytv. Vhr. 116. § (2) bekezdése egyébként sem írhatja felül.

Mi történik, ha az eladó meghal?

Az Ákr. 10. § (1) bek. alapján ügyfél egy természetes vagy jogi személy.

Ha az ügy személyes jellege vagy a kötelezettség tartalma nem zárja ki, a kieső ügyfél helyébe a polgári jog szabályai szerinti jogutódja lép.

Szerencsés lenne ha a jogalkotó a következő jogszabálymódosítási körben a vételi jog analógiájára kezelné a vevői joghoz kapcsolódó meghatalmazások kérdését is.

A Kúria döntése és gyakorlati tanulságai

A Kúria Kfv.37728/2016/5. számú precedensképes határozata ügyleti meghatalmazás tárgyában nem ügyvéd, hanem az ügyleti meghatalmazás érvényességének kérdését járja körül.

A tényállás szerint az eladó meghatalmazást adott édesanyjának, hogy nevében eladhassa az ingatlanát; a meghatalmazást ügyvéd ellenjegyezte.

A felek előszerződést kötöttek az ingatlan eladására, meghatalmazottjaikon keresztül, majd az eladó visszavonta a meghatalmazást, de a visszavonásról később értesítették a földhivatalt.

A vevő ügyvédje benyújtotta a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet, a földhivatal pedig elutasította azt a meghatalmazás visszavonása miatt.

A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság és végül a Kúria is kimondta, hogy a földhivatal nem vizsgálhatja meg a meghatalmazás érvényességét vagy visszavonásának hatályosságát a polgári jogi kérdéshez tartozik.

A földhivatal csak okirati vizsgálatot végezhet, és nem értékelhet jogi érvényességi kérdéseket.

Összegzésként a meghatalmazás visszavonása komoly gyakorlati problémákat okozhat a tulajdonjog-fenntartásos ügyletekben, és a jogalkotói beavatkozásra van szükség a teljes jogbiztonság érdekében.

A jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazásoknál az események időbeli hatálya és a felek közlése kulcsfontosságú.

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság kizárólag formai és tartalmi vizsgálatot végezhet.

Az ügyleti meghatalmazások részleteit és a kapcsolódó űrlapokat a földhivatal oldalán találhatod, és a folyamat elektronikusan vagy papíron is megvalósítható, a körülményektől függően.

Az elektronikus ügyintézés tényleges elindulásáig számítani kell a bevezetés átmeneti rendelkezéseire és a jogszabályok fokozatos alkalmazására.

Az elsődleges tanács: rendelkezzen elektronikus aláírással és Ügyfélkapu+ vagy DÁP hozzáféréssel a gördülékeny bejegyzési eljárások érdekében.

Az értelmezéshez és a nyomtatványok kitöltéséhez a földhivatal honlapján található útmutatók nyújtanak segítséget.

tags: #foldhivatal #altalanos #meghatalmazas

Népszerű bejegyzések:

• Orbán Balázs utca társasház kezelő megoldásai a Modern Társasházüzemeltetésben
• Csömörön eladó telkek: befektetési potenciál
• Eljárási szabályok a közzétételi kérelem haszonbérlethez
• Kis erkély és balkon díszítés olcsó és hatásos módszerekkel
• Gipszkartonos felújítás parasztházban: lépésről lépésre útmutató