Földhivatali kijavítás iránti kérelem: hogyan és mikor érdemes lépni az elektronikus ingatlan-nyilvántartásban
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás és a helyesbítés2025. január 15-től az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések helyesbítésére vonatkozó szabályok az új jogszabályok értelmében egyértelműen szabályozottá válnak. A bejegyzés javítása kétféleképpen történhet: kijavítással vagy kiegészítéssel. A kijavítás akkor alkalmazható, ha a bejegyzés hibás az okirathoz képest, míg a kiegészítés abban az esetben lehetséges, ha a bejegyzés hiányos.
Bejegyzések javítása és kiegészítése
A bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest hibás, vagy hiányos bejegyzést az érintettek közösen előterjesztett kérelmére lehet helyesbíteni. Ha az ingatlanra időközben harmadik személy jogot szerzett, vagy javára tényt jegyeztek be, a javításhoz az ő hozzájárulása is szükséges. A helyesbítési kérelem a bejegyzést alapul szolgáló döntés meghozatalától számított három éven belül terjeszthető elő, és a javítás az eredeti kérelem rangsorában történik.
Beadvány (kérelem űrlap) javítása az elektronikus úton történő benyújtás része az ingatlan-nyilvántartási eljárások digitalizációjának keretében. Az ügyvéd a hibásan kitöltött űrlapot kijavíthatja, feltéve, hogy a javítás oka, hogy a kitöltött űrlap az okirathoz képest helytelen. A javítás a jogügylettel érintett felek által korábban megadott meghatalmazás keretein belül történik. Az érdemi döntés meghozataláig, vagy addig van lehetőség, amíg az automatikus döntéshozatali eljárásban hozott döntés helyett valaki a kérelem teljes eljárásban történő elbírálását nem igényli.
Az űrlap javítása kapcsán fontos, hogy az ilyen eset űrlapos ügyvédi meghatalmazást feltételez, aminek a szövege kötött, az E-ING rendszer alapján meghatározott. Az e-ingatlanügyvédek.hu által alkalmazott szoftver egyelőre a következő szöveggel generálja az ügyvédi meghatalmazást: „Az ügyvéd a jelen meghatalmazás alapján az ingatlan-nyilvántartási (elektronikus) űrlapot kijavíthatja, ha a kitöltött űrlap, vagy formanyomtatvány a jelen Szerződéshez képest helytelen.”
Hibás adásvételi szerződés javítása
Az ügyvédi javítás lehetősége biztonságot nyújt a felek számára. A 2025. évi irányszabályok szerint az ügyvédi javítás az érintettek közreműködését igényli; a javítás nem történhet meg anélkül, hogy a felek vagy a jogügylettel érintettek meghatalmazást adtak volna. Az eddigi gyakorlatnál szigorúbbá vált a személyi azonosító és a meghatalmazás kezelése: a meghatalmazás keretein belül történik a javítás, és minden esetben szükséges az érintettek kézjegye és keltezése a javított szövegrésznél.
Magánokirat esetén a jogi képviselő az érdemi döntés meghozataláig, vagy az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény szerinti kérelem előterjesztésével egyidejűleg csatolhat be javított okiratot, ha a javítás érintett szövegrésze a jogügylettel érintettek és az ügyvéd kézjegyeivel ellátott. A javított szövegrész mindenképpen tartalmazza a kezdeti dátumokat és a meghatalmazott személyek adatait.
Magán- és külföldi meghatalmazások
Külföldön kiállított meghatalmazás esetén a Ptk. és az Inytv. előírásai szerint alakszerűségek szükségesek. Az Inytv. szerint a jogok és tények bejegyzésére közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye. Külföldi magánokirat esetén külön ügyvédi ellenjegyzés szükséges; az Üttv. szerint az ügyvédi ellenjegyzés elégséges lehet, ha azt a belső jogi rendszerben hitelesítik. Célszerű tehát, hogy a külföldön kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével, hogy elfogadható legyen az eljárásban.
Az adatmigráció és a kérelem rangsora
Az adatmigrációs hiba esetén az ingatlan-nyilvántartás hivatalból javítja ki az észlelt problémát. A javítást az eredeti bejegyzési kérelem rangsorában végzik. Ha harmadik személy jogot szerzett az ingatlanra, a javításhoz a harmadik személy hozzájárulása is szükséges.
