A zártkertek eladása: miért bonyolult és hogyan lehet egyszerűsíteni?
A zártkertek egyedi jogi és gyakorlati helyzete sokszor okoz fejtörést a tulajdonosoknak és a vevőknek egyaránt. Az, hogy egy egykor nagyszülői hétvégi telek eladása hónapokig is eltarthat, nem véletlen. Ebben a cikkben utánajárunk, mi rejlik a zártkertek speciális státusza mögött, és milyen lehetőségek kínálkoznak az eljárás egyszerűsítésére.
Amikor a joghallgató az ideális esetben öt évig tartó tanulmányai során az agrárjog című stúdiumhoz eljut, megborzong. Pedig vannak olyan aspektusai ennek a jogágnak is, amelyek szinte mindannyiunkat érintenek kisebb vagy nagyobb mértékben. Ezek egyikéről szeretnék néhány szót ejteni: a zártkertekről. Egyrészt azért, hogy megtörjem a lawtech elsöprő térhódítását, másrészt azért, mert országunkban 5-6 millió ember lehet érdekelt az alcímben feltett kérdés megválaszolásában az osztatlan közös földtulajdonok révén.
Az első kérdés ugyanakkor az, hogy mi is tulajdonképpen a zártkert. Ahhoz, hogy ezen egy kicsit továbblépjünk, érdemes meglátni, hogy ezek a (hétvégi) telkek sokszor zártkerti területen fekszenek. Tehát azt mondhatjuk, hogy a belterület, a külterület és a zártkert területfelhasználási kategóriák. Csakhogy fekete-fehérre lesarkítsam: a belterületen vannak általában a lakóingatlanok, a külterületen pedig a mezőgazdasági földek, a zártkert pedig e kettő között helyezkedik el.
A zártkertek eredete és rendeltetése
Ahhoz, hogy eredeti rendeltetését megértsük ennek a jogintézménynek, egészen az 1950-es évekig kell visszatekintenünk, hiszen a zártkert a szocializmus jogalkotásának vívmánya. A mezőgazdaság szocialista átalakítása során a termelőszövetkezeti rendszer kiépítése volt az elsődleges. A termelőszövetkezetek lehetővé tették a kollektív munkavégzést, a nagyüzemi gazdálkodást, ugyanakkor voltak olyan termények is, amelyek észszerűen e rendszer keretei között nem lettek volna művelhetőek. Utóbbiak termelésére szolgáltak a háztáji gazdaságok a maguk tipikus színtereivel, a zártkerti területekkel, amelyekben valamennyi zöldség és gyümölcs helyett kaphatott, amelyek munkaintenzív és mindennapi művelést és gondozást igényeltek. Ezt valamelyest kifejezi a zártkert első törvényi fogalma is 1967-ből, amely kimondja, hogy az nem más, mint a község (város) külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része. Végeredményben ez úgy realizálódott jogi szempontból, hogy az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapjain már nem külterület szerepelt területfelhasználási kategóriaként, hanem zártkert, amelyről az úgynevezett zártkert-rendező bizottságok döntöttek.
A zártkert egy külterületen fekvő speciális területi egység, amely ilyen megnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Eredete a szocializmus időszakára vezethető vissza, amikor zártkert elnevezéssel létrehozásra kerültek kisebb területű, mezőgazdasági célokat szolgáló területek (pl. kert, gyümölcsös). Ezek nem voltak részei a termelőszövetkezeti rendszernek, inkább a háztáji gazdálkodást szolgálták.
A zártkertek jogi státusza és a valós használat eltérése
Azaz a zártkerti és a külterületi ingatlanok tipikusan mezőgazdasági földként funkcionáltak és funkcionálnak. A mezőgazdasági földeket a tulajdoni lapokon valamely művelési ágban tartják nyilván, amely lehet szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy fásított terület. Ha az adott ingatlan ezek valamelyikéhez tartozik - feküdjön akár külterületen, akár zártkerti területen, sőt akár belterületen is -, akkor speciális, agrárjogi szabályozás vonatkozik rá. Ez legfontosabbként a mindenkori földtörvényt jelenti, amely jelenleg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény), de megemlíthető még példaként a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény is.
