Házmestermedve: egyenleg, közgyűlés és a társasház gazdálkodása
Ki ne szeretné, ha több pénz maradna a háznál?! Merre tart a társasház, ahová frissen beköltöztél? Miket szavaztak meg korábban, milyen beruházások valósultak meg és eddig mire ment el a pénz? A Társasház Beszámolója és Költségvetése az alapja a Társasház működésének.
Miért fontos a pontos egyenleg és elszámolás?
A társasházak legfőbb bevételi forrása a közös költség, amelyből a társasház-kezelő, vagyis én teljesítem az Önök kötelezettségeit. Ha a bevételeik összege állandó jelleggel részlegesen hiányos, akkor a társasház likviditása veszélyeztetve van. A társasházak működését szabályozó Társasházi Törvény 48.§(1) pontja határozza meg a beszámoló minimális tartalmát. Minden társasház csak akkor működik jól, ha a Közös Képviselő előre megtervezi a társasház várható bevételeit és kiadásait, vagyis költségvetést készít.
A társasház működéséről, vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről az üzleti év könyveinek zárását követően, a közös képviselő a számviteli törvényben meghatározott könyvvezetéssel alátámasztott beszámolót köteles készíteni. A Társasházak költségvetésének tervezésére úgynevezett „Bázis” alapú tervezést használ a Közös Képviselő. A költségvetés nem más mint az adott év pénzügyi terve ami előirányzatként tartalmazza a teljesítendő kiadásokat és a várható bevételeket.
Átláthatóság, tételes elszámolás és értesítések
Én száműztem a spirálfüzetes átláthatatlan könyveléseket. Tételes elszámolást készítek a befizetésekről és azokról szigorú számadású nyugtát állítok ki. Minden társasház negyedévente kap egyenleg értesítőt. Mind személyes, mint pedig kollektív egyenleg értesítést, ezzel elejét vesszem a félreértéseknek. A közgyűlési határozatokról a közös képviselő a közgyűlést követő 8 napon belül köteles írásban értesíteni minden tulajdonostársat, és kérésükre a jegyzőkönyv másolatát átadni. A közös képviselet a határozatokról és azok végrehajtásáról éves bontásban nyilvántartást vezet /határozatok könyve/, melybe minden tulajdonostárs betekinthet és másolatot kérhet.
Közgyűlés, határozatképesség és meghívás
A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonosokból álló közgyűlés. A közgyűlésre minden tulajdonost és általános meghatalmazottat írásban, bizonyítható módon kell meghívni, a meghívót legkésőbb a megjelölt időpont előtt 8 nappal kell megküldeni, egyidejűleg a meghívó egy példányát jól látható helyen a társasházban ki kell függeszteni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés helyét, idejét, a napirendi pontokat, továbbá a javaslatot a közgyűlésen elnöklő személy, a jegyzőkönyv vezető és a két hitelesítő tulajdonostárs megválasztására. A közgyűlés érvényes határozatot csak a meghívóban feltüntetett napirendi kérdésekben hozhat.
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A szavazati jog tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a tulajdonostársakat. Ha a társasházi törvény másképp nem rendelkezik, a közgyűlés ill. a megismételt közgyűlés határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza, de a döntés minden tulajdonostársra kiterjed. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen gyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni, az eredetivel azonos napirenddel.
Kötelező és kezdeményezhető közgyűlések
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A legtöbb társasházban évente egyetlen közgyűlés van, amikor az SZMSZ-ben meghatározott időpontig - de legkésőbb május 31.-ig - jóváhagyják az éves beszámolót és a költségvetést. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő /az intézőbizottság elnöke/ a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a 30. napon meg kell tenni.
Közös képviselő, társasházkezelő és szerepek
A közhiedelemmel ellentétben, nem kötelező egy társasház működésében, hogy közös képviselő gondoskodjon az ügyvitelről, de nagyon is ajánlott. A jogszabály szerint a 6 lakás alatti lakóközösségeknél szabadon választott, hogy kijelölnek-e valakit, aki a ház érdekeit képviseli. Efelett azonban már ajánlja, hiszen akkora lakásszámnál már bőven keletkezik annyi munka és intéznivaló, amelyet érdemes rábízni valakire. Sokan szembesülnek azzal a klasszikus problémával, hogy nem sikerül megválasztani a közös képviselőt. Ennek egyik oka lehet, hogy a tulajdonosoktól egyetlen jelölt sem kapja meg a szükséges, 50% + 1 szavazatot, vagyis az egyszerű többséget.
