Határozott időre szóló nem lakáscélú bérleti szerződések Net Jogtár szemszögéből

A későbbi jogviták elkerülése érdekében fontos, hogy olyan lakásbérleti szerződést kössünk, amely rögzíti a felmondás szabályait és a bérlő kiköltözési kötelezettségét is. A bérlőt ugyanis nem lehet “csak úgy” kitenni a lakásból. Az sem mindegy, hogy milyen időtartamra kötünk szerződést, mert ettől függően változhat a felmondás szabálya. Szerződésszegés esetén rendkívüli felmondás jöhet. A bérbeadónak jobb felkészülni arra a helyzetre is, ha szerződésbontás után a bérlő nem hagyja el a lakást vagy tartozást halmoz fel. A tanulási és munkavállalási céllal más településre költözők és a szülői házat elhagyó fiatalok mellett egyre többen választják a lakásbérlést olyanok is, akik a magas lakáshitelkamatok miatt inkább halasztják a lakásvásárlást.

A lakásbérlettel kapcsolatban a bérlőknek nem árt tudni, hogy milyen feltételekkel mondhatják fel a lakásbérleti szerződésüket, ha új ingatlanba költöznének, vagy a bérbeadó mikor, milyen határidővel bonthat velük szerződést. A lakásbérleti szerződésekre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyes pontjai és a lakások és helyiségek bérletéről szóló, 1993-as LXXVIII. Egy lakás bérbeadásiának érvényességéhez írásos szerződés szükséges. A bérbeadó és a bérlő szabadon meghatározhatja a lakásbérleti szerződés tartalmát, és a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó, Ptk.-ban rögzített szabályoktól - egyező akarattal - eltérhetnek, ha azt a jogszabály nem tiltja. Így a szerződés felmondásának részletes szabályait is a megállapodásba foglalhatják, ha azonban ezt nem teszik, akkor a Ptk. és a lakástörvény felmondásra vonatkozó passzusai szerint kell eljárni.

A szerződés időtartama és a felmondás alapelvei

A határozott és a határozatlan időtartamra kötött bérleti szerződések között a felmondási jogot tekintve eltérés van. A határozott időre kötött lakásbérleti szerződés is felmondható - az új Ptk. szerint - idő előtt, rendes felmondással, ha arról a felek rendelkeznek a szerződésben. Ha nem, akkor főszabály szerint nem mondható fel a határozott idejű szerződés, csak néhány, törvényben meghatározott esetben. A bérlő is felmondhatja a szerződést, ha a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák zavarják a lakás használatát. Ez lehet a lakbér és a közüzemi díjak nem fizetése. Ha a bérlő a szerződésben meghatározott határidőig nem fizeti meg a lakbért, akkor a bérbeadó írásbeli felszólítást küld és figyelmezteti a következményekre. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondással élhet.

Érdekes eltérés, hogy a határozatlan időtartamú szerződést bármelyik fél rendes felmondással - írásbeli nyilatkozatban - felmondhatja. Ha a felmondás az adott hónap 15. napjáig kerül sor, akkor a felmondás a következő hónap végére szól. A határozatlan időtartamú szerződést akár rendkívüli felmondással is fel lehet mondani szerződésszegés esetén. A szerződés felmondása után a bérlő vitatása és nem hagyja el a lakást, ingatlan kiürítése iránti per indítható.

Kaució és átadás-átvétel

A szerződés megszűnésekor a bérlőnek a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell a bérbeadónak visszaadni. A bérbeadó kauciót (más szóval biztosítékot) kérhet beköltözés előtt a bérlőtől, ami 1, 2 vagy 3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg lehet. Ha az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. A kaució átadását és az összegét, valamint a felhasználásának feltételeit a bérleti szerződésben rögzíteni kell, és az esetleges későbbi viták elkerülése érdekében javasolt egy átadás-átvételi jegyzőkönyv készítése is az ingóságok és az ingatlan állapotáról, akár fotókkal illusztrálva. A szerződés lejártakor a bérbeadóval el kell számolnia a kaucióval.

Ki mondhat fel és mikor?

A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással (írásbeli nyilatkozattal) felmondhatja. Ha a felmondás az adott hónap 15. napjáig kerül sor, a felmondás a következő hónap végére hatályos. Határozott idejű szerződés esetén a felmondás általában csak rendkívüli felmondással lehetséges, ha súlyosan megszegik a megállapodást, kivéve, ha a szerződés másként rendelkezik. A jogvita megelőzése érdekében ajánlott ügyvéd által szerkesztett szerződést kötni vagy közjegyzői okiratba foglalni a megállapodást, amely a vita esetén gyorsabb rendezést segíthet.

Kiköltözés és végrehajtás

Ha a bérlő nem hagyja el a lakást a felmondás időpontjára, vagy a kiköltözés késik, a bérbeadó jogi eszközökhöz folyamodhat. Eredményes lehet a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat vagy a bírósági végrehajtás alkalmazása. Kérdéses, hogy mindenképpen szükséges-e közjegyzői hitelesítés: a közjegyzői okiratok költségei megterhelhetik a bérbeadót, de bizonyos helyzetekben gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást jelenthetnek a vita rendezésében. A jogi gyakorlat szerint a határozott időre kötött szerződés lejárata után a bérlő kiköltetése gyorsabban megoldható végrehajtási záradékkal vagy közjegyző által hitelesített nyilatkozattal, amelyet a bérbeadó és a bérlő is aláírt.

Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat

Érvényes jogszabályok szerint a bérbeadó köteles villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet és energetikai tanúsítványt készíttetni. Ezek a dokumentumok nemcsak lakóépületekre; ipari, szolgáltatási és egyéb épületek esetén is kötelezőek lehetnek. A hiányosságok a bérbeadó felelősségét növelhetik a jogi eljárások során.

Rövid útmutató a gyakori kérdésekhez

• Kaució vs. foglaló: A kaució a szerződés biztonságát szolgálja, a foglaló pedig csak a szerződéskötés előtti elköteleződést erősíti; a foglalót a bérlő elveszítheti, de a bérbeadó is köteles visszafizetni, ha ő hibázik.
• Mi történik írásos szerződés nélkül? A jogvita kockázata nő; a Kúria szerint írásbeli szerződés nélkül a Lakástörvény védelmei nem alkalmazhatók, és a használatra vonatkozó szabályok sem automatikusan érvényesek.
• Határozott vs. határozatlan idő: Határozott idő esetén a lejárat után automatikus megoldás lehet a szerződés átminősítése határozatlan időre a felek beleegyezésével vagy a tovább-használat elutasításával. A felmondási határidők és feltételek a szerződésben rögzítve legyenek.
• Mi legyen a szerződésben? Pontosan rögzítsük a bérlemény meghatározását, a szerződés időtartamát, a díjakat és fizetési határidőket, a közüzemi költségek viselését, a kaució összegét és feltételeit, a használati szabályokat, a karbantartási kötelezettségeket, a bérbeadó hozzáférési jogát, a felmondás típusait és a kiköltözés feltételeit, valamint szükség esetén közjegyzői okiratba foglalást vagy nyilatkozatot.

A praktikus lépések a szerződés megkötése előtt és után

1. Határozzuk meg pontosan a bérlemény adatait (cím, helyrajzi szám, emelet, ajtószám, közös helyiségek, kizárólagos használatú részek).
2. Döntsük el, hogy határozott vagy határozatlan időre kötjük-e a szerződést, és rögzítsük ennek feltételeit (kezdet, lejárat vagy átminősítés).
3. Írjuk be a bérleti díjat, a fizetési határidőket, a közüzemi költségek megosztását vagy mérőórák alapján történő elszámolását.
4. Rögzítsük a kaució összegét és a visszafizetés feltételeit, valamint lehetőség szerint készítsünk átadás-átvételi jegyzőkönyvet.
5. Határozzuk meg a használati szabályokat (állatok tartása, dohányzás, vendéglátás, közös használat), és a karbantartási kötelezettségek megosztását.
6. Oldjuk meg a hozzáférés szabályait a bérbeadó részéről (pl. ellenőrzések, javítások), és ha szükséges, tegyünk kötelező intézkedéseket a kiköltözésre vonatkozóan.
7. Döntsünk a bizonytalanságok elkerülésére: közjegyzői okirat vagy nyilatkozat alkalmazása a kiköltözésre és a vitás helyzetek gyors rendezésére.
8. Ha szükséges, rögzítsük az energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat meglétét a szerződésben vagy mellékletekben.

Az alábbi példaszerződés-mezőket érdemes kiemelten figyelembe venni a gyakorlati mintákban: a szerződés típusa (határozott/határozatlan), a lejárat vagy átminősítés feltételei, a felmondási idők (pl. 30/60 nap), a kaució összege, a rezsiköltségek rendje, a kiköltözés feltételei és a birtokvédelmi eljárások, valamint a közjegyzői okirat vagy nyilatkozat lehetőségei.

Táblázat: Fő jellemzők és határidők

Összegzésként megállapítható, hogy a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés előnyösebb lehet a bérbeadó számára a futamidő alatt, mivel garantált bevételt ad és a lejárat után könnyebb a kiköltöztetés. A bérlő számára viszont a határozatlan időre kötött szerződés biztosít nagyobb szabadságot és rugalmasságot, különösen, ha élethelyzete gyorsan változik. A legfontosabb azonban a részletek pontos rögzítése a szerződésben: legyen meg nevezve a pontos bérleti díj, a felszámított közüzemi költségek, a kaució, a felmondási és kiköltözési szabályok, és az, hogy miként történik a szerződés megszüntetése a jogi védelem érdekében. A közjegyzői okirat vagy előzetes nyilatkozat a kiköltözésre pedig további jogi biztonságot nyújthat, különösen vitás helyzetekben.

tags: #hatarozott #ideju #nem #lakascelu #berleti #szerzodesek

Népszerű bejegyzések:

• Tetétlen eladó ház: magánszemélyek kínálatának részletes összefoglalója
• A budapesti buszgarázsok fejlődése
• Grafisoft Park Berlok bemutatása a zöld környezetben
• A Groupama Aréna fejlesztése
• Mindent a használatbavételi engedélyezésről