A zártkert az eredeti szocialista elképzeléseknek megfelelően tehát mezőgazdasági jelleget öltött volna, azonban a gépezetbe hiba csúszott. Már az 1970-es évektől kezdődően egy funkcionális átalakulást lehetett tetten érni: a zártkerti ingatlanokat hétvégi telkekként kezdték használni, azon kisebb alapterületű házakat építettek (közművesítés nélkül), sőt egyesek akár életvitelszerűen is kiköltöztek oda. Ideálisabb esetben ezekkel párhuzamosan folyt ugyan a mezőgazdasági művelés, de gyakoribb volt, hogy a mezőgazdasági jelleg teljesen kikopott. A probléma az utóbbi körülmények közepette jelentkezett: habár a jogi megközelítést tekintve mezőgazdasági földnek minősültek ezek a zártkerti ingatlanok, a valós életviszonyok ezt nem tükrözték, azaz ellentmondás húzódott (és húzódik ma is megannyiszor) a jogi és a társadalmi viszonyok között.
Innen eredeztethető, hogy sok zártkertet az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg is mezőgazdasági művelési ágban (pl. szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep) tartanak nyilván, de a valós használata ettől eltér. Ténylegesen üdülési vagy lakás célra használják ezeket. Vannak azonban olyan zártkerti ingatlanok is, amelyeket már az ingatlan-nyilvántartásban is kivontak a mezőgazdasági művelés alól. A zártkert ingatlan-nyilvántartásban szereplő művelési ágának azért van különös jelentősége, mert amennyiben a tulajdoni lap szerint megfelel a termőföld fogalmának, akkor a termőföldre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket kell rá alkalmazni, függetlenül attól, hogy ténylegesen milyen célra használják. A zártkert megfelel a termőföld fogalmának, ha az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva.
Az agrárjogi korlátozások és az értékesítés nehézségei
Az említett ellentmondás implikálta azt, hogy ha a zártkerti ingatlan tulajdonosa értékesíteni kívánta a „földjét”, akkor az adásvétel annak ellenére is a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozott, hogy az ingatlanon évtizedek óta egy kapavágás sem történt. A jogi szempontból mezőgazdasági földnek minősülő ingatlan a valóságban korántsem volt mezőgazdasági föld, s mégis, a Földforgalmi törvény földforgalmat korlátozó intézményei érvényesültek vonatkozásában: a földszerzési és a birtokmaximum, a földtulajdont szerzők személyi korlátai, az előzetes nyilatkozattételi rendszer, az elővásárlási jogok rendszere, a biztonsági kellékekkel rendelkező okmányok, illetve maga egészében a földtulajdon megszerzésének eljárási folyamata és hatósági jóváhagyása mind-mind azt a célt szolgálják, hogy a Magyarország szempontjából kiemelkedő jelentőségűnek tekinthető mezőgazdaság körében fokozott védelmi rendszer épüljön ki és érvényesüljön. Ehhez a kiemelkedő jelentőségű és fokozott védelmet igénylő mezőgazdasághoz nem tartoznak - funkcionális átalakulásuk következtében - a zártkerti ingatlanok. A másik probléma a valamely művelési ágban nyilvántartott zártkerttel, hogy azt a termőföld védelméről szóló törvény szerint értelemszerűen művelési ágának megfelelően kellene művelni, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni. A specialitás a zártkerteknél úgy jelentkezik, hogy mivel azok eredeti rendeltetése elviekben a gyümölcs- és zöldségtermesztés lett volna, így itt mindenképpen művelési ágnak megfelelő termelést követel meg a törvény, hiszen a szőlő és gyümölcsös művelési ágú ingatlanoknál a gyomnövények megtelepedésének és terjedésének megakadályozása nem alternatíva. Ennek elmulasztása esetén pedig földvédelmi bírság megfizetésére kötelezheti a tulajdonost az ingatlanügyi hatóság.
Amennyiben a zártkert a tulajdoni lap szerint művelés alatt áll, akkor vonatkoznak rá a termőföldek védelmére, használatára, birtoklására, forgalmára vonatkozó jogszabályok. E jogszabályok alapján különleges előírások vonatkoznak a művelés alatt álló zártkertekre, amelyek korlátok közé szorítják ezen ingatlanok használatát, beépíthetőségét és átruházását. Például az ingatlan-nyilvántartás szerint művelés alatt álló zártkert átruházásánál a mezőgazdasági földek forgalmára vonatkozó speciális előírásokat kell alkalmazni. Ilyen esetben érvényesülnek például az állami elővásárlási jogra, földszerzési jogosultságra és földszerzési maximumra, a szerződés földhivatal általi jóváhagyására vonatkozó szabályok is. Ezen előírások a zártkert eladásának folyamatát 1-2 hónapos időtartam helyett 8-10 hónapos eljárássá változtatják. Sőt, akár meg is gátolhatják az értékesítést.
