Osztatlan közös tulajdon és a használati megállapodás ergő minta részletes bemutatása
Osztatlan közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van. Ez vevői szempontból akkor tud problémát okozni, ha az ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, mint amennyi eladna. Ikerházak, sorházak, házrészek adásvétele esetén ez a helyzet könnyen előállhat. Fontos tudni, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha egyébként kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól.
De ha jogilag az osztatlan közös tulajdon egyszerre mindenkié, akkor mi biztosítja az egyes lakókat arról, hogy holnap nem kopogtat az "A" házrész lakója, hogy mostantól a "B" házrész kertjébe is szeretne vetni? A válasz legtöbbször: a szokásjog! Az évek során kialakult, akár évtizedes gyakorlatokkal általában mindenki tisztában van és ameddig a lakóközösség élete konfliktusmentes, nem is szokott problémát okozni, hogy a kialakult használati viszonyok nem kerülnek írásba foglalásra. Ha azonban egyre csak sokasodnak a problémák, akkor érdemes lehet megfontolni az osztatlan közös tulajdon megszüntetését!
Hogyan véd egy jó használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén?
Miért lehet szükség használati megállapodásra? Mivel egy egyszerű használati megállapodás kapcsán semmi sem kerül bejegyzésre a földhivatalban, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá, de a korábbi jogszabályi környezetben ez volt a legjobb biztosíték, amivel garantálhattuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult. 2025. január 15-én azonban az új Inytv. vhr. bevezette az ún. "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot".
Ez a jog a földnek minősülő ingatlan kivételével, közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk. A tulajdoni lapra bejegyzett közös tulajdon használatára vonatkozó jog dologi jogi hatályú, tehát azt a tulajdonostársakon kívüli harmadik személyeknek is be kell tartaniuk!
Jó tudni, hogy az erdőkre vonatkozó különös szabályok is léteznek: az erdő használata gyakran összetettebb mint a szántóföldé, és az új szabályozások alapján a használati megosztásra vonatkozó megállapodás lehetőségeit és korlátait részletesen rendezi. A felvetések között kiemelkedik, hogy a használati megosztás megkötéséhez és fenntartásához szükség lehet bizonyos további feltételeknek való megfelelésre, illetve a tulajdonostársak közötti egyetértésre, de mindez nem feltétlenül jár meghatározott kötelezettségekkel.
Új jogintézmény és gyakorlati következményei
Az új jog szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése a földhivatalhoz nyújtott magánokiratba foglalt megállapodással és a hozzá kapcsolódó vázrajzzal válik lehetővé. E jog dologi jogi hatályú, tehát harmadik személyekre is kötelezően alkalmazható. Emellett az erdőkre vonatkozó szabályokkal együtt a használati jogok rendezése összetett, és gyakran jelentős költségeket és időt igényel.
A közhiteles útmutatások szerint bankok megkövetelhetik, hogy a használati megosztásról szóló megállapodást ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyezzék, és a vázrajzmoknak is hitelesítetteknek kell lenniük. Az OTP, CIB, ERSTE és más hitelintézetek konkrét követelményeket tartalmaznak a használati megállapodásokkal kapcsolatban.
Banki követelmények és gyakorlat
A követelmények alapján egy jól felépített használati megállapodásnak tartalmaznia kell:
- Bevezető rendelkezéseket az ingatlan pontos azonosításával és a tulajdonostársak adataival
- A hasznosított ingatlanrészek pontos körülírását (hány m², hogyan közelíthető meg, kié a használat)
- Közműórák elhelyezkedése és elszámolása
- Jogutódlási nyilatkozatok és felek aláírásai, dátumok
- Hitelesítés igazolása az ügyvéd vagy közjegyző részéről
- Általános és külön foglalt záradékok a jövőbeni módosításokra, többlethasználatra és lemondásokra
Előnyös lehet azonban a megállapodás olyan tartalmi elemekkel, amelyek megelőzik a későbbi vitákat, például a többlethasználati díj lemondását, jogszabályi előírások szerinti egyetértés hiányában történő változtatások tilalmát, és a korábbi megállapodások hatálytalanításának elkerülését.
Vázrajz és térképi mellékletek
A vázrajz döntő fontosságú a banki jóváhagyáshoz: legyen áttekinthető, olvasható, tükrözze az utcai megközelítést, az ingatlanrészeket egyértelmű jelölésekkel, s tartalmazza a méretarányt. Erdő esetén a rajz alapján meghatározható a használatba vételi egység és ennek mérete is. A megállapodás mellékleteként csatolt vázrajz hiányában a bank visszautasíthatja a dokumentumot.
Elővásárlási jog és jogutódlás
Osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog a Ptk. alapján fennáll, aminek gyakorlása érdekében a tulajdonostársakat fel kell hívni a jogaik gyakorlására vagy lemondó nyilatkozatokra van szükség. A jogutódokra történő kötelezettség- és figyelembevétel lehetővé teszi, hogy az értékesítés után is érvényes legyen a megállapodás.
Gyakorlati útmutató a folyamat kezdetéhez
Az osztatlan közös tulajdon rendezése érdekében a tulajdonostársak egyhangú döntéssel határozzák meg a használati megosztás részleteit, vagy döntenek a használat mellőzéséről. A megállapodásnak meg kell felelnie a banki elvárásoknak, és minden érintett fél aláírásával vagy hitelesítésével kell zárulnia. Amennyiben a használati megosztásban érintett erdő esetében hosszú távú berendezkedést terveznek, érdemes a megosztást felülvizsgálni és a folyamatot a viszonyok rendezésével összpontosítani.
Összegzés
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos gyakorlati problémák és megoldások alapos megértése elengedhetetlen a vásárlók és eladók számára. A használati megosztási szerződés és a társasház alapítása mellett a telekalakítás is fontos alternatíva lehet. Sokan felhívják a figyelmet a banki elvárásokra, ezért ajánlott, hogy a vevők jogi és banki szakértőkkel is egyeztessenek. Ha segítségre van szüksége, forduljon szakértőinkhez!
Rövid iránymutatás a gyakori kérdésekhez
- A használati megosztás érvényességéhez nem szükséges hatósági jóváhagyás.
- Az új jog alapján a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése dologi jogi hatályú.
- A banki jóváhagyáshoz ügyvéd/ közjegyző által ellenjegyzett vázrajz és pontos jelölések szükségesek.
- A többlethasználati megállapodás lehetősége a jövőbeni viták lezárására szolgálhat.
Az egyetlen szerződéssablon, amire szüksége van szolgáltató vállalkozása számára
tags: #hasznalati #megallapodas #erdo #minta