Hatvan százalékos ingatlanpiaci trendek: Budapesti árcsökkenés és országos mérséklődés
Budapesten újra lakásárcsökkenést hozott a február, havi szinten. Országosan pedig mérséklődött a drágulás üteme - közölte az ingatlan.com. Éles váltás történt a lakáspiacon: Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató - derül ki az ingatlan.com lakásárindexének friss adataiból.
„A jelentős változás a budapesti kereslet eltolódásával magyarázható. A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az új lakások iránt, mivel a fővárosban már 10 kerületben is találhatók olyan lakásfejlesztések, amelyek potenciális célpontjai lehetnek az Otthon Start Programban érdekelt elsőlakás-vásárlóknak. Ez a váltás azért is fontos, mert a havi szintű budapesti árcsökkenés nem a kereslet visszaesésével magyarázható. A naptárhatással korrigálva ugyanis januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma.
A friss adatokból úgy tűnik, hogy a vevők fizetőképessége Budapesten kívül is kezdi elérni a felső határát. Erre utal, hogy országosan felére csökkent a havi drágulás üteme. Éves szinten is lassult a lakásdrágulás tempója, ami januárban még 17,5 százalékos, februárban viszont már csak 15,6 százalékos áremelkedést mutatott.
A jelenlegi piaci helyzet egyértelműen a vásárlóknak kedvez: Budapesten már 27 ezer, a vármegyeszékhelyek hirdetései között pedig 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathatnak a vevők. Balogh László az árak alakulásával kapcsolatban kiemelte: „A budapesti használt lakások piacán az átlagos négyzetméterárak elérték az otthon startos ársapka szintjét, ami 1,5 millió forintot jelent egy négyzetméterre vetítve. A III. és a IX. kerületben szeptember elejéhez képest még csökkentek is a medián négyzetméterárak, ha kizárólag a használt társasházi lakásokat nézzük. Ugyanakkor már nincs olyan kerület, ahol 1 millió forint alatt lenne ezeknek a lakásoknak a medián négyzetméterára.”
A legnagyobb kínálattal rendelkező XIII. kerület adatai szerint az ingatlan.com összeállításából az is kiderül, hogy a használt társasházi lakásokat nézve Budapest és Debrecen után Szeged is belépett az egymillió forintos klubba, azaz utóbbi városban már e szint felett van a használt társasházi lakások medián négyzetméterára. Ez mindkét vidéki városban kereken 1 milliós összeget jelent.
A magyarországi lakáspiac az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. A koronavírus-járvány visszavetette a tranzakciók számát, majd az infláció, a magas kamatkörnyezet és a háborús bizonytalanság alakította tovább a folyamatokat. Az elmúlt időszakban ugyanakkor az állami ösztönzők, az új hitelprogramok és a befektetői tőke ismét élénkíteni kezdték az ingatlanpiacot. A Magyar Közgazdasági Társaság Ingatlanpiaci Szakosztályának előadásán a szakértők bemutatták, milyen gazdasági tényezők mozgatják jelenleg a lakások adásvételét, hogyan alakultak a tranzakciószámok és az árak, valamint milyen trendek figyelhetők meg a befektetési és bérleti piacon.
Az ingatlanpiac működését számos makrogazdasági mutató befolyásolja. Az egyik legfontosabb tényező az infláció, amely az áprilisi adatok szerint 2,1 százalékon állt. Ez az elmúlt időszak magas inflációs környezetéhez képest kedvező fejleménynek számít. Az elmúlt években a magyar lakóingatlanpiac alapvetően keresletvezetére működött. A gazdaságpolitika elsősorban keresletélénkítő támogatásokkal és hitelkonstrukciókkal próbálta ösztönözni a piacot, miközben a kínálati oldal megerősítése háttérbe szorult. A piaci várakozások szintén fontos szerepet játszanak az ingatlanpiac alakulásában.
A következő években fokozatos élénkülés következett, azonban 2023-ban az infláció és a háborús gazdasági bizonytalanság ismét visszafogta a piacot. A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben voltak a legmagasabb használtlakás-árak 2025 negyedévében, átlagosan 970,7 ezer forintot kellett fizetni négyzetméterenként. Magyarországon a lakástulajdon aránya továbbra is 90 százalék felett van, miközben nincs jelentős államilag támogatott bérlakásprogram. A befektetési célú vásárlások aránya Budapesten a tranzakciók mintegy 30 százalékát teszi ki, vidéken pedig körülbelül 25 százalékot.
2026 elején látványos fordulat következett be a budapesti lakáspiacon. A tavalyi év dinamikus drágulását mostanra a stagnálás váltotta fel. „Mindössze 0,4 százalékkal mentek feljebb január óta a budapesti lakásárak. A megtorpanás különösen a belvárosi és egyes budai kerületekben volt látványos, miközben az olcsóbb pesti kerületekben folytatódni tudott az áremelkedés. A keresletet nézve még gyorsabban változott a hangulat. Az év eleji élénkülést követően áprilisban már csökkenni kezdett az érdeklődések száma, ami elsősorban a fővárosi piacot érintette.
Országosan az ingatlanérdeklődések száma április végén 19 százalékkal maradt el a tavalyi év heti átlagától, ugyanakkor jelentős területi különbségek rajzolódnak ki. Az ingatlantípusok között is eltérő a dinamika. Országosan nézve a családi házak iránti kereslet még tartja magát, április végén nagyjából a tavalyi átlag szintjén alakult. Ezzel szemben a lakáspiacon komolyabb visszaesés történt. Bár a választások után az általános hangulat bizakodó, ez egyelőre nem gyűrűzött be a lakáspiacra. Ennek egyik oka, hogy a 2025-ös drágulás sok vevőt egyszerűen kiárazott a piacról, miközben a húsvéti időszak idén is ráerősített a lassulásra. A vevők tehát jelentősebb alkuval lennének csak hajlandók vásárolni, miközben az eladók többsége egyelőre kivár, és nem csökkenti az árakat.
Eközben a fővárosi ingatlanpiacon mára egészen új jelentést kapott a „drága” szó. Ez egyértelműen a kereslet és a kínálat közötti feszültség erősödésére utal - hívta fel a figyelmet Futó Péter, az ingatlanportál elemzési vezetője. Nyugat-Magyarországon is jelentős az eltérés: Győr-Moson-Sopron megyében minden ötödik ingatlan ára meghaladja a 100 millió forintot, míg a vevőknek csak körülbelül 10 százaléka keres ebben a tartományban. A jelenség mögött az áll, hogy a kereslet az elmúlt időszakban visszafogottabbá vált, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára kívül esik a támogatott finanszírozási konstrukciók - például az Otthon Start - keretein.
A budapesti piacra vonatkozó részletek szerint az Otthon Start program résztvevőinek kivárása után az év eleje fordulatot hozott, a vevők visszatértek a piacra. Ez azonban már nem egy túlfűtött, hanem egy tudatosabb, racionálisabb piac. A jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok iránt nőtt a kereslet, míg az árak differenciáltan alakultak: a prémium- és jó állapotú ingatlanok ára tovább emelkedik, a gyengébb adottságú lakásoknál pedig stagnálás figyelhető meg. A XIII. kerületben a felújított lakások négyzetméterára 1,5-2 millió forint között alakul, míg a XIII. kerületben az alku mértéke 3-5 százalékos a jól árazott ingatlanoknál, az árengedmény pedig 8-10 százalékos a túlárazottaknál.
