Használati megosztás minta osztatlan közös tulajdon esetén: jogi keretek és gyakorlati megoldások

A cikkben visszatérő fogalom lesz az osztatlan közös tulajdon, úgyhogy először járjuk körbe, mit is jelent ez.

Egy másik példa az, ha többen vásárolnak meg egy területet (például ikerházat), azonban a telekkönyv szerint a helyrajzi számon található ingatlan meg nem osztott terület.

Ilyen esetekben válhat lényegessé a használati megosztási szerződés megkötése, vagyis a tulajdon szerződéses megosztása.

Az ingatlan megosztás lényege az, hogy a felek kizárólagos használati jogot szerezzenek az adott ingatlan- vagy telekrész felett.

A költségek viselése általában a tulajdoni hányad jelölése után, a hányadoknak megfelelően történik.

Gyakoriak az ikerházzal kapcsolatos problémák, vagyis inkább a felek tájékozatlansága a témában.

A gyakorlatban ez annyit jelent, hogyha a vevő 10 millió forintot javasol egy tulajdonrészért, akkor az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostárs vagy „kivásárolja” a vevőt 10 millió forintért, vagy lemondó nyilatkozattal köteles engedélyezni az adásvételt.

Ritkább, de nem példátlan eset az sem, hogy a használati megosztási szerződést nem területi részesedés alapján kötik, hanem mondjuk időszak alapján.

A közös tulajdon megszüntetése gyakori igény a tulajdonostársak részéről.

2013. január 1-jével, illetve 2013. február 1-jével változnak a földhasználati nyilvántartási eljárásra vonatkozó szabályok.

A módosult szabályozást a termõföldrõl szóló 1994. évi LV. törvényt (a továbbiakban: Tft.) módosító 2012. évi CCXIII. törvény, és a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendeletet (a továbbiakban: Fönyr.) módosító 355/2012. (XII.13.) Korm. rendelet, valamint a 429/2012. (XII. 29.) Korm. rendelet tartalmazza.

A földhasználók azonosító adatainak kötelezõ bejelentése A Tft. 2013. február 1-jével kötelezõ adatszolgáltatást ír elõ a földhasználati nyilvántartásba már bejegyzett földhasználók számára.

A Tft. új 25/G. § (1) bekezdése értelmében a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett magánszemély földhasználónak a személyi azonosítóját és az állampolgárságát, gazdálkodó szervezet földhasználónak pedig a statisztikai azonosítóját kell bejelentenie az ingatlanügyi hatóság felé.

Ezen rendelkezés azokra a földhasználókra vonatkozik, akik 2012. december 31-ig a földhasználati nyilvántartásba bejegyzésre kerültek.

Ezen földhasználók az adatszolgáltatási kötelezettségüknek 2013. március 30. napjáig a „földhasználati azonosító adatközlési adatlap” használatával tehetnek eleget.

Az adatlaphoz csatolni kell magánszemély földhasználó esetében a személyi azonosítót és lakcímet igazoló hatósági igazolvány, gazdálkodó szervezet földhasználó esetében a statisztikai azonosítót tartalmazó okirat másolatát is.

Az adatközlési bejelentéssel indult eljárás díjmentes, de csak akkor, ha azzal együtt változás bejelentésére nem kerül sor.

Az adatközlési adatlapot a használt földterület fekvése szerint illetékes járási földhivatalhoz kell benyújtani.

Ha a földhasználó több járási földhivatal illetékességi területéhez tartozó termõföldet használ, úgy a bejelentését kizárólag egy földhivatal felé kell megtennie azzal, hogy az adatlapon fel kell tüntetnie azoknak a településeknek a nevét, amelyeken a nyilvántartásba vett földhasználatával érintett földrészletek vannak.

Az ingatlanügyi hatóság földhasználati bírsággal sújtja azt a bejegyzett földhasználót, aki adatszolgáltatási kötelezettségének határidõn belül nem tesz eleget.

Az azonosító adatok bejelentése a földhasználati nyilvántartás országos személyi adatbázisa létrehozásának, illetve a 2013. július 1-jét követõen a földhasználati nyilvántartásból igényelhetõ új adatszolgáltatási forma, a földhasználati összesítõ szolgáltatásának lehetõségét készíti elõ.

A földhasználati nyilvántartás központi adatbázisából a nyilvántartás személyi azonosítói alapján lesz majd elkészíthetõ a földhasználati összesítõ.

Az összesítõ a földhasználó által az ország egész területén használt egyes földterületek területét és aranykorona értékét tartalmazza majd jogcímenkénti bontásban, illetve országosan összesítve, megjelölve a használt földterületek fekvése szerint illetékes földhivatalokat is.

A földhasználati nyilvántartás központi adatbázisából a nyilvántartás személyi azonosítói alapján lesz majd elkészíthetõ a földhasználati összesítõ.

A földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendeletet (a továbbiakban: Fönyr.) módosító 355/2012. (XII.13.) Korm. rendelet, valamint a 429/2012. (XII. 29.) Korm. rendelet tartalmazza.

A földhasználati nyilvántartás 2013. január 1-jével kibõvült a földhasználatok köre azáltal, hogy a földhasználóknak területi mértéktõl függetlenül minden termõföld, valamint mezõ-, és erdõgazdasági belterületi föld - kivéve az erdõ mûvelési ágú területek - használatát be kell jelenteniük a földhivatal felé.

A használat, a használatban bekövetkezett változás, valamint a használat megszûnése bejelentésekor a magánszemély földhasználók kötelesek megadni - az eddigi adatokon túl - a személyi azonosítójukat és az állampolgárságukat, a gazdálkodó szervezet földhasználók pedig a statisztikai azonosítójukat, illetve cégek esetében a cégjegyzékszámukat.

Ezen adatokkal kiegészítésre került a már eddig is kötelezõen használandó bejelentési adatlap formanyomtatvány, mely ezen honlapról a Nyomtatványok menüpontból letölthetõ.

A jogszabályi változások új formanyomtatványok kötelezõ használatát is elõírják.

Kötelezõ a formanyomtatvány használata a földhasználatban bekövetkezett változásoknak, illetve a használat megszûnésének bejelentésekor is.

Az új nyomtatványokat 2013. január 1-jével kell használni, de kötelezõ az alábbi eljárásokban is használni: azon folyamatban lévõ eljárásokban, ahol a bejelentés már megtörtént a földhivatal felé, de a használat bejegyzésére, a változás átvezetésére vagy a használat törlésére nem került sor 2012. december 31-ig; a megismételt eljárásokban.

2013. február 1-jét követõen a cégek esetében a cégkivonat benyújtása nem kötelezõ; az aláírási címpéldányt, illetve az aláírás-mintát pedig csak akkor kötelezõ benyújtani a földhivatalhoz, ha azt a cégjegyzék nem tartalmazza.

Arról, hogy a cégnyilvántartás ezeket az iratokat tartalmazza-e, a cégnek kell nyilatkoznia a bejelentési adatlapokon.

A földhivatal a változások bejelentésének hiányában a földhasználati nyilvántartásban hivatalból vezeti át a földrészlet helyrajzi számában, a használt terület aranykorona értékében, valamint mûvelési ágában bekövetkezett és az ingatlan-nyilvántartásban már átvezetett változásokat.

A hivatalból való átvezetésre csak akkor kerülhet sor, ha a földrészletnek az adatváltozást megelõzõen bejegyzett földhasználója és az általa használt terület mértéke az adatváltozást követõen nem változik.

A termõföldek használatát érintõ változások (a Tft.-ben) 2013. január 1-jét követõen termõföldre szerzõdéssel nem alapítható haszonélvezeti jog, kivéve a közeli hozzátartozó javára alapított haszonélvezeti jogot.

Az ezen jogszabályi rendelkezésbe ütközõ szerzõdés semmis; a haszonbérleti szerzõdések megkötésére vonatkozó szabályokat kell alkalmazni a 2013. január 1-jén fennálló haszonbérleti szerzõdéseknek a 2013. január 1-jét követõ módosítása esetére is, ha a szerzõdés módosítása a haszonbérlet idõtartamának meghosszabbítására, illetve a haszonbérleti díj csökkentésére irányul.

a haszonbérleti szerzõdés megkötésekor osztatlan közös tulajdonban álló olyan földrészlet esetében, melynél a szerzõdés fennállása alatt a földrendezõ és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint a közös tulajdon megszüntetésre kerül, a haszonbérbeadó a gazdasági év végére felmondhatja a haszonbérletet, feltéve, ha a tulajdoni hányadának megfelelõ területet önálló ingatlanként kapta meg és a haszonbérlõ felé megtett felmondással egyidejûleg úgy nyilatkozik, miszerint a területet maga kívánja használni.

2013. január 1-jén megszûnik az olyan haszonélvezeti jog, amely 2013. január 1-jén fennállt, feltéve, hogy azt határozatlan idõre, vagy határozott idõre, de 2032. december 30-a utáni lejárattal, és nem közeli hozzátartozó javára alapították.

2013. február 1-jét követõen új szabályok vonatkoznak az osztatlan közös tulajdonban álló termõföldek használatára.

Ezeket a szabályokat a Tft. 11/B.-11/H. §-ai tartalmazzák majd.

A szabályozás lényege, hogy először a tulajdonközösségnek kell az osztatlan közös tulajdonban álló földrészlet használati viszonyait rendezni, méghozzá oly módon, hogy a tulajdonostársak egyhangú döntéssel megállapodjanak az ingatlan tényleges használatában, vagyis kijelöljék, hogy a tulajdoni hányadoknak megfelelõ földterület a földrészleten belül kit hol illet meg.

Ez lesz az alapja minden későbbi használatnak, illetve használatba adásnak.

Az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek esetében az egyhangú döntés meghozatalának elõsegítése érdekében az új szabályozás tételesen meghatározza azokat az eseteket, amikor a döntésben való részvétel hiánya az egyhangú döntés meghozatalát nem akadályozhat meg.

Ez az esetkör két nagy csoportra osztható.

Az egyik csoport azon tulajdonostársaknak a köre, akik nem akarnak vagy elérhetetlenségük miatt nem tudnak részt venni a folyamatban (passzívak).

A másik csoportba azon tulajdontársak tartoznak, akik személye „bizonytalan”, vagyis maga a tulajdonos nem állapítható meg (pl. a bejegyzett tulajdonos elhunyt, de a hagyaték nem került letárgyalásra, így az örökösök személye ismeretlen; az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatok alapján a tulajdonos nem azonosítható be, stb.).

Ezek olyan objektív és a többi tulajdonostárstól független körülmények, melyek nem lehetnek akadályai a használati viszonyok rendezésének.

Az új szabályok szerint a használati megállapodást egységes okiratba kell foglalni, és annak érvényességi kelléke - a kivételektõl eltekintve - a használati megosztási vázrajz megléte.

A használati megosztásra vonatkozó szabályozás eredményezte azt, hogy az új szabályozás kiterjed arra is, miszerint a használati megosztás megléte mellett milyen eljárást kell követnie annak a kívülálló harmadik személynek, aki a földrészlet egészét, vagy annak egy részét kívánja használatba venni.

A földhasználati szerződést egységes okiratba kell foglalni.

Ha a földhasználati szerződés a földrészletnek csak egy részére jön létre, úgy a szerződés a használati megosztási vázrajzzal együtt lesz érvényes.

Az új szabályozásnak azonban nem célja, hogy a már meglévő használati viszonyokat felborítsa, ezért az új szabályokat nem kell alkalmazni az olyan közös tulajdonban álló földrészletet érintőn, amelynek a teljes területét a földhasználati nyilvántartás 2013. január 1-jei állapota szerint egy vagy több földhasználó használja, illetve a 2012. december 31-ig megkötött szerzédekések esetén.

Osztatlan közös tulajdon és a használati megállapodás

Osztatlan közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van.

Ez vevői szempontból akkor tud problémát okozni, ha az ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, mint amennyi eladna.

Ikerházak, sorházak, házrészek adásvétele esetén ez a helyzet könnyen előállhat.

Fontos tudni, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha egyébként kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól.

De ha jogilag az osztatlan közös tulajdon egyszerre mindenkié, akkor mi biztosítja az egyes lakókat arról, hogy holnap nem kopogtat az "A" házrész lakója, hogy mostantól a "B" házrész kertjébe is szeretne vetni?

A válasz legtöbbször: a szokásjog!

Az évek során kialakult, akár évtizedes gyakorlatokkal általában mindenki tisztában van és ameddig a lakóközösség élete konfliktusmentes, nem is szokott problémát okozni, hogy a kialakult használati viszonyok nem kerülnek írásba foglalásra.

Ha azonban egyre csak sokasodnak a problémák, akkor érdemes lehet megfontolni az osztatlan közös tulajdon megszüntetését!

Hogyan véd egy jó használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén?

Milyen előnyei vannak egy használati megállapodás megkötésének?

Mivel egy egyszerű használati megállapodás kapcsán semmi sem kerül bejegyzésre a földhivatalban, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá, de a korábbi jogszabályi környezetben ez volt a legjobb biztosíték, amivel garantálhattuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult.

