Kistársasházak működése és lehetőségei: négy tömb, egy közös vagy több közös képviselő?

KérdésTársasházunk négy épülettömbből áll, épületenként nyolc lakással. Anno (25 éve?) mikor a társasház kezelését az önkormányzat átadta társasházunknak, a tulajdonosok nem akartak közösködni, így épületenként külön gazdálkodnak azóta is. Tömbönként külön közös képviselőt választottak. Sőt az SzMSz-ben is meghatározták, hogy a négy tömb külön közösképviselőt választ. Az alapító okirat azonban nem tesz említést négy közös képviselőről. A társasházzal szemben pert indítottam, közgyűlési határozat érvénytelenítése miatt. A per már folyik is, ahol a társasházat annak a tömbnek a "közös képviselője" képviseli, ahol lakom. Kértem ügygondnok kijelölését, mivel úgy gondolom, a négy közös képviselő megválasztása törvénytelen - egy társasháznak csak egy közös képviselője lehet. A bírón látszik a bizonytalanság e kérdésben, arra hivatkozik, hogy az SzMSz-ben elfogadtuk a négy közös képviselőt. A kérdésem a következő: 1. Lehet e egy társasháznak több közösképviselője? Ha nem, kérem írja meg nekem, mire hivatkozzak a bíró előtt? 2. Azért mert az SzMSz-be belekerűlt a négy közös képviselő választása, attól az még nem lett "törvényerejű" ha egyébként egy társasháznak csak egy közösképviselője lehet? Ezt hogy védhetem ki a bíró előtt?

Mi a jogi alapja a közös képviseletnek és a tömbönkénti megoldásnak?

A társasházi törvény szerint a társasháznak egy közös képviselője lehet. Amennyiben a társasház tulajdonosai látják el a feladatot, úgy Intéző Bizottságot kell alakítani - 3-5 fő - és akkor akár lépcsőházanként is megoszthatják a feladatokat. Az adott esetben - álláspontom szerint - intéző bizottságként működik a ház azzal a különbséggel, hogy az IB tagság helyett közös képviselői megjelölést alkalmaztak. A társasházi törvény 41. §-a rendelkezik arról, hogy lehetőség van külön gazdálkodás folytatására épületenként, vagy akár lépcsőházanként. Ennek részletes szabályait az SZMSZ-nek kell tartalmaznia: részközgyűlések, felújítási és karbantartási költségek viselésére vonatkozó részletes szabályokat. Ugyancsak az SZMSZ tartalmazhatja az egyes épületek képviseletét ellátó feladat- és hatáskörét, a társasházon belüli munkamegosztást is. Az SZMSZ-ben foglaltak mindaddig érvényesek, amíg azokat a bíróság hatályon kívül nem helyezte, illetve a társasház a benne lévő szabályokat nem módosította. A közös költség szolgál a társasházban lakó tulajdonosok, közös tulajdonának a fenntartására, szolgáltatások fizetésére. A közös költség megállapításának alapja mindig a társasházi alapító okiratban található, ami azt írja, hogy a társasházi külön tulajdonú lakások (albetétek), a tulajdoni hányaduk alapján kötelesek viselni a ház terheit és jogait. (pl az alapján kell közös költséget fizetni, viszont jó hír, hogy a tulajdoni hányaduk alapján lehet több szavazati joguk is egy-egy kérdésben).

A közös költség és az alaptípusok a gyakorlatban

A közös költség fizetésének kötelezettsége mindig a lakás tulajdonosát terheli, ugyanis neki van szavazati joga a közgyűlésen. A haszonélvező élvezi az ingatlan jogait, de a közgyűlésen nincs szavazati joga, nem szólhat bele a ház ügyeibe, ezért a közös költség fizetése sem elvárható tőle. Több ingatlan tulajdonos esetén a közös költség mindenkit egyetemlegesen terhel, de elég, ha egy megállapodás alapján az egyik tulajdonos fizeti. A havi közös költséget mindig a szervezeti és működési szabályzatban foglaltaknak megfelelően, általában az aktuális hónap 15-ik napjáig kell befizetni. Amennyiben valaki egyszerre több havi közös költséget fizetne, azt mindig előre kell fizetni, hogy a társasház pénzügyi üzemelését ne veszélyeztesse!

