Harangláb epitkezés 11. kerület: dinamikus fejlődés, lakótelepek és lakóparkok összefüggései Újbuda közepén

Legutóbb a 47-es villamoson sikerült lebeszélni valakit, hogy az egyik Fehérvári úton épülő lakótömbben vegyen egy túlárazott lakást a gyerekének - helyette az út túloldalán lévő paneleket ajánlottam, amelyet Szécsi Ilka említett, a KörTér - Környezettudatosak Tere Újbudán civil szervezet alapítója.

Budapest legnépesebb kerületében, a 11. kerületben mintegy 26 000 panellakás épült 1986-ig, köztük a majdnem 10 ezer lakásos Kelenföldi lakótelep. Ha egy lakásra átlagosan két lakossal számolunk, akkor látszik, hogy a kerület mintegy 150 ezres lakosságának több mint a harmada, nagyjából 52 ezer ember él panelekben - melyek többsége felújított, így a kedvező lokációval együtt keresett ingatlanoknak számítanak, amely a négyzetméterárakban is látszik.

Az utca végén Mol-torony. Fotó: G7

Az ingatlanpiac legfontosabb paraméterében, az elhelyezkedésben, a panel- és a lakópark-építkezések hasonlóak, így jobban összehasonlíthatóak. Az utca végén Mol-torony. Fotó: G7

Az ingatlan.com oldalon júliusban a 40-70 négyzetméteres 11. kerületi panelekre keresve a 220 találatból csaknem 40-nek volt egymillió forint felett a négyzetméterára, míg 700 ezer forint alatt nem is igazán lehetett panelt találni a kerületben. Ehhez hozzájárul az is, hogy a távhővel fűtött lakások rezsiköltségüket támogatott áron kapják, azaz nincs távhős rezsilimit. Ez a nagyságrend már megközelíti néhány, a kerületben épülő lakópark négyzetméterárait: az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb I. fél évi adatai alapján a legdrágább lakások jelenleg a Metrodom Riverben vannak (1,787 millió Ft/nm, 277 lakás alapján), majd a Budapart következik (1,754 millió Ft/nm, 505 lakás alapján), amit félmillió forinttal lemaradva az Elite Park (1,296 millió Ft/nm, 464 lakás alapján) és a Budai Walzer (1,364 millió Ft/nm, 202 lakás alapján) követ.

Újbuda reneszánsza: a jó adottságú budai kerületet a 2010-es évek közepétől találták meg a nagy ingatlanfejlesztők. Az utóbbi 3-4 évben átadott és még építés alatt lévő új városnegyed, a Budapart, és attól délre, jórészt a Duna vonzáskörzetében elterülő lakóparkok összesen mintegy 14-16 000 lakással növelik a kerület lakásállományát, várhatóan mintegy 28-30 ezer új beköltözővel növelve a népességet. Ehhez hozzájön 500-600 ezer négyzetméter irodaterület is, a KörTér Egyesület számításai szerint - ami nagyságrendileg 40 ezer irodistát jelent.

Az építkezések ütemezése miatt a terhelés sokkal koncentráltabb, mint a panelépítések idején. “A városiasodás a trend a világon, és Budapesten kevés lakás épül, főleg a többi fővárossal összehasonlítva. A rugalmatlan, lassú kínálatnak van szerepe a lakásárak növekedésében is.” - mondta Horváth Áron az Eltinga vezetője. “Az újépítésű lakásoknak már jó, legalább BB minőségű energiahatékonysági jellemzői vannak, ami javítja az egész lakásállomány energetikai állapotát.”

A KörTér aktivitása a sűrűsödő újbudai beépítésekkel párhuzamosan nőtt. Azonban ezt a fejlesztési trendet civilek és várostervezők gyakran a közcélú infrastruktúra fejlesztéseinek hiányával szembesítik. A közművek, bölcsődék, óvodák és rendelők hiánya a lakóparkokban gyakran felvetődő kérdés. A beruházók sok alkalmakkor csak a közműveket és lakótereket építik meg, míg a humán- és zöldinfrastruktúra fejlesztése nem mindig tartozik a kötelező feladatok közé.

Az érintett kerülettel megkötött településrendezési szerződésekben a beruházó vállal bizonyos közcélú fejlesztéseket, cserébe azért, hogy az odaépített lakó- és irodaházak megterhelik a kerület infrastrukturáját. A Budapart példája szerint a beruházó költségigényeit és közcélú fejlesztéseit részletezik, míg más projekteknél ezek a kötelezettségek fel sem tételesek.

Az 11. kerület Rozsdaövezeti akcióterületeinek kijelölése és kiemelten kezelt beruházásai jelentős hatással vannak a városrész jövőjére. A rozsdaövezeti státusz előnye, hogy a kiemelt nemzetgazdasági beruházásokra vonatkozó jogszabályok az irányadók, így a beruházó minimális zöldfelülettel is építhet, és településrendezési szerződést sem köteles kötni az önkormányzattal. Ugyanakkor érvényes az is, hogy a lakások áfa-visszatérítése 5%-ban elérhető, ami jelentős megtakarítást jelenthet a vevők számára.