2025. január 15-én azonban az új Inytv. vhr. bevezette az ún. "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot".

Ez a jog a földnak minősülő ingatlan kivételével, közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.

Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk.

A tulajdoni lapra bejegyzett közös tulajdon használatára vonatkozó jog dologi jogi hatályú, tehát azt a tulajdonostársakon kívüli harmadik személyeknek is be kell tartaniuk!

Jó tudni, hogy ha az ingatlan korábbi tulajdonosai között a végrehajtás elrendelése előtt létrejött használati megosztási szerződés, az kihat az árverési hirdetmény tartalmára, ezáltal az árverési vevő megszerzett jogára is!

Természetesen osztatlan közös tulajdon áll fenn akkor is, ha a házastársak közösen vesznek egy egyszerű társasházi lakást, de ilyen egyszerű esetekben (1/2-1/2 tulajdoni hányad) ez sok jogi relevanciával nem bír.

Infografika: Osztatlan közös tulajdon és használati megosztás kapcsolata

ÚjÜgyvéd-ingatlanközvetítő

Családi házat ad el? Tudta, hogy az e-ingatlanközvetítőknél csak a sikeres értékesítés után kell fizetnie?

Jutalék: 3-3,5% + ÁFA - rejtett költségek, díjak nélkül!

Érdekel

Polgári jogi szempontból a megosztási megállapodás ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes, tehát szigorúan véve nincs ügyvédre szükség.

Az új, közös tulajdon használatára vonatkozó jog azonban csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyeztethető be a földhivatalba.

Az Ügyvédi Törvény alapján az ügyvédi ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja a felek ügyleti akaratát (hogy utólag ne lehessen azt mondani, hogy az egyik fél valamit nem is úgy értett..) a szerződés jogszabályoknak való megfelelését (hiszen a felek sokszor később szembesülnek vele, hogy milyen problémát tud okozni, ha valami kimarad).

Éppen ezért biztonsági okokból több bank is megköveteli, hogy az ilyen szerződést ügyvéd készítse és ellenjegyezze.

Ezek jelenleg: K&H Bank, OTP Bank, CIB Bank, ERSTE Bank, MBH Bank, UniCredit Bank, Gránit Bank Zrt.

ÚjÜgyvéd-ingatlanközvetítők

Mennyit ér az ingatlanom?

Ha eladás előtt állsz, érdemes szakértő segítségével megállapítani a lakásod piaci értékét!

Az értékbecslés még ingyenes, megbízás esetén a jutalék 3,5%+ÁFA.

Érdekel

Mit tud egy jó használati megosztási szerződés minta?

A lakás célú ingatlanokkal kapcsolatos használati megosztási szerződések tartalmi elemeit jogszabály nem rögzíti, de a jelzáloghitelezéssel foglalkozó bankok egészen szigorú követelményeket állapítanak meg, ráadásul minden ügy más, ezért nem feltétlenül érdemes használati megállapodás minták után kutatni.

Általánosságban elmondható, hogy az ilyen megállapodásokban fel kell tüntetni a következőket:

A tulajdonostársak adatai (természetes személy esetén név, születési név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím; jogi személy esetén cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviselő neve),

Az érintett ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám, cím)

A tulajdonostársak pontos tulajdoni hányadai (a tulajdoni lappal összhangban)

A közös használatú részek pontos körülírása (pl. a külön használatú részek megközelítését biztosító út)

A kizárólagos használatba kerülő ingatlanrészek pontos körülírása, A Közüzemi szolgáltatások tekintetében önálló mérőórák vannak-e felszerelve (főmérő, vagy almérő), ha igen, hol; van-ek közös mérőóra, ha igen, hol és a költségekkel hogy számolnak el?

Az egyes ingatlanrészek önálló bejárattal rendelkeznek-e, valamint

Kötelezettségvállalás arra nézve, hogy a tulajdonostársak jogutódaira is kiterjedő hatállyal történik a megállapodás.

Természetesen a megállapodáson szerepelnie kell a felek, vagy a képviselőik aláírásának, meg kell jelölni a keltezés helyét és idejét, valamint előnyös, ha két ügyleti tanú is aláírja azt (persze csak ha nem ügyvéd ellenjegyzi).

Amennyiben nem cselekvőképes személy (pl. kiskorú vagy gondnokolt) is érintett, a Gyámhivatal jóváhagyásának igazolása szükséges.