Közös költség kiszámítása és a jogi keretek

A közös költség megállapításának alapja a közös tulajdoni hányad vagy a lakás alapterülete alapján történhet. A közös költség tartalmazza a biztosítási, fenntartási és felújítási költségeket, valamint a közös helyiségek rezsiköltségeit és egyéb kapcsolódó kiadásokat. A költség összegét minden évben általában a költségvetési terv alapján kell meghatározni, és a közgyűlésen részt vevő lakóközösség szavazati joga alapján jóváhagyni vagy módosítani. A legfontosabb, hogy a közös költség fizetése kötelezettség, és nem lehet ellene védekezni jogilag úgynevezett beszámítási kifogással. A jogi megoldások között előfordulhat fizetési meghagyás kibocsátása vagy végrehajtási eljárás, amely költségvetéstől és tartozástól függően egyedi eset.

A 4 lakásos társasház működtetése és a Tht vs. Ptk közötti választási lehetőségek

Az egyszerűsített működés a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint lehetővé teszi, hogy ne kötelező legyen SZMSZ-t készíteni és közös képviselőt bejegyeztetni. A Ptk. szerint a legfontosabb döntéseket a tulajdonostársak egyszerű többséggel hozzák meg a közös ügyekben; nagyobb beruházásoknál előfordulhat egyhangú döntés igénye. A társasház alapító okirata továbbra is a jogi alappillér: tartalmazza a közös tulajdon körét, az albetétek megosztását és a tulajdoni hányadokat. A kistársasházak, mint a maximum hat lakásos ingatlanok, lehetőséget kapnak arra, hogy a Tht. részletes előírásaitól eltérően, egyszerűbb keretek között működjenek, és előnyöket élvezzenek, például nem kötelező közös képviselő bejegyzés vagy SZMSZ készítése. Ugyanakkor számolni kell azzal, hogy a Ptk. szerinti működés kevesebb jogi kapaszkodót ad vitás helyzetekben, és bizonyos döntésekben ellentmondás adódhat. A döntés meghozatalához írásbeli rögzítés és a jegyzői felügyelet kerülhet előtérbe, ha Tht.-ból kilépnek és a Ptk. szerint folytatják a működést. Ha a közösség a Ptk. szerint működik, a közös képviselő bejegyzése nem kötelező, és az SZMSZ sem feltétlenül szükséges, de ajánlott lehet a költségek és döntések világos dokumentálásához. A két szabályozási forma között a rugalmasság és az adminisztráció közti egyensúly a kulcs: a tulajdonosok közti bizalom és együttműködés mellett a Ptk. adhat gyors és olcsóbb megoldást, míg a Tht. nagyobb átláthatóságot és jogbiztonságot teremt összetettebb társasházak esetén.

Ami kötelező marad mindenképp, akár Tht., akár Ptk. alapján működik a társasház

A 4 lakásos, kistársasházak esetében is a közös tulajdon fenntartása és a karbantartás közös kötelezettség marad. A közös költség fedezze a közös kiadásokat, ideértve a fűtést, világítást, karbantartást, biztosítást és egyéb közös szolgáltatásokat. Az alapító okirat és az SZMSZ módosításának eljárása együttesen kiemelt fontosságú, ha a tömbök képviseletét módosítják. A közgyűlés hatáskörébe tartozik az alapító okirat módosítása és a közösséget érintő nagyobb döntések meghozatala. A közös képviselőt a közgyűlés által meghatározott módon lehet visszahívni vagy felmenteni; a közös képviselő bármikor, indoklás nélkül lemondhat tisztségéről. A jegyző feladata pedig a társasház működésének törvényességi felügyelete, és ellenőrzi például az alapító okirat és SZMSZ megfelelőségét. A bíróság előtt többnyire a közös költség és a társasház működésének jogszerűsége kerül vitára, nem pedig az alapvető lényeg, hogy egy társasháznak több közös képviselője lehet-e vagy sem.

Infografika: hogyan működik a kistársasház a Tht és a Ptk szerint