Illetéket és kedvezményeket a visszterhes vagyonátruházási illeték kapcsán ingatlanvásárlásnál
Ez a cikk a visszterhes vagyonátruházási illetéket, annak számítási alapját és a legfontosabb kedvezményeket, mentességeket és gyakorlati tudnivalókat foglalja össze a magyar jogszabályok alapján. A bevallási és fizetési eljárások részleteit is érintjük, hogy a vásárlás során felmerülő költségek teljes képet adjanak a vevő számára.
Alapelvek: mi az illeték és ki fizeti?
Visszterhes vagyonátruházási illeték esetén a vagyont megszerző fél általában a vevő fizeti. A vagyonszerzés bejelentése és az illeték kiszabása NAV-határozatban történik, amely a bejegyzéshez kapcsolódó költségeket érinti. Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, amely a piaci ár és a szerződésben foglalt vételár összegétől eltérhet. A forgalmi érték több szempont alapján kerül megállapításra, és gyakran a felek közötti megállapodás automatically nem mindig egyezik meg a NAV által állapított értékkel.
Az általános mérték: 4% és 2% szabály
Az ingatlanvásárlásoknál az általános illetékmérték a forgalmi érték 4%-a az első billentésig, azaz legfeljebb 1 milliárd forintig. Az 1 milliárd forint feletti részre az illeték 2%-os, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintos összegig. Lakásvásárlás esetén tehát a legtöbb vevőnek a forgalmi érték 4%-ával számolni szükséges.
Résztulajdon megszerzésekor és kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésekor az adóalap arányosan kerül alkalmazásra: a 4%-os mérték az adott tulajdoni hányad arányában, a 200 millió forintos limit pedig a tulajdoni hányad arányában kerül figyelembe vételre. Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan esetén a jog értékével csökkentett forgalmi érték alapján kell meghatározni az illetéket, ugyancsak arányos elosztással.
Hogyan számítják ki a tényleges összeget?
A legegyszerűbb számítás: forgalmi érték × 4% a legtöbb esetben. Ha az ingatlan forgalmi értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az 1 milliárd forintos tétel után 4% és az ezt követő rész után 2% kerül alkalmazásra, azonban ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint összegig.
A NAV a forgalmi érték megállapításakor figyelembe vehet összehasonlító adatokat, különösen az ingatlan címét, alapterületét, típusát, építési évét és állapotát, energiahatékonyságát és a környéken történt korábbi értékesítéseket. Szükség esetén helyszíni szemle és külső szakértő bevonása is előfordulhat.
Cserepótló vétel és egyéb kedvezmények
Cserepótló vétel esetén az illeték alapja a megvásárolt és a korábban megszerzett lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete, de csak akkor, ha az új lakás forgalmi értéke a korábbinál magasabb. Az ilyen kedvezmény feltétele, hogy az előző lakást a vásárlást megelőző öt éven belül eladta vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja.
Először lakást vásárlóknak, CSOK igénybevételének esetén és családi CSOK- vagy CSOK Plusz kedvezményeknél a 4%-os illeték egy részét vagy teljes összegét elengedhetik, vagy kedvezményes feltételekkel lehet kalkulálni a hivatkozott kedvezményeket.
35 év alatti fiatalok számára az első lakás vásárlásakor 50%-os illetékkedvezmény is elérhető, feltéve, hogy a forgalmi érték nem haladja meg a 15 millió forintot. A kedvezmény akkor érvényes, amikor a tulajdonrész megszerzése történik, és feltétele a korábbi önálló lakástulajdon hiánya vagy 50%-ot elérő tulajdoni hányad hiánya a megszerzés idején.
Pótlékmentes és automatikus részletfizetés
Első lakás vásárlása esetén a NAV automatikusan engedélyezheti a részletfizetést legfeljebb 12 hónapra, ha a vagyonszerző kérése az AUTRESZ űrlapon keresztül megérkezik. Ha a részlet egy részlete nem teljesül, a kedvezmény megszűnik, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. A nem első lakásvásárlók számára is van lehetőség automatikus részletfizetési kedvezményre - legfeljebb 2 millió forintig és legfeljebb 12 hónapra.
Az automatikus részletfizetés lehetősége akkor is megillet, ha a tartozás összegét nem haladja meg az 1 millió forint, továbbá lehet méltányossági alapon is kérelmezni, igazolva a fizetési nehézséget. A kérelem előterjesztésének halasztó hatálya nincs.
Speciális esetek és elkerülési lehetőségek
Új építésű ingatlan vásárlása esetén 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettség, ha az ingatlan forgalmi értéke nem lépi át a 30 millió forintos határt. A 15 millió és a vételár közötti különbözet után 4%-os illeték fizetendő. CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén előfordulhat teljes vagy részleges illetékmentesség ezen kedvezmények mentén.
Ajándékozás és öröklés esetén is illetékkülönbözetek és mentességek vonatkozhatnak. A közeli hozzátartozók között ajándékozás esetén például bizonyos esetekben illetékmentesség áll fenn, ugyanakkor oldalági rokonok vagy idegenek között ez a mentesség nem feltétlenül érvényes.
Gépjármű: más a számítás, más a költségek
Gépjármű tulajdonának megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték 2500 kg-ig 9000 forint, 2500 kg fölött 23 000 forint. Az autóátírási illeték Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által meghatározott érték alapú kötelezettség; a regisztrációs adó a forgalomba helyezéskor kerül megfizetésre, míg az illeték a tulajdonosváltáskor.
Gyakorlati tudnivalók: mikor és hogyan fizetnek?
A NAV a forgalmi érték alapján állapítja meg az illeték összegét, és a fizetési határidő a közlés napját követő 30. naptól kezdődik. A megállapított összeget a vevőnek kell befizetnie, és különféle fizetési módok állnak rendelkezésre: banki átutalás, bankkártyás fizetés a NAV Ügyfélportálján, postai csekkes befizetés, illetve átvezetéssel történő megoldások.
Röviden a legfontosabb számok és gyakorlati útmutató
- Általános mérték: 4% forgalmi értékig; 2% az 1 milliárd forint feletti rész után; legfeljebb 200 millió forint intézményenként.
- Ártámogatások és kedvezmények közé tartoznak: CSOK, CSOK Plusz, első lakás kedvezmény, cserepótló vételi kedvezmény.
- Automatikus részletfizetés maximum 12 hónapra, legfeljebb 2 millió forint tartozás esetén.
- Az ingatlan forgalmi értékének meghatározásában a NAV összehasonlító adatok és esetleges helyszíni szemle is használható.
- A típusos bejelentési és kifizetési eljárást a NAV B400 nyomtatványon vagy elektronikus úton lehet kezdeményezni a földhivatali bejegyzés során.
Összefoglaló a fenti példák alapján
Az ingatlanvásárlásnál a legfontosabb kérdés: mennyi illetéket kell fizetni és hogyan lehet azt optimalizálni. A legtöbb esetben a forgalmi érték 4%-a kerül megfizetésre, de kedvezményekkel és különleges feltételekkel ez akár jelentősen csökkenthető vagy részben el is kerülhető. A CSOK és CSOK Plusz, az első lakás kedvezménye, a cserepótló vétel és más egyszerűsítő megoldások révén gyakran jelentős megtakarítás érhető el.