Termőföldvásárlás Magyarországon: Milyen távolságig és feltételekkel lehetséges a földszerzés?
A termőföld vásárlása Magyarországon szigorúan szabályozott, és számos jogi és gyakorlati feltételhez kötött. Az állam célja a mezőgazdasági területek megőrzése, a föld spekulatív szerzéseinek megakadályozása, valamint a helyi gazdálkodói közösségek érdekeinek védelme. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a földvásárlásra vonatkozó legfontosabb szabályokat, a birtokmaximumokat, az elővásárlási jogokat, valamint azt, hogy milyen távolságig lehet földet vásárolni egy adott település környékén.
Ki vásárolhat termőföldet Magyarországon?
Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint csak természetes személyek szerezhetik meg, azon belül is kizárólag magyar állampolgárok és az Európai Unió tagállamainak állampolgárai. Jogi személyek általában nem jogosultak földszerzésre, kivéve néhány speciális esetet (például civil szervezetek rekreációs célra maximum 1 hektárig).
A szerző félnek vállalnia kell, hogy a földet saját maga használja mezőgazdasági célra, más használatába nem adja át, és a földhasznosítási kötelezettségének eleget tesz. Ezen túlmenően a földet a vásárlást követő 5 évig csak mezőgazdasági művelés céljára használhatja, kivéve a törvényben meghatározott eseteket.
Földművesi státusz és birtokmaximum
- Földműves: Olyan természetes személy, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel rendelkezik, vagy legalább 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytat.
- Nem földműves személy: Legfeljebb összesen 1 hektár termőföld birtoklása engedélyezett.
- Földműves személy maximum: A földművesek esetében a földszerzési maximum 300 hektár, ideértve a már birtokolt területeket is.
- Birtokmaximum: Mezőgazdasági termelőszervezetek és földművesek legfeljebb 1200 hektár terület birtoklására jogosultak, beleértve a haszonélvezeti joggal érintett területeket is.
Milyen földterületek tartoznak a termőföldek szabályozása alá?
A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek azok a területek minősülnek, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban vannak nyilvántartva. Ide tartoznak a művelés alól kivett, de az Országos Erdőállomány Adattár szerint erdőként nyilvántartott területek is.
A föld gazdasági hasznosítását illetően a jogszabályok szigorú kötelezettségeket írnak elő, amelyeket a hatóság folyamatosan ellenőriz, és szükség esetén bírságot szabhat ki a mulasztókra.
Hány kilométerre lehet földet vásárolni, és hogyan mérik a távolságot?
A földvásárlások során fontos szabály, hogy a vásárló lakóhelye és a megvásárolni kívánt föld fekvése szerinti település között a távolság 20 kilométeren belül kell, hogy legyen. Ez a 20 kilométer azonban nem a föld és a lakcím tényleges, légvonalban mért távolsága, hanem a két település közigazgatási határai közötti távolság, amit közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton kell mérni.
Ez azt eredményezheti, hogy a vásárló és a föld között a távolság nagyobb is lehet 20 kilométernél, de a települések határai közti távolság mégis megfelel a szabálynak, így a vásárló kedvező feltételekkel szerezheti meg a területet.
A földvásárlás folyamata: lépések és időtartam
- Elővásárlási jogok érvényesítése: Az eladási szerződést az eladónak 8 napon belül meg kell küldenie a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének, aki azt 30 napra kifüggeszti a kormányzati portálon és az önkormányzatnál, lehetőséget adva az elővásárlási joggal rendelkező személyek számára a vételi szándék kinyilvánítására.
- Elővásárlási sorrend: Az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje törvényben rögzített, először az állam, majd helyben lakó, illetve szomszédos földművesek, kiemelt gazdálkodók, végül egyéb jogosultak következnek.
- Szerződés elkészítése: Az adásvételi szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti el biztonsági okmányon, ún. „zöld papíron”.
- Hatósági jóváhagyás: A jegyző előterjeszti a szerződést a megyei földhivatalhoz, valamint földbizottsághoz, melyek megvizsgálják a szerződés megfelelőségét.
- Jóváhagyás és tulajdoni lap bejegyzés: Amennyiben jóváhagyják, a szerződés záradékolásra kerül, és a tulajdonjog bejegyzésre kerül a földhivatalban.
Az egész folyamat akár 6 hónapot vagy még hosszabb időt is igénybe vehet a szigorú jogi és adminisztratív feltételek miatt.
