Funkcióváltás a társasházban: Tht alóli kijelentkezés és PTK szerinti működés részletes útmutató

A legfeljebb hat lakásból álló társasházak különleges helyzetben vannak: a tulajdonostársak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Társasházi törvény (Tht.) összes rendelkezését, hanem egyszerűsített működés mellett, a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályai szerint működnek tovább.

Ez a döntés komoly gyakorlati könnyítést jelenthet számukra, hiszen például nem szükséges közös képviselőt bejelenteni a földhivatali nyilvántartásba, vagy szervezeti-működési szabályzatot készíteni.

Ugyanakkor fontos megérteni, milyen előnyökkel és hátrányokkal jár a „kistársasházként” való működés, és milyen jogi következményekkel számolhatunk, ha így dönt a közösség.

Mi minősül egyáltalán társasháznak?

Társasház akkor jön létre, ha a tulajdonostársak annak az alapítását alapító okiratban elhatározzák.

Egy társasház legalább két önálló lakásból vagy helyiségből (vagy ezek kombinációjából) áll, amelyek külön tulajdonba kerülnek, miközben a fennmaradó részek közös tulajdonban maradnak.

Azon épületrészek, amelyek nem tartoznak a külön tulajdonba, közös tulajdonban vannak (pl. lépcsőház, tető, homlokzat, alapok, közös vezetékek stb.).

Ha az épület alatti föld nem közös tulajdon, a tulajdonosokat földhasználati jog illeti meg.

A közös tulajdonrészek a külön tulajdonú lakásokkal vagy helyiségekkel együtt alkotnak önálló ingatlant, és ezeket külön-külön nem lehet eladni vagy megterhelni.

Hogyan működik egy társasház a Tht. alatt?

A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) részletesen szabályozza a társasházak szervezetét és működését.

Egy társasháznak a következő kötelező szervei lehetnek: közgyűlés, közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság (csak 25 lakás feletti társasház esetén kötelező).

Ezek a szervek felelnek a döntéshozatalért, az ingatlan közösségi ügyeinek képviseletéért és a gazdálkodás felügyeletéért.

Azonban a rendszer adminisztrációs teherrel jár, és a kis létszámú társasházak számára ez gyakran túlzott adminisztrációt jelent.

Éppen ezért lehet előnyös számukra az a lehetőség, hogy a Tht. helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működjenek - erről szól cikkünk következő része.

Mi jelent a Ptk. szerinti működés - és mikor érdemes áttérni rá?

A legfeljebb hatlakásos társasházak számára a jog lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú, szervezeti és adminisztrációs szabályait kövessék, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit.

Ugyanakkor a Kúria álláspontja szerint a társasházközösség a Tht. szabályait nem csak kifejezett határozattal, hanem a mindennapi működésével, ráutaló magatartással is választhatja.

Ha a közösség huzamosabb ideje ténylegesen a Tht. szerinti szervezettel és tisztségviselőkkel működik, akkor az a társasház minden tekintetben a Tht. hatálya alá tartozik, és nem keverheti a Ptk. és a Tht. szabályait.

Ez a működési forma lényegesen egyszerűbb és rugalmasabb: nincs szükség közös képviselő hivatalos megválasztására vagy bejegyzésére a földhivatali nyilvántartásba, nem kell szervezeti-működési szabályzatot készíteni, és a közgyűlés formális szabályai sem kötelezőek.

A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában döntenek a közös ügyekről, szótöbbséggel - kivéve, ha nagyobb horderejű döntésről van szó, amikor egyhangú határozat szükséges.

A Ptk. szerinti működés tehát adminisztrációs teher nélkül, mégis jogszerű keretek között biztosítja a társasház fenntartását.

Hogyan döntenek a legfeljebb 6 lakásos társasházak a közös ügyekről?

A mindennapi működéshez szükséges döntéseket a Ptk. szerint többségi szavazással hozzák meg.

Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeiről való döntéshez viszont teljes egyhangúság kell.

