Határozat 60 napos határidőn belül vagy a közgyűlési döntések megtámadása a társasházakban
Magyarországon rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag. Mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak? A cikk célja, hogy röviden ismertesse a társasházak működését, azon belül is az egyik legfontosabb döntéshozó szervet - a közgyűlést. Ki hívhat össze egy ilyen közgyűlést, mik a szabályai, miről születhet döntés és hogyan lehet ezek ellen fellebbezni?
A közgyűlés alapelvei és jogosítványai
A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi ügyek is. A törvény széles jogkört ruház a közgyűlésre, és a hatáskörök közül kiemelkedő, hogy a közgyűlést a társasház közösségének közvetlen érdekében hozzák meg döntéseket. A közgyűlés hatásköre elsősorban a társasház-közösségre, illetve a társasházi közös tulajdonra terjed ki, de bizonyos döntések a tulajdonostársat érintő közvetlen tulajdon-jogokat is érinthetik (például a közös költség hátralékának esete). A közgyűlést a közös képviselő hívja össze, minden tulajdonostársnak írásbeli értesítéssel.
A meghívók kézbesítésével egyidejűleg ki kell függeszteni egy példányt a társasházban, jól látható helyen. A számvizsgáló bizottság is jogosult összehívni a közgyűlést, ha ezt a biztonságos működés érdekében kezdeményezi, és a közös képviselő erre kötelezettséget nem teljesít. A kisebbség védelméért kötelező a közgyűlés összehívása abban az esetben is, ha a tulajdonostársak egytizede írásban megadott napirenddel és indokkal kéri. Ennek teljesítésére a közös képviselőnek 15 napja van.
Az összehívás és határozatképesség szabályai
A közgyűlés összehívása írásban történik, a tervezett időpont előtt 8 nappal megküldött, részletes napirendet tartalmazó meghívóval. Ez a szabály sürgős esetekre nem mindig érvényes: ha súlyos meghibásodás vagy közvetlen veszély áll fenn, akkor kivételesen el lehet tekinteni ettől. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni.
A közgyűlés határozatképes, ha az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani 15 napon belül, és ezen a második gyűlésen már a jelenlevők tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes lehet a testület.
A megismerés és a szavazás egyénre szabott: a szavazati jog a tulajdoni hányad arányában illeti meg a tulajdonostársakat. A jegyzőkönyvet a közgyűlést vezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá; a hitelesítésben közreműködnek a közgyűlés azon kiválasztott tulajdonostársak is. A közgyűlési határozat írásban is meghozható, de ilyenkor további előírások érvényesek, és a napirendi pontokról szóló írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban is szavazhatnak.
A napirendi pontok és a halasztás
Fontos, hogy a napirendi pontokat a meghívóban rögzített formában vitassák meg. A napirendi pontokat 8 napon belül össze lehet állítani, és a közgyűlés során elhangzott kérdések és javaslatok alapján lehet dönteni. A társasházak működésével kapcsolatos, illetve az alapító okirat, az SZMSZ és egyéb szabályzatok által meghatározott kérdések kerülnek napirendre.
A közgyűlés elnapolhatja egy napirendi pont érdemi döntését, ha az előkészítéshez szükséges. Ennek a halasztásnak azonban nem szabad olyan változtatásokat bevinni a napirendbe, amelyek nem szerepeltek a meghívóban, mert ez jogsértő lehet. A halasztás célja az előkészítés javítása, nem pedig a határozat jogellenes megváltoztatása.
Mit tehetünk, ha a határozat jogszerűsége kérdéses?
Ha úgy érzi valaki, hogy a közgyűlési határozat jogszerűtlen vagy a kisebbség jogait sérti, lehet és érdemes jogi lépéseket tenni. A Kúria utasításai szerint a társasházi törvény nem kötelezi a közgyűlést arra, hogy minden napirendi pontról azonnal döntsön; ha egy kérdés további előkészítést igényel, a közgyűlés dönthet a halasztásról. A halasztás azonban nem járhat azzal, hogy olyan változtatásokat eszközölnek, amelyek nincsenek a meghívóban. Ha a napirendi pont megvitatása után a határozat jogszerűsége megkérdőjelezhető, még a határozat meghozatala után is lehet jogi lépéseket tenni a határozat ellen.