A művelés alatt álló zártkerti ingatlan beépíthetősége is nagyon korlátozott. A vonatkozó kormányrendelet és az önkormányzatok helyi építési szabályzatai jelentősen korlátozzák a mezőgazdasági területek beépíthetőségét.
A művelés alóli kivonás lehetőségei
A jogalkotó ezekre igyekezett reagálni azzal a megoldással, hogy a zártkerti területen fekvő, valamely művelési ágban nyilvántartott ingatlanok vonatkozásában lehetővé tette a művelés alóli kivonás lehetőségét egy egyszerűsített eljárás keretében. A művelés alóli kivonás eljárásának sikeres lefolytatása után az ingatlan már nem minősülhet mezőgazdasági földnek, hiszen az ingatlan-nyilvántartásban a művelési ágát átvezették művelés alól kivett terület megnevezéssé. Ezzel a lépéssel a zártkerti ingatlan értékesítését már nem a Földforgalmi törvény rendelkezései szerint kell lefolytatni, amely a korábbiakban jelentős akadályok elé állította a zártkerti ingatlanok földtulajdonosait, hiszen a mezőgazdasági földekre vonatkozó bonyolult és hosszadalmas hatósági eljárás lefolytatását követelte meg egy olyan ingatlan tekintetében, amely a valóságban nem volt mezőgazdasági hasznosítású föld. Továbbá, a művelés alóli kivonás, ahogy neve is sugallja, a művelési kötelezettséget is megszüntette.
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására vonatkozó jogszabályi környezet alappillére, amely megteremtette az egyszerűsített kivonás lehetőségét, 2015. május 2-án lépett hatályba. A rendelkezést az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénybe iktatták be, mégpedig annak 89/A. §-aként. Az eljárás részletes szabályait az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete foglalja magában, amely 2015. november 30-án lépett hatályba, azaz ettől az időponttól egészen 2017. december 31-ig volt lehetősége a zártkerti ingatlanok földtulajdonosainak az egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárására, ezzel leginkább saját helyzetüket megkönnyítve. Az eljárás ingyenes volt és a kérelmet formanyomtatványon kellett benyújtani a járási földhivatalhoz. Az első elképzelések szerint csupán 2016. december 31-ig kezdeményezhették volna az eljárást a tulajdonosok, de a fokozott érdeklődés következtében ezt további egy évvel meghosszabbították.
Amennyiben a zártkerti ingatlant kivették a művelés alól, akkor nem érvényesülnek a termőföldekre vonatkozó korlátozások. A leírtak miatt sok esetben fontos a tulajdonosnak, hogy a zártkerti ingatlana az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivontként kerüljön feltüntetésre. A művelés alóli kivonásra korábban is lehetősége volt a tulajdonosnak, amely a föld más célú hasznosításának minősült. Ehhez azonban megfelelő indok és hatósági engedély volt szükséges. Ráadásul a művelés alóli kivonásért földvédelmi járulékot is kellett fizetni.
A zártkert művelés alól való kivonása bonyolult és költséges volt, ezért kevés tulajdonos vonatta ki művelés alól az ingatlanát. E nehézségekre is reagálva 2015-ben egy törvénymódosítással átmenetileg egyszerűsített módon, egy kérelem útján lehetővé tették a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. Ekkor az egyszerűsített kivonásra 2016. december 31-ig volt lehetőség. Ezt a határidőt később az érdeklődésre tekintettel 2017. december 31-ig meghosszabbította az országgyűlés. Ennek ellenére sok tulajdonos nem értesült a lehetőségről és nem élt az egyszerűsített kivonással.
2025. júniusában újabb jogszabálymódosítás született annak érdekében, hogy egyszerűbbé váljon a zártkert művelés alóli kivonása. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítása a helyi önkormányzat kezébe adja a lehetőséget, hogy megkönnyítse a kivonást. A törvény alapján az önkormányzat rendeletben lehetővé teheti, hogy a tulajdonos kérje a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként történő bejegyzését. A részletszabályok kormányrendeletben kerülnek szabályozásra. Ezt követően az önkormányzatok hozhatnak helyi rendeletet a művelés alól való kivonásra. A törvénymódosítás azt is lehetővé teszi, hogy a művelés alól kivett területként történő bejegyzést a zártkerti ingatlan meghatározott részére kérjék. Utóbbi esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani.
A fenti változással összehangban módosították a termőföld védelméről szóló törvényt is. A módosítás szerint nem minősül más célú hasznosításnak, ha a zártkert művelés alóli kivonása az ingatlan-nyilvántartási törvényben lehetővé tett módon, az önkormányzati rendeletben foglaltaknak megfelelően történik.
Az értékesítési folyamat és a vevői szempontok
A sommás válasz tehát az, hogy a valamely művelési ágban való nyilvántartás miatt húzódhat el az ingatlan értékesítése. A megoldás pedig az, hogy a tulajdoni lapon művelés alól kivett területté vezessék át az ingatlant, amelynek egyetlen módja jelenleg a végleges más célú hasznosítás iránti engedély beszerzése és a „más cél” megvalósítása. Lehet, hogy érdemes lenne szót emelni az egyszerűsített művelés alóli kivonás újbóli lehetővé tétele iránt…
Aggodalomra azonban nincs ok, bár a művelés alóli kivonás lehetősége aduász volt a tulajdonosok kezében. Aki szeretné, hogy ne minősüljön mezőgazdasági földnek a zártkerti ingatlana, annak végleges más célú hasznosítás iránti engedélyt kell szereznie az ingatlanügyi hatóságtól. És még így is mindaddig mezőgazdasági földként lesz nyilvántartva az ingatlan, amíg az engedélyező határozatban szereplő cél vagy beruházás meg nem valósul, s azt be nem jelentik a földhivatalnak azon okból, hogy az ingatlan művelési ágát átvezessék művelés alól kivett területre.
Az alcímben szereplő kérdés megválaszolása tehát abban ragadható meg, hogy a tulajdonos ugyan gondolhatja úgy, hogy a tulajdonában lévő zártkerti ingatlan egy „egyszerű” ingatlan, amelyen könnyűszerrel lehet építkezni vagy amelyet egy egyszerű írásba foglalt adásvételi szerződéssel értékesíthet, a tulajdoni lap másról árulkodhat. Ha a művelési ág - tipikusan a szántó, kert, szőlő vagy gyümölcsös - a zártkerti ingatlan tulajdoni lapján fel van tüntetve, akkor a nagymamától örökölt és elhanyagolt hétvégi telek mezőgazdasági földnek minősül annak ellenére is, hogy az 1970-80-as évektől mezőgazdasági szerszámot nem látott, és a mezőgazdasági jellegére egyedül a három darab, gondozatlan almafa emlékeztet. Ha az információ az egyszerűsített művelés alóli kivonás lehetőségéről a tulajdonoshoz eljutott és az eljárást meg is indította, akkor az agrárjogi meghatározottságú adásvétel polgári jogi adásvételre egyszerűsödik. Azonban, ha a tulajdonos lekéste a határidőt, az értékesítés csak a Földforgalmi törvény szabályai szerint történhet, amely jelentősen megnöveli az adásvételi folyamat időtartamát, s még az is lehet, hogy pénzügyileg is rosszabbul jár a tulajdonos az alacsonyabb vételár miatt.
A gondolatmenetet kiegészítve a leginkább aktuális kérdésekkel és a másik oldalról is megközelítve, igencsak óvatosan kell viszonyulni ingatlanvásárlás esetén is a zártkertekhez. Nemcsak az eladó, hanem a vevő is kerülhet zsákutcába. A mai szárnyaló ingatlanárak mellett kecsegtető lehet egy-egy zártkert „nyomott” vételára, azonban nem szabad abba a hibába esni, hogy lakóháznak hisszük azt, ami a tulajdoni lapon gazdasági épületként szerepel. Nemcsak az adásvétel folyamatánál érhetik meglepetések az eladót és a vevőt egyaránt, hanem a magasabb illetékek is megörvendeztethetik az újdonsült tulajdonost, a hiteligénylés és az ingatlan beépíthetőségének anomáliáiról pedig nem is beszélve.
A zártkert esetén lényeges kérdés, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint mezőgazdasági művelés alatt áll-e vagy kivonták a művelés alól. A jelenlegi szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szigorú szabályokat kell alkalmazni, ha a zártkerti ingatlan - annak ingatlan-nyilvántartási adatai alapján - megfelel a törvényben meghatározott termőföld fogalmának, vagyis a település külterületén fekszik, és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva.
tags: #gyumolcsos #es #szanto #pluszban #zartkert #nagyon