Használati megállapodás minta osztatlan közös tulajdonban álló földek használatára: jogi keretek és tippek
A 2013. január 1-jével és 2013. február 1-jével megváltozott földhasználati nyilvántartási eljárások részletes szabályait a 1994. évi LV. törvény, a 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet és a 355/2012. (XII.13.) illetve a 429/2012. (XII. 29.) Korm. rendeletek tartalmazzák. A földhasználók azonosító adatainak kötelezõ bejelentésére új előírások léptek életbe, és a megállapodás mint jogi eszköz egyre fontosabb szerepet kap a használat rendezésében, különösen osztatlan közös tulajdon esetén.
A bejelentés és az adatszolgáltatás alapelvei
2013. február 1-jével kötelezõ adatszolgáltatást ír elõ a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználók számára. A magánszemély földhasználónak a személyi azonosítóját és az állampolgárságát, a gazdálkodó szervezet földhasználónak pedig a statisztikai azonosítóját kell bejelenteni az ingatlanügyi hatóság felé. Ezen adatszolgáltatási kötelezettség 2012. december 31-ig bejegyzett földhasználókra vonatkozik, és 2013. március 30-ig tehetnek eleget az adatszolgáltatási adatlap segítségével. Az adatlaphoz csatolni kell a személyi azonosítót és lakcímet igazoló hatósági igazolványt vagy a statisztikai azonosítót tartalmazó okirat másolatát.
Az adatközlési adatlap díjmentes, de csak akkor, ha együtt változás bejelentésére nem kerül sor. Az adatközlési adatlapot az illetékes járási földhivatalhoz kell benyújtani. Ha egy földhasználó több járási földhivatal illetékességi területéhez tartozó termőföldet használ, a bejelentést kizárólag egy földhivatal felé kell megtennie, és az adatlapon fel kell tüntetni az érintett települések nevét.
A nyilvántartás és az összesítő szolgáltatás
Az országos személyi adatbázis létrejötte és a földhasználati nyilvántartásból készülő összesítő szolgáltatások lehetősége a jövőbeni hozzáférést és ellenőrzést segítik elő. Az összesítő a jogcímenként és országos szinten összesíti a használt földterületeket és aranykorona értékeket, és megjelöli a földhivatalokat. A földhasználati nyilvántartás központi adatbázisából a nyilvántartás személyi azonosítói alapján készülhet el az összesítő. A földhasználati összesítőt a földhasználó igényelheti, hogy hatósági bizonyítványként használhassa eljárásaiban.
A kötelező és tilos elemek a nyilvántartásban
2023. január 1-jével kibővült a bejelentendő földhasználatok köre: minden termőföld, mező- és erdőgazdasági belterületi föld használatát be kell jelenteni, kivéve az erdő művelési ágú területeket. A használat, a használatban bekövetkezett változás és a használat megszűnése esetén a magánszemély földhasználók kötelezettek megadni személyi azonosítójukat és állampolgárságukat, a gazdálkodó szervezetek pedig a statisztikai azonosítójukat, illetve cégek esetében a cégjegyzékszámukat.
A földhivatal a változások bejelentésének hiányában hivatalból átvezetést végez a földrészlet helyrajzi számában, a használt terület aranykorona értékében és a művelési ágában, illetve adott esetben a részek jelében és a művelési ágában is, ha az ingatlan-nyilvántartásban már átvezetett változások vannak.
Osztatlan közös tulajdon és a használati megosztás jogintézménye
Az új szabályozás 2013. január 1-jétől bevezette, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek használatát a tulajdonostársak közötti használati megosztás rendezze. A használati megosztás célja: meghatározni, ki melyik földterületet használhat a tulajdoni hányadoknak megfelelően, és ez legyen alapja minden későbbi használatnak vagy használatba adásnak.
A használati megosztás létrejöttéhez egységes okirat szükséges, és érvényességi kelléke a használati megosztási vázrajz megléte, kivéve néhány kivételt. A megállapodást egységes okiratba kell foglalni, és ha a földhasználati szerződés a földrészlet csak részére jön létre, akkor a szerződés a használati megosztási vázrajzzal együtt érvényes. A szabályozás célja, hogy a meglévő használati viszonyokat ne rendezzék át, és a 2013. január 1-i állapotban több földhasználó által használt területekre ne legyen kötelező alkalmazni az új szabályokat, illetve 2012. december 31-ig kötött szerződésekre sem hatnak visszamenőlegesen.
