GKI A Lakásépítés Makrogazdasági Hatásai
A hazai lakásépítés és lakástámogatás nagy hangsúlyt kapott az elmúlt évtizedben. 2010-től 2014-ig az új és használt lakások négyzetméter ára Budapesten és az ország egyéb részein is stagnált. 2015-től a CSOK, majd 2019-től a Babaváró hitel bevezetésével az ingatlanok iránti kereslet jelentősen nőtt, ami az ingatlanárak emelkedésében is megmutatkozott. Mindezek hatására 2010-hez képest 2023-ra Budapesten az új lakások ára 3,6-szeresére, míg a használtaké 3,5-szeresére növekedett.
Ár- és jövedelemviszonyok: mennyit ér egy 60 nm2-es „reprezentatív” lakás?
Az árnövekedést érdemes a havi nettó átlagkeresetekkel összevetni. Megvizsgáltuk, hogy egy 60 nm2-es „reprezentatív” lakás hány havi keresettel érhető el. 2023-ban Magyarországon egy 60 nm2-es használt lakást 69 havi, míg egy új lakást 155 havi nettó átlagkeresetből lehetett megvenni. Ha egy kétkeresős, átlagkeresetet kapó pár akar lakást venni, s jövedelmük 20%-át félre tudnák tenni, akkor egy átlagos használt lakást 173 hónap (több mint 14 év) múlva lennének képesek megvBuyeni (ha minden más változatlan maradna). Ez az érték az új lakások esetében 389 hó (több mint 32 év).
Budapesti használt lakásnál ehhez 350 hónap (több, mint 29 év), míg budapesti új lakás esetében 500 hónap (több mint 41 év) kellene. Fontos kiemelni, hogy a becslés a KSH által közölt havi nettó átlagkereseten alapul, s ez csak a foglalkoztatottak 68%-át reprezentálja. De sokan vannak olyanok, akik messze nem kapják meg az átlagkeresetet.
Üres állomány és lakhatási válság
A lakhatási válság elemzésekor az üresen álló lakások számát is érdemes figyelembe venni. Országos szinten 572 ezer lakás, a teljes lakásállomány 12,5%-a, míg Budapesten 160 ezer lakás, a teljes lakásállomány 16,7%-a áll üresen. Ezek egy része rossz állapotú, felújításra szoruló, vagy feketén kiadott lakás. Ezeket is figyelembe véve valószínűsíthetően csak Budapesten több tízezer olyan lakás van, amely lakhatásra alkalmas állapotban található és senki által nem lakott. Ezt a problémát a kialakult lakhatási válság idején kiemelten fontos lenne kezelni.
Ezek felújítása, modernizálása sok esetben olcsóbb, mint az új lakások építése, így ugyanolyan költségből több lakás lenne elérhető.
Állami szerep és gazdasági összefüggések
2014-től a tervek, programok és projektek kormányzati egyeztetése során állandó az igény a hatásokat kimutató háttérszámításokra. A lakásépítés állami támogatását ésszerűsíti a nagyon hosszú élettartamú lakások létrehozásának rövid időre koncentrált nagy finanszírozási igénye az építési szakaszban. Az építmény hosszú idejű működése során várhatóan e célra rendelkezésre álló jövedelem (közel) elegendő lehet. Az ÁKM jól elkülöníti az egyes termék- és szolgáltatáscsoportokhoz tartozó ráfordításokat és jövedelmeket, ami különösen hasznos a hatásvizsgálatokhoz.
A számításaink szerint 10 ezer új lakás felépítése 181 milliárd forinttal járul hozzá a GDP-hez, ami 1%-os részarányt jelent az építőiparon kívüli beszállítói tevékenységek figyelembevételével. A bruttó állami támogatásból mintegy 37 milliárd Ft visszaáramlik az államháztartásba a lakásépítés átlagos tevékenységének 2004-es viszonyaihoz képest. A multiplikátorhatás lehetősége is vizsgálható: ha 100 Ft állami segítség 200 Ft új forrást aktivál, akkor 300 Ft végső kibocsátás jöhet létre, és ennek nettó nyeresége az államháztartásnak kedvező lehet.
Foglalkoztatás és nemzetgazdasági hatások
Az évi 10 ezer új lakás létrehozása mintegy 44,7 ezer teljes munkaidőben foglalkoztatottat jelent közvetlenül és a beszállítóknál. Az építőipar közvetlen importja 312 Mrd Ft, a végső felhasználásra vetítve 18,5%. A halmozott export és import dinamikája összetett: külföldi kereslet és külföldi import határozza meg az építőipar közvetett hatásait. A következő években a lakásépítés társfinanszírozási formái és állami programjai jelentős mértékben befolyásolhatják a GDP-t és a foglalkoztatást.
Jövőbeni tendenciák és jelenlegi programok
A jelenlegi tervek szerint 2025-ben is folytatódnak az energetikai korszerűsítési és vidéki otthonfelújítási programok. Az Otthon Start program júliusban hirdetett meg látványosabb segítséget az első lakásukat vásárolni szándékozó fiatalok számára. A Lakhatási Tőkeprogram beindítása 2026-tól jelentős hatással lehet a kínálatra és a lakásállomány megújítására. A becslések szerint 2027-ben érhető el a 20-25 ezer minimális megújított lakás átadása, amely a hosszú távú lakáspolitika részét képezi. A külső hatásokkal együtt, a járulékos költségek és az infláció figyelembevételével azonban a növekedés üteme mérsékelt lehet, és a piaci kibővülés közel 15,5%-os nominális növekedésre számíthat csak, amelyet részben áremelkedés is visszavezethet.
Tudnivalók a gazdaságátadás szabályairól, folyamatáról
Kitekintés a piacra 2024-2025-ben
A befektetői kereslet továbbra is élénk, a kínálat korlátozott. Több új lakásépítési engedélyt adtak ki, de ezek nem minden esetben valósulnak meg építkezésként. A nagyvárosok, különösen Budapest, Győr és Debrecen, továbbra is várhatóan dráguló trendet mutatnak, míg a kisebb településeken ármérséklődés is elképzelhető. Az infláció és a nominális keresetek alakulása továbbra is meghatározó tényező: a lakásárak „papíron” nőnek a pénzromlás miatt, de a vásárlóerő és hitelhez hozzáférés kötéltáncot jár.
A programoknak - CSOK, Babaváróhitel, CSOK Plusz, kedvezményes áfa - a célja a kereslet élénkítése, de egyúttal árfelhajtó hatásuk lehet. A 2026-2027 közötti időszakban a lakásárak és a tranzakciók alakulása összetett: a kínálat növelése mellett a kereslet élénkítése tovább tarthatja az árak emelkedését, különösen a fővárosban és nagyobb városokban. A programok összességében a piac dinamikáját befolyásolják, de csak a megcélzott, viszonylag gyenge önerővel rendelkező fiatalokat érintik jelentősen.
Összefoglaló trendek (GKI szemléletében)
Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentősen emelkedtek, miközben az új lakások száma csökkent. Az infláció, a hitelfelvételi feltételek és az állami támogatások kölcsönhatásban alakítják a piacot. A hosszú távú célok között szerepel a megújuló állomány minőségi javítása, a energiahatékonyság növelése és a fenntartható lakáspolitika megvalósítása. A lakásállomány nemzeti vagyonként és CO2-kibocsátás alakulásának egyik fő tényezőjeként is fontos szerepet tölt be, ezért a korszerűsítés és új, energiatakarékos lakások hozzájárulhatnak a klímavédelmi célok eléréséhez.
tags: #gki #a #lakasepites #makrogazdasagi #hatasai