A kereslet szerkezete kiegyensúlyozottabbá vált: hasonló arányban vannak jelen a saját célra vásárlók, az elsőlakás-vásárlók és a befektetők. Utóbbiak különösen a belvárosi szegmensben erősödtek vissza. A Duna House havi tranzakciószám-becslése és jelzáloghitel-előrejelzése alapján 2026. április hónapban országosan 9815 lakóingatlan-adásvétel történt. A január még visszafogottan, 7500 körüli ügylettel indult, majd februárban és márciusban gyors felfutás történt - utóbbi hónap a 2025-ös csúcs közelében, 11 700 körüli értékkel zárt. Áprilisban a piac újra alacsonyabb fokozatra állt be: a becsült 9815 tranzakció a márciusi szinttől mintegy 15 százalékkal marad el, ugyanakkor a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest csak mérsékelt elmaradást mutat.
Eközben a lakáscélú jelzáloghitelek szerződéses összege elérte a 240 milliárd forintot. Az ingatlan.com adatai szerint 2026 tavaszán egyértelműen lassult a piac. Az iroda 237 ezer telefonos érdeklődést regisztrált áprilisban, ami havi szinten 17, éves alapon 8 százalékos csökkenést jelentett. A kínálat ugyanakkor bővült: több mint 30 ezer új hirdetés jelent meg, a teljes állomány pedig 142 ezerre nőtt, ami 7,4 százalékos éves bővülést jelent. Az értékesítési idők országosan 95 napra nőttek a korábbi 84 napról, Budapesten pedig különösen látványos volt a lassulás: a lakások eladási ideje 45 napról 75 napra emelkedett. Balogh László szerint a piac nem fordult vissza, inkább kifulladt a korábbi lendület.
Végezetül nézzük, mi a helyzet a bérlői piacon. 2026 első negyedévében Budapesten a téglalakások átlagos bérleti díja 261 ezer forint volt, míg a vidéki nagyvárosokban 167 ezer forint. A legfontosabb változás, hogy az áremelkedést már nem a kisebb lakások hajtják. Az egyszobás lakások átlagosan 177 ezer forintba, a kétszobások 247 ezer forintba, a háromszobások pedig 331 ezer forintba kerülnek havonta. Soóki-Tóth Gábor, az OC elemzési vezetője szerint ez azt mutatja, hogy a kereslet a nagyobb lakások felé tolódik, különösen a családok és az összeköltözők körében.
Összességében az elemzések egy irányba mutatnak: a magyar ingatlanpiac új szakaszba lépett. Február közepén az ingatlan.com adatai szerint közel 12 000 eladásra kínált új építésű lakás és ház szerepelt a hirdetések között, ami 23 %-os növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Budapesten január-februárban a lakásárak havi növekedése 2025 elején még dupla számjegyű volt: az MNB szerint például 2025 Q3-ban országosan ~21 %, Budapesten ~26 % volt az éves árnövekedés. Ami tehát bizonyos és nem várható változás: az árak nem zuhannak, viszont nem is emelkednek már extrém tempóban, a vevőknek több választási lehetőségük lesz, a piac közelít a hosszabb távú egyensúlyhoz, a támogatott hitelek és az állami programok pedig továbbra is befolyásolhatják a keresletet.
Ingatlan eladáson gondolkodsz, vásárolni szeretnél, vagy csak érdekel, hogyan alakultak az utóbbi egy évben az ingatlanárak Hatvanban? A grafikonokon látható átlagos négyzetméterárakat a megveszLAK ingatlan adatbázisában található, Hatvanban hirdetett használt és új építésű ingatlanokból számoltuk. Az Hatvani átlagos négyzetméterárak alakulását 1 évre visszamenőleg, havi bontásban láthatod. Az ingatlanpiac mindig is kihívásokkal és lehetőségekkel teli terület volt, ahol az ingatlan árak és trendek folyamatosan változnak. Ha valamelyik statisztikai grafikonon nullát látsz, akkor abban a hónapban nem tudott elég adatot gyűjteni a rendszer a számítás elvégzéséhez.
tags: #hatvan #szazalekos #ingatlanpiac