Ha egy tulajdonostárs úgy érzi, hogy a határozat megdönti jogait vagy igazságos érdekét, jogosult jogi tanácsot kérni, és a perindítást 60 napon belül megtenni a közgyűlés határozatának közlésétől számítva. A 60 nap nem jogvesztő minden esetben; bizonyos tények, például ha a szükséges iratok hiányoztak vagy zavaró körülmények adódtak, menthetőek lehetnek, és a határidő hosszabbítható. Lakásszövetkezetek esetében a határidő a határozat közlésétől számítódik, és nem a közgyűlés időpontjától.
Megfontolandó tippek a gyakorlatban
- Jegyzőkönyv és iratok kérése: minden közgyűlésről jegyzőkönyv készül, amelyhez a tulajdonostársak bármikor hozzáférhetnek. Ha a közös képviselő nem biztosítja az iratok megtekintését, polgári peres eljárás keretében kérhető a rendelkezésre bocsátás.
- Írásbeli értesítés és napirend: tartsuk be a meghívóban foglalt napirendet; ha olyan pont kerülődik elő, ami nincs benne, annak jogi támadhatósága nőhet.
- Határozatok kihirdetése: a határozatokat ki kell függeszteni a társasházban, és írásban értesíteni kell minden tulajdonostársat a határozatokról, amennyiben ezt az SZMSZ előírja.
- Kisebbség védelme: a közgyűlések összehívása és a napirend megállapítása során kiemelten figyelni kell a kisebbségi jogokra, hogy a határozatok ne legyenek jogtalanul hátrányosak.
- Előírások és jogi háttér: ismerjük az aktuális törvények és SZMSZ-szabályzatok rendelkezéseit, hiszen a 60 napos határidő vagy annak kivételei jogszabályi keretek között változhatnak.
Gyakorlati példák a közgyűlésekből
A közgyűlésen gyakran merül fel például a közös költség behajtása hátralékkal vagy a közös költség megfizetésével kapcsolatos intézkedések. A jegyzőkönyv és a napirend megfelelő kezelése segíti abban, hogy a következő lépések jogilag rendezettek legyenek. A jogesetek alapján a közgyűlés elnapolása vagy a határozatok írásban történő meghozása is előfordulhat, ha megfelelő előkészítés szükséges. A jogkövetkezményekkel és a jogorvoslati lehetőségekkel összefüggő döntések közösségi felelősség, amelyet a tulajdonosok együtt vállalnak a jövőbeni működés érdekében.
Megadható adatok a 60 napos határidő gyakorlati értelmezéséhez
- Határozat meghozatala a közgyűlésen: a határozat meghozatalának napjától számítandó a 60 nap.
- Ha a határozat közlését követően szeretnénk jogi lépést tenni, figyeljünk a határidő betartására.
- Kivételes esetben a 60 nap hosszabbítható, ha a határidő számítása során jogszabályban meghatározott menthető okok állnak fenn.
Minden, amit a társasházakról tudni érdemes!
Összefoglaló a gyakorlatban
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó testülete, amely a napirend szerinti határozatokkal formálja a közösség jövőjét. A határozatok érvényességét és jogszerűségét alapvetően a meghívó, a napirend, a jegyzőkönyv és a határozatok közlésének módja befolyásolja. A 60 napos határidő a határozat meghozatalától számítandó, és nem jogvesztő minden körülmény között; menthető okok és speciális szabályok esetén a időtartam meghosszabbítható. Mindig érdemes jogi tanácsot kérni, ha vita van a döntés jogi vonatkozásait illetően, és a perindítást lehetőség szerint 60 napon belül megtenni a közgyűlés közlésétől számítottan.
tags: #hatarozat #hozataltol #szamitott #60 #nap #tarsashaz