2024-től újabb változás lépett életbe: az osztatlan közös tulajdonban álló földeknél a használati rendet használati megosztással rendezhetik, amely nem minősül önálló használati jogcímnek, de meghatározza, ki melyik részét használhatja. A használati megosztás a tulajdoni hányadok alapján történik, és egyáltalán nem feltételezi minden tulajdonostárs egyetértését; elegendő a többségi szavazat. Többlethasználat esetén pedig többlethasználati megállapodás köthető. A megállapodás megkötése után a megosztás részletes térkép- és rajzi mellékletet is tartalmaz. A MAGOSZ tájékoztatása szerint 2024-től lehetőség van arra is, hogy több tulajdonostárs területe egyben legyen kijelölve, ha azt egy személy részére adják át.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése dologi jog, amelyet a törvény az ingatlan-nyilvántartás III. részén jegyez be név szerint meghatározott jogosult részére. A bejegyzés jogi hatálya a tulajdonostársak közötti megosztás alapján adott használatotól független. E jog értéknövelő tényező lehet, mert harmadik személyekkel szemben is érvényesíthető, például új vevő esetén is fennáll a használati rend.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének és használati rend rendezésének gyakorlata
A használati megosztás létrejöttéhez a tulajdonostársnak írásban, igazolt módon közölnie kell a megállapodás tervezetét, legalább 60 napot biztosítva a válaszadásra. Ha a másik fél nem válaszol, a beleegyezést megadottnak kell tekinteni. Az eljárás végén a földhasználati nyilvántartásba történő bejelentés zárul, és a térképpel együtt kell benyújtani a megállapodást. A garanciális feltételek között a saját terület megközelíthetősége minden tulajdonostársnak biztosított legyen, az esetleges haszonélvezeti jogot érintő értesítés pedig kötelező. A használati megállapodás hatálya vagy időtartama rögzítésre kerül, és ha határozatlan időre jött létre, akkor a hatálya a jogutódokra is kiterjed. A használat átengedése nem lehet hosszabb, mint a használati rend fennállása. Ha a közös tulajdon megszüntetése történik kiméréssel, a használati rend hatályát veszti.
A jogi forma haszna: a használati megosztás egyrészt megkönnyíti a területek használatát és a támogatások igénybevételét, másrészt bankszempontból növeli a hitelbiztonságot, hiszen egyértelműen bizonyított jogalapot ad a használathoz. A gyakorlati tanács: érdemes a használati megosztást követően működőképes és a banki elvárásoknak megfelelő dokumentumokat elkészíteni, például vázrajzot hitelesítő ügyvéd vagy közjegyző bevonásával.
2026-tól érvényes banki követelmények az osztatlan közös tulajdonhoz kapcsolódó megállapodásokra
2026-tól a bankok szigorúbb tartalmi követelményeket alkalmaznak a használati megállapodásokkal kapcsolatban. A minták és útmutatók alapján a legfontosabb elemek: cím, helyrajzi szám, teljes tulajdonostársak listája a tulajdoni hányadokkal, részletes vázrajz, pontos leírás, közműórák elhelyezkedése és elszámolása, jogutódlási nyilatkozat, minden tulajdonostárs aláírása, valamint ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítés. Emellett érdemes megfontolni többlethasználati díjról való lemondást, Önkényes változtatások tilalmát és korábbi megállapodások hatálytalanítását is.
A banki szemlélet szerint a használati megosztás akkor vész elfogadhatóvá, ha az összevethető a vázrajzzal és minden részt érintő pontos leírással, továbbá minden tulajdonostársnak aláírása van, és az okiratot hitelesítés tanúsítja. A vázrajz nélkül hiányos, és a bank visszadobhatja a megállapodást.
Gyakorlati útmutató: minta szerkezet és tartalmi elemek
A minta szerkezetébe beletartozik:
- Bevezető rendelkezések - ingatlan azonosítása
- Tulajdonosok felsorolása és tulajdoni hányadok
- Használat megosztása - szöveges leírás
- Rajzi mellékletre való hivatkozás
- Közművek és mérőórák szabályozása
- Közös részek használata
- Jogutódlási nyilatkozat
- Változtatási tilalom / banki hozzájárulás
- Többlethasználati díjról való lemondás
- Záró rendelkezések, aláírások, hitelesítés
Az új nyomtatványokat és formanyomtatványokat 2013. január 1-jével kellett használni, és kötelezőek voltak az olyan eljárásokban is, ahol a bejelentés megtörtént, de a használat bejegyzése vagy a használat megszüntetése nem történt meg 2012. decembe-ig vagy megismételt eljárásokban. 2023-tól 2024-re összefüggő bővítések történtek a bejelentendő földhasználatok körében és a kapcsolódó jogi megoldásokban.
Gyakran felmerülő példák és gyakorlati javaslatok
- A használati megosztás lehetővé teszi a közös tulajdon hasznosítását anélkül, hogy minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges lenne, ha a többségi döntés megkötésre kerül.
- Erdei területek esetében a használati megosztás területi egységeinek kialakítása többlet megfontolást és értékarányos megosztást igényelhet, például 30 méter széles és 1 hektár területű erdőgazdasági egységek létrehozása szükséges lehet.
- Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének és a használati rend rendezésének hatályos jogi keretei a törvények és rendeletek összességében biztosítják a jogbiztonságot, valamint a későbbi adásvételi és finanszírozási folyamatokat.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
Az új szabályozás megkönnyítheti a földhasználók közötti rendezést, növelheti a jogi kiszámíthatóságot, és erősítheti a banki finanszírozhatóságot az osztatlan közös tulajdon területein. A megállapodások elkészítéséhez érdemes jogi segítséget kérni és a vázrajzokat hitelesíttetni, hogy a későbbi jogvitákat minimalizálják.
- Fizetési és használati feltételek részletes meghatározása a megállapodásban.
- Rajz és szöveg összhangjának biztosítása a banki elvárásoknak megfelelően.
- Minden tulajdonostárs aláírása és jogi hitelesítés.
- Közműórák és mérőórák pontos leírása és elszámolása.
- Jogutódlási nyilatkozat és a hatályos jogszabályok betartása.
tags: #hasznalati #rendrol #szolo #megallapodas #minta