A társasházi törvény szerint, a társasházkezelő: a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, valamint a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat. A társasházkezelés során a társasházkezelő megvalósítja az elfogadott éves beszámoló terv során megszavazott, és határozatban rögzített fejlesztéseket, felújításokat. A társasházi közös képviselet felügyeli, és könyveli a megvalósítást.
Számvizsgáló Bizottság szerepe
Az Elkészítése a Közös Képviselő feladata, de a Társasházi Törvény rendelkezése alapján a Számvizsgáló Bizottság tagjainak jóvá kell hagyniuk a Társasház Beszámolóját és Költségvetését. Ez azért fontos, mert nekik van ellenőrzési jogkörük és ők tudják azt leellenőrizni, hogy az egyes sorokban lévő számok valós adatokat tartalmaznak-e? A Számvizsgáló Bizottság a tulajdonosok esszenciája. Az ő feladatuk a Társasház Beszámolója és Költségvetése fölötti folyamatos ellenőrzés. Amennyiben az ellenőrzés megtörtént akkor a Beszámoló és a Költségvetés valódiságát aláírásukkal igazolják.
Gyakori hibák a beszámolókban és mire figyeljünk
Legfontosabb dolog amire figyelnie kell minden tulajdonosnak az, hogy egy költségcsoport egy sor. Sok tulajdonos átsiklik azon amikor a Közös Képviselő egy költséget több sorban tünteti fel. Feltünteti a nettót, majd más sorban az Áfa-t illetve az egyéb költségeket. Minden költséghez egy jogcímet kell hozzárendelni. Így ha van olyan jogcím,hogy kezelési díj, közös képviselet díja, ügyviteli költség ezek mind egy költségcsoportot, a Közös képviselő szolgáltatásának díját jelentik, amit nem túl korrekten a közös képviselő szándékosan tüntetett fel több sorban.
Második fontos dolog, hogy a közös képviselő olyan költséget számol el a beszámoló és költségvetés alkalmával aminek nincs valós alapja. Gondolok itt arra,hogy sokszor szoktak feltüntetni olyan munkákat - csőtőrés, eresz tisztítás, dugulás elhárítás, nagytakarítás - ami szinte ellenőrizhetetlen. Harmadik fontos dolog, hogy figyelmesen átnézzük a költségvetés azon sorait ahol a kifizetetlen számlákat tünteti fel a közös képviselő. Ellenőrizze, hogy azok valóban nem lettek kifizetve.
Egyszer tulajdonosként szembesültem ezzel a problémával. Az akkori közös képviselő 44.000 Ft + Áfa helyett összesen 124.000 Ft + Áfát számolt fel havonta Közös képviseleti díjként. Ez egy évben több mint 1,3 millió forinttal több mint ami a szerződésben szerepel. Az SZVB nem ellenőrizte le a beszámoló és költségvetés dokumentumait. Amikor erre fény derült, akkor az egyik tulajdonostársammal több évre visszamenőleg átnéztük a költségvetéseket és kiderült, hogy 7 évig folyamatosan magasabb kezelési díjat számolt el a Közös Képviselő mint ami a szerződésben szerepel.
Technológia és hatékonyság: társasházkezelő szoftverek
A társasházak be- illetve kifizetéseit a törvényi előírásoknak megfelelően vezetem elektronikus rendszerben. A végrehajtókkal, hivatalokkal, NAV-al, közszolgáltatókkal a postai levelezés korszaka innentől lezárul. A közös képviselőknek többé nem kell manuálisan rögzíteniük a könyvelési tételeket. A rendszer a beolvasott számlakivonatokat automatikusan felismeri és könyveli. A beépített, NAV-kompatibilis számlázó rendszerrel a társasház gyorsan és egyszerűen állíthat ki számlákat a vevőknek.