Új szempontok az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban
- Az ügyvédi javítás időtartama: az érdemi döntés meghozataláig tarthat, vagy addig, amíg az automatikus döntéshozatali eljárás helyett nem kéri valaki a teljes eljárás lefolytatását.
- Az érintettek bevonása: a jogügylettel érintettek és az érintett felek kézjegye és keltezésének megléte szükséges a javításokhoz.
- Vázrajz szükségessége: ha a közös tulajdon használatára vonatkozó jogtípus természetben meghatározott részre vonatkozik, el kell készíteni a változási vázrajzot.
- Szöveg és ranghely: a bejegyzés ranghelyét és a jog terjedelmét pontosan meg kell határozni, különösen közös tulajdon használatára vonatkozó jog esetén.
A következő lépések a gyakorlatban
- Ha észlelt hibát találsz a tulajdoni lapban vagy a földhivatali feljegyzésben, fordulj jogi képviselődhöz, aki segít a kijavításhoz szükséges meghatalmazás és okiratok előkészítésében.
- Ha külföldön kiállított meghatalmazást használsz, győződj meg róla, hogy megfelelően hitelesített és ellenjegyzett legyen az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz.
- Az adatmigrációs hibák észlelése esetén a földhivatal a rangsorban lévő kérelem alapján elvégzi a szükséges korrekciót, és szükség esetén hozzájárul a harmadik személy hozzájárulása is.
- Az építési és használatbavételi engedélyek kapcsán a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz beküldése az OÉNY rendszerbe elengedhetetlen az épület feltüntetésének és a használatbavételi engedély kiadásának feltételeként.
Gyakorlati példák és gyakorlati útmutatók
Előfordulhat például, hogy a tulajdoni lapon hiányzik az épület feltüntetése. Ilyenkor a földhivatalnál be kell jelenteni a változást, és az épület feltüntetési vázrajz alapján az átvezetést végrehajtják. Ha az épület az engedélyek nélkül, de bizonyíthatóan tíz évnél régebben épült, meg kell vizsgálni a fennmaradási vagy használatbavételi engedélyt, és szükség esetén kérni a hitelesített másolatot az illetékes hatóságtól. A záradékolt vázrajz és a kapcsolódó engedélyek csatolása után a földhivatal az átvezetést elvégzi.
Ha a felek közös tulajdon használatára vonatkozó jogról döntenek, és mindegyik tulajdonostársnak joga van a használatra, akkor a jog bejegyzése nem mindig érinti az egész ingatlant. Ilyenkor szükséges a változási vázrajz elkészítése és a kérelmet minden érintett fél aláírásával ellátni. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését csak akkor lehet kérni, ha minden érintett együtt jogosult a bejegyzésre. Ha ez nem így van, a bejegyzéshez szükséges a felek közös nyilatkozata és a megfelelő engedélyek.
Az adatok és okiratok őrzése
Az okirattár a földhivatalnál elkülönítetten kerül tárolásra, és az okiratok hiteles másolatait, bejegyzési engedélyt, valamint a jogok és tények bejegyzésére vonatkozó okiratokat tartalmazza. A bejegyzéshez szükséges okirat a jog vagy tény keletkezését, módosulását vagy megszűnését igazolja, és tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot is.
Összegző irányelvek
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban az információk közhitelesek, és a jogok illetve tények bejegyzése általában a bejegyzés alapjául szolgáló okirat vagy hatósági határozat alapján történik. A bejegyzés rangsorát az iktatás időpontja határozza meg, ezért a tulajdonjog átruházásakor érdemes a kérelmet a lehető leggyorsabban benyújtani. A peres eljárások esetén a perfeljegyzés előzetes és későbbi törlése, vagy kiigazítása a jogi eljárásoknak megfelelően történik. A jogorvoslati lehetőségek közé tartozik a fellebbezés és egyéb jogorvoslati kérelmek, amelyeket a megfelelő hatóságnál lehet benyújtani.
Telekfejlesztés alapjai - Hogyan tegyen magabiztos ajánlatot
Az új jogszabályok célja a hibák gyorsabb és egyszerűbb kijavítása, miközben megőrzik az érintettek jogait és biztosítják az eljárások jogszerűségét. Az épületfeltüntetés változásainak nyomon követése és a megfelelő vázrajzok benyújtása kiemelten fontos a záradékolt térképtükör és a használatbavételi engedélyek szempontjából.
tags: #foldhivatal #kijavitas #iranti #kerelem