Garázs vásárlása: Útmutató a befektetéshez és a jogi buktatókhoz
Az autók számának növekedése a városokban egyre nagyobb kihívást jelent a parkolóhelyek tekintetében. A drága gépjárművek biztonságos tárolása érdekében sokan döntenek a garázsvásárlás mellett, ami mára önálló befektetési piaccá nőtte ki magát. De hogyan alakulnak az árak, és milyen jogi és anyagi szempontokat kell figyelembe venni egy garázs megvásárlásakor?
Az eladó és kiadó garázsok áralakulása
Az eladó és kiadó garázsok átlagára folyamatosan emelkedett az elmúlt években mind Budapesten, mind a vármegyeszékhelyeken. Budapesten az eladó garázsok ára 2022-től 2025 áprilisáig 5,9 millió forintról 8 millió forintra nőtt, míg a kiadó garázsok havi díja 25 ezer forintról 29 ezer forintra emelkedett. A vármegyeszékhelyeken hasonló emelkedés volt tapasztalható: az eladó garázsok ára 6,5 millióról 8,5 millió forintra, a kiadók ára pedig 22 ezer forintról 28 ezer forintra változott.
Mind a fővárosban, mind a vármegyeszékhelyeken jelentősen nőtt a kínálat is. Budapesten 2022-ben átlagosan 272 eladó és 985 kiadó garázsból lehetett választani, míg jelenleg átlagosan 799 eladó és 1623 kiadó garázst kínálnak. Ez a növekedés némileg ellensúlyozza az árak emelkedését, de a fővároson belül jelentős különbségek tapasztalhatók: míg az V. kerületben egy-egy garázs ára elérheti a 40 millió forintot, addig más kerületekben ennyiért akár lakást is lehet vásárolni.
Garázs típusok és tulajdonviszonyok
A garázsoknak alapvetően két fő típusa létezik: a teremgarázs és az önálló garázs. A teremgarázsok általában társasházak vagy irodaházak föld alatti részein találhatók, és gyakorlatilag egy parkolóhelyhez juthatunk a megvásárlásával. Ezek osztatlan közös tulajdonban vannak, és jellemzően egy társasházhoz tartoznak. Az ilyen típusú helyek vagy szintenként, vagy összességükben kerülnek egy helyrajzi szám alatt bejegyzésre, így a vásárlás során valójában egy tulajdoni hányadot szerzünk meg.
Az önálló tulajdonú garázsok használati értéke nagyobb, mivel autó mellett más tárgyak tárolására is alkalmasak. Ezek lehetnek különálló építmények, vagy akár a lakóépülettel egybeépítettek, de külön helyrajzi számmal rendelkeznek. Fontos elkülöníteni a garázsokat aszerint is, hogy a tulajdoni lapon önálló helyrajzi szám alatt vannak-e bejegyezve, mivel ez értékesítési szempontból előnyös.
Gyakori azonban az osztatlan közös tulajdon, különösen garázssorok és teremgarázsok esetében. Ebben az esetben az adásvételi folyamat hosszadalmasabb lehet, ugyanis a társtulajdonosoknak elővételi joguk van. Ez azt jelenti, hogy a vételi ajánlatról teljes terjedelmében értesíteni kell őket, akiknek lehetőségük van arra, hogy az elővásárlási jogukat gyakorolva maguk vásárolják meg ugyanolyan feltételekkel a garázst.
A vásárlás jogi és pénzügyi vonatkozásai
A garázs adásvételi szerződését írásba kell foglalni, közjegyzői vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba. A vételár kiegyenlítése legtöbbször azonnali készpénzfizetéssel vagy banki átutalással történik. A vevőt a forgalmi érték 4%-ának megfelelő visszterhes vagyonszerzési illeték terheli, amelyet a NAV felhívására kell megfizetni. Az illetékmentesség csak akkor érvényesíthető, ha a garázst lakással együtt vásároljuk meg.
Az ügyvédi munkadíjjal is számolni kell, amely egy garázs esetében magasabb lehet, mint lakóingatlanoknál. Összességében a vásárlás során 6-8%-os költséggel kalkulálhatunk a vételáron felül.
A régebben létrehozott társasházaknál gyakori volt, hogy a lakást és a garázst egy helyrajzi szám alatt tartották nyilván. Azonban 2022. május 2-án hatályba lépett jogszabályváltozások jelentős könnyítést hoztak a garázsbeállók értékesítése terén. Az új szabályok lehetővé teszik, hogy az "álláshelyek" önálló helyrajzi számot, saját tulajdoni lapot kapjanak, így megszűnik az elővásárlási jog és a kiértesítés kötelezettsége.
Garázs bérbeadása és adózása
A garázs bérbeadása az általános forgalmi adóról szóló törvény hatálya alá tartozik, mivel nem lakóingatlan bérbeadásának minősül. Magánszemély bérbeadóként lehetőség van alanyi adómentességet választani évi 18 millió forintos bevételi határig. Ebben az esetben nem kell ÁFA-t felszámítani, de adószámot kell kérni az adóhivataltól.
A bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Emellett választható az értékcsökkenési leírás is. Fontos tudni, hogy több garázs birtoklása már üzletszerű tevékenységnek minősülhet, különösen, ha rendszeresen kiadásra kerülnek és a bevétel meghaladja az alanyi mentesség határát.
Garázs felújítás kis pénzből! - 2.rész
Mire figyeljünk a garázsvásárlásnál?
A garázsvásárlás előtt alaposan vizsgáljuk meg az építmény állapotát. Ellenőrizzük, hogy nem vizesedik-e, a garázsajtó rendben működik-e, hiszen ezek a hibák jelentős költséget okozhatnak a későbbiekben. A potyogó vakolat, dohos szag a vizesedésre utalhat, ami szigetelési hibákra (tető beázás, alapozásnál történő beázás) hívhatja fel a figyelmet. Ezek javítása sokba kerülhet.
Figyeljünk oda a garázs méreteire is. Régebbi garázsokat gyakran szűk ajtókkal építettek, és előfordulhat, hogy a méret túlságosan kicsi. A vásárlás után is számíthatunk költségekre, például közös költségre, ha a garázs társasházhoz tartozik, vagy önálló garázssorok esetében is felmerülhet (pl. telek karbantartása). Az önkormányzatok is megadóztathatják a garázst építményadó formájában.
A garázs, mint befektetés, sok szempontból kedvező alternatívát jelenthet. A gazdasági fejlődés, a háztartások jövedelmének növekedése és az életminőség javulása együtt jár azzal, hogy egyre több ember engedhet meg magának saját gépjárművet. Ezzel párhuzamosan azonban a garázsépítések, parkolóhely-fejlesztések nem tudnak lépést tartani a növekvő járműszámmal. A lakótelepi övezetekben, belvárosi kerületekben vagy régebbi társasházaknál gyakran teljesen hiányzik a megfelelő számú parkoló, vagy csak fizetős zónákban lehet parkolni.
A garázsvásárlás során tehát számos buktató, adózási szabály és technikai részlet vár ránk, amelyekről sokszor csak utólag szerzünk tudomást. Érdemes tehát alaposan tájékozódni a teljes folyamat során, a típuskülönbségektől kezdve az adózáson át a várható költségekig.
tags: #garazs #kulon #is #megvasarolhato