Elővásárlási jog és birtokméret figyelése
Az elővásárlási sorrend szigorúan jogszabályban meghatározott:
- A Magyar Állam elővásárlási joga a Nemzeti Földügyi Központon keresztül.
- Helyben lakó földműves tulajdonostársak és haszonélvezők.
- Szomszédos földművesek, akik legalább 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytatnak.
- Helyben lakó fiatal, pályakezdő földművesek.
- Mezőgazdasági termelőszervezetek.
Az elővásárlási jog gyakorlása során figyelembe kell venni a tulajdonos birtokában és haszonélvezetében álló földterületek összesített nagyságát. Például ha egy földművesnek van már 5 hektár birtoka, további 5 hektár fölötti vásárláshoz elővásárlási jog alatt kell jóváhagyni az ügyleteket.
Földárak alakulása Magyarországon
A termőföld ára az elmúlt évtizedben jelentős, országos átlagban 275%-os növekedést mutatott. Az árak természetesen régiónként jelentősen eltérnek, ebből fakadóan a nagyvárosok közelsége és a talajminőség markánsan befolyásolja az értékeket.
Országos átlagban 2020-ban egy hektár szántóföld ára 1,6 millió forint volt, míg 2023-ra meghaladta a 2 millió forintot hektáronként. Nyugat-Magyarországon, például Győr-Moson-Sopron megyében, jellemzően magasabb árak alakultak ki, míg a keleti régiókban néhány százalékkal alacsonyabbak az árak.
Az áremelkedésben szerepet játszik a korlátozott kínálat, a növekvő kereslet, valamint a támogatások és agrártechnológiai fejlesztések.
Hitel lehetőségek termőföld vásárlás esetén
Bár a legtöbb bank csak korlátozottan kínál hitelt termőföld fedezettel, lehetséges szabad felhasználású jelzáloghitel igénylése más ingatlanfedezet mellett, például egy lakóingatlanra. Földműves vállalkozók esetében, akik legalább egy lezárt, nem veszteséges üzleti évvel rendelkeznek, további hiteltermékek elérhetőek, mint például folyószámlahitel vagy jelzálog alapú hitel.
A bankok jellemzően különböző biztosítékokat kérnek, mint jelzálogjog, elidegenítési/terhelési tilalom, kezesség vagy garantőr cég bevonása. Kiemelten fontos, hogy a hitelügylet kategóriájától függően állami támogatással is igényelhető finanszírozás.
A legjobb hitel alacsony készpénzes földvásárlóknak: USDA vs. Farm Credit
Fontos tudnivalók és jogszabályi változások 2023-2025 között
- 2023. július 1-től az elővásárlási jog gyakorlására rendelkezésre álló határidő 60 napról 30 napra csökkent, amely jogvesztő, tehát később érkező joggyakorlási nyilatkozatokat nem fogadnak el.
- Az adásvételi szerződésben a vételárat forintban kell feltüntetni még akkor is, ha a fizetés más pénznemben történik.
- A földvásárlási törvény 2023-ban tovább szigorította az osztatlan közös tulajdon megszüntetését és a közös tulajdonban lévő területek adásvételét.
- A fiatal gazdák számára kedvezőbb földszerzési lehetőségek nyíltak meg, különös figyelmet fordítva arra, hogy vásárlásaik a helyi területekre koncentrálódjanak (távollét esetén is a településközi távolságot mérik).
A jogi és adminisztratív eljárások összetettsége miatt a termőföld vásárlása előtt érdemes szakértői segítséget igénybe venni, különösen ügyvédi és agrárszakértői támogatást.
Összegzésként
A termőföldvásárlás Magyarországon nem csupán a vételár és a föld fekvése kérdése. Komplex jogszabályi környezet szabályozza a vásárlást, korlátozza a vásárolható földterületek nagyságát, szigorú elővásárlási sorrendet állít fel, és előírja a föld mezőgazdasági hasznosítását. A 20 kilométeres távolság számítása a települések közigazgatási határainak figyelembevételével történik, nem pedig a föld tényleges helyszíni elhelyezkedése és a lakóhely közötti tényleges távolság szerint. A vásárlók számára továbbá lényeges tudni, hogy a földvásárlást követően a terület legalább 5 évig csak mezőgazdasági művelésre használható.
Fontos a jogszabályok alapos ismerete és a szakértői támogatás igénybevétele a sikeres adásvétel érdekében, valamint az árképzés és finanszírozási lehetőségek megfelelő megértése.
tags: #foldvasarlas #hany #kilometerig