Az önkormányzat 2023 júniusáig 12 rozsdaövezeti megkeresést kapott, amelyből ötöt kijelöltek. Fő beruházók közé tartozik a Budapart, Elite Park és Tetris Ház; a Kopaszi-gáti fejlesztés Garancsi Istvánhoz kötődik, az Elite Park 2-3. ütemét pedig Balázs Attila Bayer Constructja építi. A Temesvár utca 20. alatti telek is rozsdaövezeti státuszt kapott. A Láng gépgyár területe is érintett a korábbi évben.

A kerület jelenlegi beépítés-stratégiája a rozsdaövezetek kiaknázásával párhuzamosan mutatja meg a közösségi és közlekedési hálózat felzárkóztatásának szükségességét. A fejlesztések közül kiemelkedő példák a Budapart, Elite Park, Tetris Ház, és a Metrodom River, melyek az új lakóközösségek mellett a Duna-parti és Budai oldal közlekedési és közmű-infrastruktúráinak megerősítésére is fókuszálnak. Az új városnegyedekbe (Budapart, Budai Walzer, Harmat Liget, Andor Liget, Revital Park és mások) érkezők részben az OKOS-otthon rendszerek és energiahatékony megoldások révén modernt és fenntarthatót kapnak.

A revitalizáció és a zöld infrastrukturális fejlesztések keretében megvalósuló intézmények és szolgáltatások között szerepelnek bölcsődei, óvodai és iskolai kapacitások, közösségi terek és zöldterületek. A Budapart példája szerint 350 férőhelyes óvodáról és más közösségi létesítményekről van szó, míg más projektekben ezek kisebb vagy magánprofilú megoldásokra támaszkodnak. A kerület zöldterület-ellátottsága a WHO ajánlásához képest jelenleg 5-5,5 négyzetméter per fő, ami a zöldfelületek növelését igényli.

Városfejlesztési kilátások: a Budapart, Harmat Liget és Andor Liget projektek mellett több más, egyedi karakterű lakópark is készül, amelyek a 11. kerületet a jövő egyik legkeresettebb budapesti városrészévé tehetik. A lakóparkokban a számottevően impozáns közösségi terek, zöld övezetek, és a mélygarázsok teszik biztonságossá és kényelmessé az életet, miközben a kilátások a Duna felé vagy a Budai-hegység felé nyílnak.

Projektpéldák és jellemzők

1. Metrodom River: 712 lakás, Duna-part közeli elhelyezkedés, intelligens okosotthon rendszer, minimális autóforgalmú zöld övezet, 5-13 emeletes épületek, átadás 2027-2030 között.
2. Budapart: lakó- és irodaépületek kombinációja, 350 férőhelyes óvoda és közösségi infrastruktúra fejlesztése; rozsdaövezeti státusz, kedvezmények a hagyományos piacon.
3. Elite Park és Tetris Ház: nagyszámú lakás és közösségi terek, infrastrukturális fejlesztések társaságában.
4. Andor Liget Lakópark: A++ energiahatékonyságú otthonok, erkélyek és kertkapcsolatok, mélygarázs és elektromos töltők; átadás 2026-2027.
5. Revital Park: Fehérvári út 120. kiváló közlekedési kapcsolatok, okosotthon-rendszer, 2027-es átadási tervezés.
6. Harmat Liget: Harmat Liget projekt 7 épület, 270 lakás, 2026 végső átadás; részletes parkolás és közösségi terek biztosítják a prémium minőséget.

A XI. kerület a közlekedési és infrastrukturális változásokkal együtt fejlesztési területeinek bővítését tervezi, miközben a lakóingatlan-projektek különféle célcsoportokat céloznak meg: családokat, fiatal párokat és középkorú dolgozókat egyaránt. A rozsdaövezeti besorolás ezt a fejlődést felgyorsíthatja, miközben lehetővé teszi a beruházók számára, hogy kedvezményes feltételekkel építsenek, és az adó-visszatérítések révén a vevők számára is vonzóbbá válik a beruházás.

Városi perspektíva szempontjából fontos, hogy a kerület igyekszik kiegyensúlyozni a gyors lakóépítések és a humán-infrastruktúra fejlesztése között. A lakótelepek és a lakóparkok közötti különbség főleg a finanszírozásban, a technológiában és a közösségi funkciók gondozásában rejlik: a panelházak állami beruházások voltak, a lakóparkok pedig magánberuházások, amelyek hosszú távú tervezést igényelnek.

Összegzés a beszélt kerületfejlesztésről

A XI. kerület fejlődése a Budaparttól a Harmat Ligeten át az Andor Ligetig egy integrált városfejlesztési folyamat része. A rozsdaövezeti státusz és a közcélú szerződések lehetővé teszik, hogy a beruházók nagyobb területeket építsenek ki, miközben a lakók számára energiahatékony és kényelmes otthonok jönnek létre. A közösségi terek és zöldfelületek bővítése, valamint a közlekedési kapcsolatok fejlesztése hozzájárul ahhoz, hogy Újbuda továbbra is vonzó, élhető és innovatív kerület legyen a budapesti lakáspiacon.

tags: #haranglab #epitkezes #11 #kerulet

Népszerű bejegyzések:

• XX. kerületben elérhető felújított családi ház - Otthon Centrum
• Garázs Autószerviz és TriCar bemutatása Sárvárról
• Fundamenta Lakáskassza hivatalos levelezési címe és ügyfélszolgálati elérhetőségei
• Minimalista otthontervek személyre szabva
• Az Alsónémedi északi iparterület 2: szabályozási tervváltozás és helyi építési szabályzat dinamikája