A bírósági gyakorlat szerint a döntés formai követelmény nélkül, akár ráutaló magatartással is megszülethet (például közös képviselő választása, közgyűlés tartása), azonban ez jogbizonytalanságot okozhat.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a kistársasházi döntések is megtámadhatók bíróság előtt, ha a kisebbség érdekeit súlyosan sértik.

Miért éri meg kijelentkezni a Tht. hatálya alól?

A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. alapján működnek.

Ennek több előnye van: egyszerűbb adminisztráció - nincs kötelező közgyűlés, sem közös képviselő; költséghatékonyság - nem kell közös képviselő díjat fizetni, számvizsgáló bizottságot választani; rugalmasabb döntéshozatal - a tulajdonostársak maguk döntenek; kevesebb külső kontroll - a jegyző törvényességi felügyelete nem terjed ki rájuk.

Ez a megoldás különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek által lakott házak esetén.

Hogyan lehet Ptk. alapján működő társasházzá átalakulni?

A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában - a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint - szeretnék fenntartani az ingatlant.

Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.

A kijelentkezés lépései: teljes egyhangúság requires - az alapító okirat módosításához minden tulajdonostárs írásos hozzájárulása kell; határozat meghozatala - a közgyűlésnek döntenie kell a Tht. alóli kilépésről, és ezzel együtt az alapító okirat módosításáról; okiratba foglalás - a módosítást közokiratba vagy ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba - a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

FONTOS: A lakások ilyenkor nem kapnak új helyrajzi számot, ezért költséges telekalakításra, földmérő megbízására nem kell számítani!

Ha a társasházban valamelyik tulajdonostárs nem érti egyet a módosítással, és keresetindítással él, a módosítás csak akkor jegyezhető be, ha a bíróság nem függeszti fel a közgyűlési határozat végrehajtását, vagy a per jogerősen lezárul.

Gyakorlatban tehát a „kijelentkezés” nemcsak egy közgyűlési döntés, hanem jogi és nyilvántartási aktus is, amelyhez minden tulajdonostárs közreműködésére szükség van. Éppen ezért érdemes jogi segítséget kérni a folyamat gördülékeny lebonyolításához.

Átalakulna közös képviselő nélküli társasházzá?

Bízza társasházi szakértő ügyvédre az ügyintézést és ne bajlódjon többet a közös képviselőt terhelő feladatokkal!

Be kell jelenteni az ilyen „kistársasházak” közös képviselőjét a földhivatalba?

Nem. Csak a társasházi törvény (Tht.) alapján működő társasházak esetében kötelező a közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) bejelentése az ingatlan-nyilvántartásba.

Amennyiben a közösség a Ptk. szerinti működés mellett dönt, úgy nincs közös képviselő, és bejelentési kötelezettség sem terheli őket a földhivatal felé.

Összegzés

A legfeljebb 6 lakásos társasházak számára valódi mozgásteret biztosít a törvény: ha az adminisztratív terheket és a működési költségeket szeretnék csökkenteni, a Tht. alóli kijelentkezés ésszerű és előnyös lépés lehet.

Az átalakulás jogilag lehetséges, joghatásait viszont mindenképp célszerű ügyvéddel egyeztetni, különösen, mielőtt változásokat kívánnak bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

További kérése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!

  • Mi minősül egyáltalán társasháznak?
  • Hogyan működik a Tht. alatti társasház?
  • Mikor éri meg PTK szerint működni?

Gyakorlati döntéshozatali lista

  1. Alapító okirat és SZMSZ ellenőrzése
  2. Közös képviselő tájékoztatása, szükség esetén közgyűlési döntés
  3. Építész bevonása: engedély vagy használatbavételi eljárás szükséges-e
  4. Önkormányzati előírások és HÉSZ vizsgálata
  5. Egészségügyi vagy élelmiszerlánc-biztonsági hatósági engedélyek beszerzése
  6. Tűzvédelmi és zajvédelmi követelmények teljesítése
  7. Dokumentáció, helyszíni szemlék, működési feltételek igazolása
Infografika: Tht és Ptk közötti különbségek és átmeneti lépések

tags: #funkciovaltas #tarsashaz #engedelyezes

Népszerű bejegyzések: