Hagyatéki eljárás ingatlan földhivatal előtt: útmutató az örökhagyó tulajdonának rendezéséhez

A hagyatéki eljárás mindenki életének szükségszerű velejárója. Az öröklés - történjen az törvényes vagy végrendelet útján - elválaszthatatlan hozadéka. Az ingatlanügyi hatósági ügyek intézése a földhivatal szerint a kormányhivatal hatáskörébe tartozik, amely az ingatlan-nyilvántartást településenként és fekvésenként vezeti. A közjegyző előtti és közjegyzői szakaszban történik meg a hagyaték átadásának jogi rendezése, amelynek végén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre kerül sor.

A hagyatéki eljárás kezdete, leltározás és a folyamat fő lépései

• Az eljárás megindulását általában a halál tényének tudomásul vétele indítja: a jegyző értesül az örökhagyó haláláról, és elindítja a hagyatéki leltár készítését.
• A hagyatéki leltár elkészítésének folyamata: értesülés az örökhagyó haláláról, dokumentumok és információk beszerzése, felek meghallgatása, a hagyatéki leltár elkészítése. A leltárban az örökhagyó vagyonának és vagyontárgyainak részletes leírása és értéke rögzül.
• A közjegyző a leltár alapján eljárást folytat: ha szükséges, tárgyalást tűz ki, és a hagyaték átadásáról végzést ad ki. A törvény szerint a leltár hiányos vagy rendkívüli körülmények esetén módosításokra kerülhet sor.

A közjegyző előtti szakasz általában 3-5 hónap körül alakul, a teljes hagyatéki eljárás a halál napjától számított 6-8 hónap körül-zárulhat, de bonyolult helyzetekben hosszabb időt vehet igénybe. A közjegyzői illetékesség a következő rend szerint kerül meghatározásra: az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye szerinti közjegyző; lakóhely hiányában az utolsó belföldi tartózkodási hely közjegyzője; ha ez sincs meg, az örökhagyó halála helye szerinti közjegyző; hiány esetén a hagyatéki vagyon fekvésének helye szerinti közjegyző. A végső kijelölést a Magyar Országos Közjegyzői Kamara is megadhatja.

Mi történik a közjegyző előtt és mennyi ideig tart?

• A közjegyző a hagyatéki leltár alapján intézkedik. Ha a törvény nem ír elő tárgyalást, a hagyatékot 45 napon belül átadhatja teljes hatállyal a leltár beérkezése után. Ha tárgyalást ír elő a törvény, a közjegyző érintetteket idézi, és legfeljebb 2 hónapon belül kitűzi a tárgyalást a leltár megérkezése után.
• A tárgyaláson megállapítják a tényállást, az öröklés rendjét, és az igénylők jogait, kötelezettségeit. Ide tartozhat végrendelet, tartozások és a hozzátartozó kapcsolatok igazolása is.
• A hagyatéki végzés kihirdetése után fellebbezésnek van helye a törvényszéknél. A hagyatéki végzés jogerőre emelkedésétől számított 1 éven belül lehet a végzés hatályon kívül helyezését vagy a hagyaték újratárgyalását kérni.

Hogyan lesz ingatlan-bejegyzés a földhivatalban?

• A jogerős hagyatékátadó végzést a közjegyző a földhivatal részére továbbítja; ezt követően az örökös tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba.
• Attól a pillanattól, hogy a földhivatalban megtörtént a széljegyzés és megtörtént az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, az ingatlan feletti rendelkezés joga megkezdődhet.

Jogosultság, illeték és költségek

• A hagyatéki eljárás díjköteles, a költségek főként a közjegyző munkadíjára és költségtérítésére terjednek ki; a díj mértéke az ügy értékétől és a jogszabálytól függ. Nincs költségmentesség ezen az eljáráson.
• Az öröklési illeték mértéke általánosan a hagyaték tiszta értéke alapján kerül megállapításra (lakástulajdon esetén az öröklési illeték 9% körüli, a részleteket és kivételeket jogszabályok határozzák meg). Az adó kiszámításának alapját a hagyatéki leltárban megállapított érték adja meg.
• Az öröklési illeték alóli mentességek közé tartozik például egyenes ági rokon (gyermek, szülő, nagyszülő, unoka) vagy házastárs, de bizonyos feltételekkel más esetekben is és 20 millió forintig mentes lehet a közeli hozzátartozók esetében; további részletek a jogszabályokban találhatók.

