Az ingatlanok szerzésével és eladásával kapcsolatos tudnivalók

Az ingatlanok adásvétele számos jogi és pénzügyi kérdést vet fel mind az eladó, mind a vevő számára. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat az ingatlanok szerzésének és eladásának adózási és illetékfizetési szabályairól, valamint a kapcsolódó szavatossági kérdésekről.

Az ingatlan eladása után fizetendő adók és kötelezettségek

Az ingatlan eladása esetén az eladónak személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie, amennyiben az ingatlant öt éven belül szerezte. Az SZJA mértéke az adóköteles jövedelem 15%-a. Azonban vannak kivételek, amikor nem kell adót fizetni:

Ha az ingatlant legalább 5 éve szerezte.
Ha a költségek elérik a bevételt.
Adómentes esetekben, mint például válás esetén a házastárs által megváltott ingatlan értéke, vagy magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés keretében kapott ingatlan.

A jövedelem kiszámítása során figyelembe kell venni a szerzés és az eladás között eltelt időt, amely csökkenti az adóköteles jövedelem részarányát. A számított jövedelem az alábbiak szerint alakul az eladás időpontjától függően:

A szerzés évében és az azt követő évben: 100%
A szerzés évét követő második évben: 90%
A szerzés évét követő harmadik évben: 60%
A szerzés évét követő negyedik évben: 30%
A szerzés évét követő ötödik és további évben: 0%

Az elszámolható költségek közé tartozik az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az ezzel kapcsolatos kiadások (pl. illeték, ügyvédi költség), az értéknövelő beruházások költségei, valamint az eladással kapcsolatos kiadások (pl. hirdetési díj). Fontos, hogy ezekről számlával vagy más bizonylattal kell rendelkezni.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban. Az ügyfélkapuval rendelkezők ezt az adóbevallási tervezet kiegészítésével is megtehetik.

Számlaszámok a befizetéshez:

Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353
Illeték: 10032000-01070044

Részletesebb információk a NAV honlapján (www.nav.gov.hu) találhatók az Információs füzetekben (19., 9., 30.1. és 30.2. füzetek).

Az ingatlan vásárlása után fizetendő illeték

Az ingatlan vevőjének illetéket kell fizetnie az ingatlan forgalmi értékének 4%-a után. A NAV állapítja meg a forgalmi értéket, amely általában megegyezik a felek által szerződésben rögzített vételárral.

Illetékmentes az adásvétel egyenesági rokonok és házastársak között. Számos kedvezmény is igénybe vehető, például:

Cserepótló vétel kedvezménye: Lakásvásárlás esetén, ha az eladott lakást megelőző három vagy azt követő egy éven belül másik lakást ad el a vevő, az illetéket csak a vásárolt és eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell megfizetni.
Lakóház építésére alkalmas telek megszerzése: Illetékmentes, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít a telekre.
Első lakásszerzés, új építésű lakás szerzése, lakás CSOK felhasználásával: Ezekre az esetekre is vonatkozhatnak kedvezmények.

Az illetékkiszabásra a földhivatalhoz kell benyújtani a szerződést az "B400-as adatlapon", ahol a vevő nyilatkozhat az adatairól és az esetleges kedvezményekről. Az illetéket a NAV határozatának kézbesítésétől számított 30 napon belül kell megfizetni.

Ha a vevő nem tudja megfizetni az illetéket, kérelmezhet részletfizetést vagy fizetési halasztást a NAV-nál.

Szavatosság és kellékszavatosság ingatlanok esetén

Az ingatlan eladója jogi és kellékszavatossággal tartozik az ingatlan rendeltetésszerű használatra való alkalmasságáért. A szavatosság 5 évig érvényesíthető, de az eladó nem felel a jól látható, ismert hibákért.

Jogszavatosság

Ha harmadik személy jogi akadályt gördít a vevő tulajdonjogának megszerzése elé, az eladónak kötelessége az akadályt elhárítani vagy az ingatlant tehermentesíteni. Ennek sikertelensége esetén a vevő csökkentheti a vételárat, elállhat a szerződéstől, vagy kártérítést követelhet.

Kellékszavatosság

Az eladó felel az ingatlan szerződésben rögzített vagy jogszabály által elvárt állapotáért. Hibás a teljesítés, ha az ingatlan nem felel meg a követelményeknek, vagy nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra. A hibás teljesítés megítélésekor figyelembe kell venni, hogy a vevő ismerte-e a hibát a szerződéskötéskor.

Rejtett hiba: Olyan hiba, ami szabad szemmel, külön vizsgálat nélkül nem észrevehető, de akadályozza a rendeltetésszerű használatot. Az eladó a rejtett hibákért függetlenül felel.

Hivatkozhatnak-e a vevők az ingatlan hirdetésében foglaltakra? A hirdetés nem része a szerződésnek, de bizonyos esetekben, például pontatlan vagy megtévesztő információ esetén, releváns lehet.

Mit tegyek, ha rejtett hibával állok szemben? Haladéktalanul értesíteni kell az eladót, és igényt kell érvényesíteni a szavatossági jogok keretében (kijavítás, kicserélés, vételár-csökkentés, elállás).

A kellékszavatossági igényt a teljesítéstől számított 5 éven belül lehet érvényesíteni. A nem szerződésszerű teljesítéssel okozott kár megtérítése iránti igény az általános elévülési határidőn belül érvényesíthető.

Ikerházak és osztatlan közös tulajdon

Az ikerházak és más osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében speciális szabályok érvényesülnek. Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlanon több személynek van tulajdonjoga meghatározott hányadok szerint.

Használati megosztási szerződés: Ebben a felek rögzítik, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonos jogosult, valamint rendezik a közös területek használatát és a költségek viselését. Ezt érdemes írásban rögzíteni.

Elővásárlási jog: Ha egy tulajdonostárs el kívánja adni a részét, a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van azonos feltételekkel.

Közös tulajdon megszüntetése: Többféle módon lehetséges, például a tulajdoni hányad kivásárlásával, az ingatlan közös értékesítésével, vagy társasház alapításával.

Hitelfelvétel ikerház esetén: Osztatlan közös tulajdon esetén az egyik tulajdonos hitelfelvétele a másik tulajdoni hányadára is hatással lehet. A jogilag legtisztább megoldás az ikerház társasházzá alakítása, ahol minden lakás önállóan hitelképes.

#02 Ingatlan adásvétel 196 másodpercben 🏠🎙️

tags: #tartassal #megszerzett #hazresz