Ha bármelyik tulajdoni hányad haszonélvezeti joggal érintett, akkor ezt is érdemes feltüntetni a szerződésben.

Kell-e vázrajz?

Először is fontos tisztázni, hogy az egyszerű használati megállapodások mellékletét képező vázrajz nem azonos a földhivatali gyakorlatban ismert változási vázrajzzal, ami az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmának, továbbá a jogok és tények változását eredményező eljárásokban kötelezően benyújtandó, földmérő által készített dokumentum.

A megosztási megállapodáshoz hasonlóan az egyszerű vázrajz tartalmi követelményeit sem rendezi jogszabály, de egyes bankok (pl. MBH Bank) igen részletes követelményeket írnak elő.

Vizualizáció: vázrajz követelmények és példák

Ha a következőket tudja a vázrajzunk, akkor jó eséllyel a szigorú bankoknak is megfelelünk:

  • Áttekinthető és olvasható formátum: A vázrajznak könnyen értelmezhetőnek és olvashatónak kell lennie mindenki számára, beleértve a jogi szakembereket és az ügyfeleket is.
  • Utcafronti megközelítés módja: A vázrajz egyértelműen jelölje az ingatlan utcáról történő megközelítését, ami segít a helyszín könnyebb azonosításában.
  • Ingatlanrészek beazonosítható megjelölése: Minden ingatlanrész megfelelő jelöléssel (pl. számozás, betűjel) legyen, hogy könnyen azonosíthatóak legyenek a kizárólagos használati joggal érintett részek.
  • A vázrajzon szereplő jelöléseknek és számozásoknak meg kell egyezniük a megállapodás szövegében foglaltakkal.
  • Aláírás és dátum: Minden vázrajzon szükséges egy egyértelműen beazonosítható aláírás, valamint az aláírás dátumának feltüntetése.
  • Terület méretek megjelölése méterben: A vázrajzon fel kell tüntetni a telek és az épület határait, valamint ezek méreteit méterben. Ez az információ kritikus az ingatlan pontos méretének és határainak megértéséhez.
  • Méretarány: A méretek feltüntetése kötelező, még akkor is, ha a vázrajz tartalmaz méretarányt.

Hacsak a használati megosztást nem követi telekalakítás, vagy a területileg meghatározott közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése, a vázrajzot nem kell földmérőnek elkészítenie. Sőt, van, amikor elfogadható a térképmásolat is, ha azon a szükséges méretek és aláírások (+ dátum) szerepelnek.

A megosztási vázrajzzal kapcsolatban írt cikkünket itt találja.

Osztatlan közös tulajdon problémák - mire figyeljünk a szerződésen túl?

A vásárló sajnos nemcsak a tulajdonostársakkal kerülhet konfliktusba, hanem bizonyos településeken építésügyi és településképi hatósági eljárásokba is belefuthat.

Sok helyen nem csak önazonossági szabályokkal, de szigorú helyi építési szabályzattal is védekeznek a túlnépesedés ellen.

Hatósági visszaállítási kötelezés

A frissen több lakásra feldarabolt házakat sokszor engedély nélkül alakítják ki.

Ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) csak 1 vagy 2 rendeltetési egységet (lakást) enged meg, a hatóság kötelezheti az új tulajdonost a jogellenes állapot megszüntetésére.

Budakalászon ez nem elméleti kockázat, hanem volt is megtörtént eset: 2 lakás helyett 5-öt alakítottak ki → visszaállítás elrendelve; 1 lakásból 6 lakást alakítottak ki → ügy bíróság előtt.

Ha a vevő, illetve a bank nincs résen, akkor az komoly kockázat.

Az ilyen átalakításos esetéknél mindenképpen érdemes a vételi ajánlat megtétele előtt a HÉSZ-t ellenőrizni.

Banki elvárások is felmerülnek a kizárólagos használati jogot alapító megállapodások kapcsán

Egyes bankok használati megosztást rendező megállapodással szembeni követelményei

Ahány bank, annyi követelményrendszer.

Míg az MBH Bank több oldalas tájékoztatót tett közzé az elvárásokról, a K&H Bank csupán annyit ír elő, hogy legyen és ügyvéd ellenjegyezze.

A megállapodás sokszor csak akkor fogadható el, ha azt valamennyi jelenlegi tulajdonostárs aláírta.

Az OTP Bank elvárja, hogy az ügyvéd a vázrajzot is ellenjegyezze.