Gyakorlati szempontok hagyatéki ingatlan eladása előtt

• A hagyatéki eljárás megindítása előtt is lehet ingatlant adni, de a tulajdonjog megszerzése és a bejegyzés csak a hagyatéki végzés alapján történik. Az adásvétel a közjegyző által jóváhagyott egyezséggel vagy végleges átadással lehetséges.
• Az eladónak előnyös lehet, ha az örökösök között megegyezés támadása és egyes jogi viták rendezése történik a hagyaték átadásának idejére vonatkozóan. A vételárban való alkudozásnál figyelembe vehető az esetleges végrendeleti vagy egyéb terhek terhe is.
• A hagyatéki leltárban szereplő érték alapján kerül meghatározásra az adó és a közvetítői díjak megfelelő összege, így a pontos adatok ismerete kulcsfontosságú az adó- és illetékfizetésben.

„Miért éri meg mégis a hagyatéki ingatlan eladása?”

• Gyakran előfordul, hogy az ingatlan üres, és az értékesítés nem könnyű feladat. A hagyatéki eljárás lehetőséget ad a jogi rendezésre és az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzésére, amely utána történhet meg az értékesítés. A kijelölt közjegyző feladata a viták elkerülése és az igazolások tisztázása.
• A vételár alacsonyabb lehet a vegyes jogi helyzetek, például végrendeleti öröklés vagy testvéri jogok miatt, de az alacsonyabb ár kompenzálható a bizonytalan kockázatok csökkentése érdekében.
• A földhivatalnál történő bejegyzés után az örökös szabadon rendelkezhet az ingatlannal (eladás, bérbeadás, haszonélvezeti jogok rendezése, stb.).

Különleges esetek és hosszabb időt igénylő helyzetek

• Előfordulhat, hogy az örökösök egy része nem elérhető, vagy a személyes adatok változtak az évek során. Ilyenkor hirdetményi kézbesítés útján érhető el az érintett. A tárgyalás az örökösök előtt zajlik a közjegyzőnél, majd a végzés jogerőre emelkedik, és a földhivatalnál bejegyzés történik.
• Az úgynevezett osztatlan közös tulajdon rendezése és a földhivatalban történő nyilvántartási rendezés a 2020. évi LXXI. törvénnyel is összefügg, amely a hagyatéki eljárások közvetítését és a földhasználati jogokat érintheti, különösen a kis területű földek esetében.

Infografika: Hagyatéki eljárás menete

Video: Hogyan működik a hagyatéki eljárás a gyakorlatban?

Az ingatlan öröklési illetéke, a hagyatéki eljárás díja és a teljes költségstruktúra mindig az adott értéktől és jogszabályi előírásoktól függ. A közjegyzői díjakat és a költségtérítéseket minden esetben az illetékes közjegyző határozza meg. A földhivatali bejegyzés csak a jogerős hagyatéki végzés birtokában történhet meg, és ezen belül az örökös tulajdonjogának megszerzése történik.

Az ingatlan értékesítésével kapcsolatos adózási és illeték-következtetésekről és a lehetőségekről részletesebb információkért érdemes szakértő jogi tanácsadást és adózási konzultációt igénybe venni.

tags: #hagyateki #eljaras #ingatlan #foldhivatal

Népszerű bejegyzések:

• Hitel a garázs megvásárlásához
• Hogyan alapozzuk és építsük szendvicspanel házunkat
• Direkt és Indirekt Homlokzatburkolatok
• Magyarországi saját vagy hozzátartozói részre végzett építési tevékenységek jogi keretei
• Hogyan hatályosítjuk az ÖVTJ és TEÁOR kódokat: gyakorlati útmutató