A rendszer lehetőséget nyújt a lakók és számvizsgálók meghívására, akik weben és mobilalkalmazáson keresztül is hozzáférhetnek a lakói felülethez. Egyszerűen kezelhető mérőóra-nyilvántartás. Tetszőleges számú mérőtípus felvehető, és a fogyasztási adatok könnyedén rögzíthetők és kezelhetők. Az előirányzatok gyorsan és egyszerűen létrehozhatók, akár tömegesen is. Többszintű védelem, óránkénti mentések és rendszeres frissítések gondoskodnak adatai biztonságáról.
Előnyök és bevezetés
Az egy éves ingyenes időszak minden új előfizető számára automatikusan elérhető a regisztrációt követően. Rendszerének használata az első évben minden újonnan csatlakozott előfizető számára ingyenes! Ez idő alatt korlátozás nélkül, a teljes funkcionalitást igénybe veheti, ugyanúgy, mintha előfizetéses csomagot használna. Így kockázatmentesen kipróbálhatja rendszerünket, és meggyőződhet annak előnyeiről. Nincs beállítási vagy aktiválási díj, a regisztráció önállóan is elvégezhető. Igény esetén a migrációt vagy az adatfeltöltést is díjmentesen biztosítjuk.
Felújítások, korszerűsítések és megtakarítási lehetőségek
Teljes körűen vállalom üzleti partnerek bevonásával felújítások, korszerűsítések lebonyolítását. A társasházak igényeit figyelembe véve ajánlok olyan megtakarítási alternatívákat, amelyek a társasházak költségvetésébe a likviditás veszélyeztetése nélkül beilleszthető. Az életveszélyes hibákat azonnal, a többi hibát pedig jellemzően 24-48 órán belül elhárítom, elháríttatom a megfelelő szakemberrel. Lehetőség van 4 órán belüli vészhelyzeti elhárításra is, ehhez a társasháznak harmadik fél szolgáltatását kell igénybe vennie, amely nagyon kedvező árú megoldás.
Akár kisebb 4-6 lakásos, vagy akár nagyobb 20-30 lakásos társasházról beszélünk, a központi fűtés gazdaságosabb, energiahatékonyabb megoldás, mintha minden lakásban külön kazánt építenénk be. Az optimális, legkedvezőbb üzemeltetési költséget és legalacsonyabb szén-dioxid-kibocsátást garantáló megoldás a zárt égésterű kondenzációs gázkazán. Társasház esetén előnyös a több kisebb teljesítményű gázkazánból összeállított kaszkádrendszer.
Közösségi élet, házirend és mindennapi praktikumok
A házirend magába foglalja a társasház tisztában tartására vonatkozó olyan előírásokat, hogy például milyen gyakran kell felseperni, felmosni, a közös tulajdonban lévő ajtók, ablakok, korlátok szennyeződését milyen időközönként kell eltávolítani. Ha nem szeretnétek a közös költséget még a takarítás díjával is megterhelni,készíthettek magatoknak takarítási rendet is, akár a ház egészére, akár emeletenként beosztva. Ha nálatok így működik jelezz vissza, nagyon örülnénk a jó példának, és szívesen vesszük a sztorikat, hogyan működik ez a gyakorlatban.
A közös és magán tárolókban igyekezzetek rendet tartani,félévente/évente ott is lomtalanítani. A ház tulajdonában lévő udvar esetleg kert körüli munkákat szintén ki lehet adni profi cégek kertészeinek, de akár a kertészkedést kedvelő lakók is elvégezhetik. Az időigényes, nagy volumenű munkákat pedig közösen is elvégezhetitek, remek közösség építő program lehet például egy őszi kertseprés forró teával, friss vajas kenyérrel.
Kommunikáció és partnerség
Szoros kapcsolatot és partneri viszonyt kívánok ápolni a társasházak Számvizsgáló Bizottságaival illetve a lakóközösséggel. Számtalan kommunikációs csatornát fenntartok ügyfeleim számára ennek érdekében. Érdekelnek a lakóközösséggel kapcsolatos sztorik, hírek vagy egyszerűen csak a tanácsok? Akkor a házmestermedve a TE embered medvéd.
Jogviták, képviselet és peres eljárások
Előfordulhat, hogy egy társasház jogai és érdekei sérülnek. Ilyenkor nagyon fontos, hogy a megfelelő hatóságok előtt a megfelelő kommunikációs képességekkel, valamint szakmai tudással rendelkező személy végezze a társasház jogi képviseletét. Viszont munkám során már kellett pert alkalmazni egyik társasházamat megkárosító harmadik féllel szemben, amely pert első körben sikerrel zártuk. A tulajdonosok jogosultak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel a bírósághoz fordulni, ha a közgyűlési határozat sérti a jogszabály, az alapító okirat, ill. a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.
Kisebb közösségek és speciális szabályok
A végén térjünk ki néhány gondolat erejéig azokra a társasházakra, amelyek hatlakásosnál kisebbek. Az ilyen lakóközösségek dönthetnek arról, hogy szervezetükre és működésükre a törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazzák, azaz nem alakítanak ki saját szabályzatot. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. Tehát ha nincs SZMSZ, akkor nincs közös képviselő, lakógyűlés és semmi “társasházszerűség”, hanem csak PTK. A társasház ilyen esetben mindössze a közös- és a külön tulajdonok meghatározására korlátozódik.
Gyakorlati tanácsok a mindennapokhoz
A szórólapok, reklámanyagok számára helyezzetek el egy tárolóedényt vagy papírkosarat a postaládák közelében. A felgyűlt papírok így könnyedén juthatnak el a szelektív gyűjtőbe egy mozdulattal, vagy ha tudtok olyan iskoláról, óvodáról a környezetetekben akik papírt gyűjtenek, felajánlhatjátok nekik is. A minap hallottam egy olyan esetről, hogy egy rendkívül ügyes takarítóhölgyet kiutált egy befolyásos lakó, csupán azért, mert egy adott napon - egy családi tragédia miatt - nem tudott megjelenni a munkahelyén. Nehéz olyan embert találni, aki rendesen, becsületesen végzi a dolgát.
Ha Ön sokallja a Közös Költséget akkor olvasson tovább, hogy megtudhassa hogyan befolyásolhatja a Közös Költség összegét. A Tulajdonosok többsége sajnos nincs azzal tisztában, hogy a Társasház beszámolója és költségvetése határozza meg a közös költség összegét. Ezt minden tulajdonos a Beszámoló Közgyűlésen tudja befolyásolni, ami egyben az egyik legfontosabb Fórum a Társasház ügyeinek megtárgyalására. A Társasházi Törvény 35§(1) bekezdése alapján a Társasház előző évre vonatkozó beszámolóját és költségvetését Beszámoló Közgyűlés keretein belül a Közös Képviselőnek ismertetnie kell a tulajdonosokkal - akiknek azt el kell fogadniuk - legkésőbb minden év május 31-ig.
| Fő terület | Mire figyeljünk |
|---|---|
| Pénzügyi átláthatóság | Tételes elszámolás, negyedéves egyenleg értesítők, Számvizsgáló Bizottság ellenőrzése |
| Közgyűlés | Megfelelő meghívás, határozatképesség, jegyzőkönyv és határozatok nyilvántartása |
| Felújítások | Tervezés, kontrolling, üzleti partnerek bevonása, megtakarítási alternatívák |
| Üzemeltetés | Gyors hibakezelés, vészhelyzeti elhárítás, energiahatékonyság (fűtéskorszerűsítés) |
Ha Önöknek van egy ötlete a társasházukkal kapcsolatban, akkor azt ossza meg velem! Sokan nem mernek nagy dolgokba belevágni, mondván: “úgysem”. Minden hozzám szerződő társasház esetében első körben egy hasznosítási javaslatot készítek el, amely tartalmazza a társasház közös helyiségeinek (garázs, üzlethelyiség) kedvezőbb hasznosításának lehetőségeit, illetve egyéb bevételi források feltérképezését.
tags: #hazmestermedve #egyenleg #tarsashaz