A fentiek miatt ügyletről-ügyletre érdemes ellenőrizni, hogy melyik bank mit is ír elő pontosan:

  • OTP Bank Nyrt. - A lakáshitelekkel kapcsolatban közzétett, adásvételi szerződések kötelező tartalmi elemeivel kapcsolatos tájékoztató anyag 25.2 pontja rendezi a használati megosztás kérdéskörét.
  • CIB Bank Zrt. - Az ingatlanfedezetű hitelek igényléséhez szükséges dokumentumokat felsoroló irat 18. oldalán találhatóak a releváns szabályok.
  • ERSTE Bank Zrt. - Az adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelmények IV. pontjában foglaltak a szabályok.
  • K&H Bank Zrt. - a hiteligényléshez szükséges további dokumentumok elnevezésű irat szól erről a követelményről.
  • MBH Bank Nyrt. - itt külön tájékoztató került közzétételre az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használatának megosztásáról szóló szerződésekkel szemben elvárt követelményekről.
  • Raiffeisen Bank Zrt. - a fedezetként szolgáló ingatlanok befogadási feltételei c. dokumentum 5. pontjában találjuk a releváns elvárásokat.
  • UniCredit Bank Zrt. - a Tájékoztató az adásvételi szerződés megkötéséhez elnevezésű irat 2. számú melléklete ír a megosztási megállapodásokról.

ÚjBabus Edina

Lakáshitel előminősítés 24 órában! Adja meg adatait és bankfüggetlen hitelszakértő partnerünk felveszi Önnel a kapcsolatot!

Osztatlan közös tulajdon esetén a Ptk. alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.

Ennek alapján a tulajdonostársat fel kell hívni a joga gyakorlására, vagy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell kérni tőle.

Osztatlan közös tulajdon esetén mindig azt javaslom az ügyfeleimnek, hogy csak azután adjanak foglalót, hogy megbizonyosodtunk róla, hogy a használati megosztással és az elővásárlási joggal minden rendben lesz.

Mi történik, ha a tulajdonostárs szomszéd nem hajlandó aláírni a megosztási megállapodást?

A Ptk. azt mondja, hogy a polgári bíróságtól bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését.

Egy ilyen perben a bíróság az ingatlant elsősorban természetben osztja meg, azaz ha a tulajdonostárs nem írja alá a megosztási szerződést, akkor ez bírói ítélettel pótólható.

Én azonban mindenkit óva intek a pereskedéstől, hiszen pontosan tudom, hogy az ilyesmi rengeteg időt és energiát felemészt, az érzelmi megterhelésről nem is beszélve.

Összefoglalás

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos gyakorlati problémák és megoldások alapos megértése elengedhetetlen a vevők és az eladók számára egyaránt.

A használati megosztási szerződés és a társasház alapítása mellett a telekalakítás is fontos alternatíva lehet, amely lehetőséget biztosít az ingatlan tulajdonjogi helyzetének rendezésére.

Szerencsére sok hitelügyintéző is felhívja erre az ügyfelei figyelmét, de ettől még elengedhetetlennek tartom, hogy a vevők ügyvéddel is konzultáljanak!

Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!

MdHGJDr. Mittákné dr. Mittákné dr. Horváth Georgina Janka ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budafoki tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a kereskedelmi jog és a társasági jog.

Szerzői profil

Ez az oldal publikálva: 2026. A használati megosztás egy praktikus megoldás, amikor több ember birtokol egy ingatlant.

Gondolt már arra, hogy milyen nehéz lehet közösen használni valamit, amihez mindenkinek egyenlő joga van?

Amikor Ön osztatlan közös tulajdonban rendelkezik ingatlannal, könnyen felmerülhetnek viták. Ki használhatja a telek kertjét? Ki parkol a garázsban?

A használati megosztás egyértelművé teszi, melyik tulajdonos pontosan melyik részeket használhatja.

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok számos kihívást rejtenek. Képzelje el, hogy három családdal osztozik egy házon, de nincs tisztázva, ki melyik szobát használhatja!

A legnagyobb gondot általában a közös használatú részek okozzák. A kert, a bejárat, vagy akár a padlás is osztatlan közös tulajdonban lehet, ezek használata mind-mind vitaforrás lehet.

A megoldást egy jól átgondolt és részletes megosztással érheti el. Ezzel meghatározhatja a kizárólagos használatú területeket, miközben szabályozhatja a közös részek használatát is.

tags: #hasznalati #megallapodas #minta #nfa

Népszerű bejegyzések: