Helyiségbérlő vételi szándéknyilatkozat — mi ez, mikor érdemes használni, és melyik fél számára fontos védelmet nyújt?

Az eladó megfogalmazódik az eladás gondolata. Az eladó két módon tudja értékesíteni ingatlanát: megpróbálja ő maga eladni vagy ingatlanirodához, szakértőhöz fordul. A lakás meghirdetésre kerül különböző csatornákon. Vevők jelentkeznek, akik meg is tekintik az ingatlant. Az egyik vevő befutó lesz: ő valóban meg akarja vásárolni az ingatlant. A felek először szóban egyeznek meg. Hiszen előfordulhat az is, hogy a vevő megtekinti az ingatlant, akár még tetszik is neki a lakás, az eladó pedig a komoly szándékot látva lemondja a többi érdeklődővel egyeztetett találkozót, megszünteti az ingatlan hirdetést. Majd a potenciális vevő mégis egy másik ingatlan mellett dönt. Legtöbbször akkor készül ilyen előszerződés, ha közvetítőként egy ingatlanszakértő vagy egy ingatlaniroda is részese az üzletnek.

1. Mi a vételi szándéknyilatkozat lényege?
2. Milyen tartalom szükséges hozzá?
3. Miért fontos jogi megközelítésben?
4. Mi változott 2021-ben a Lakás tv.-ben?
5. Gyakorlati tanácsok a vevő és az eladó számára

Mi a vételi szándéknyilatkozat és miért van rá szükség?

A vételi szándéknyilatkozat az a dokumentum, amelyben a vevő jelzi, hogy milyen feltételekkel vásárolná meg az ingatlant. Előnyös, mert

• a vevő írásban rögzíti szándékát és az ehhez kapcsolódó feltételeket (ár, határidő, fizetési ütemezés, foglaló);
• a közvetítő azáltal dokumentálja, hogy ő hozta a vevőt;

Azonban a vételi szándéknyilatkozat nem jogszabályi definíció szerint kötelező erővel bíró jognyilatkozat; sokszor az ingatlanközvetítők ezt a kifejezést olyan dokumentációként használják, amely jelzi a vásárlási szándékot. A jogi helyzet azonban attól függ, mit tartalmaz a dokumentum tartalmilag. Ha a nyilatkozat tartalmazza az eladónak címzett vételi ajánlat lényeges elemeit (ár, határidő, foglaló), akkor annak jogi kötőerő keletkezhet, és adásvételi szerződés keletkezhet az elfogadásával.

Mi az a bizonyos „előszerződés” és hogyan kapcsolódik a vételi szándéknyilatkozathoz?

Az előszerződés olyan jogi kötelezettséget jelent, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy később szerződést kötnek, és rögzítik a későbbi szerződés lényeges feltételeit. Ilyenkor a felek közösen vállalják, hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. A törvény szerint az előszerződés akkor minősül előszerződésnek, ha mindkét fél aláírja, pontosan meghatározzák az ingatlant és a vételárat, továbbá rögzítik, hogy a felek közvetítő jelenlétében, ügyvédi ellenjegyzés mellett kötnek végleges adásvételi szerződést. Ebben az esetben kötelező lehet a teljesítés, és hiányosságok esetén jogi megoldások kereshetőek.

Mi a különbség a vételi ajánlat, a vételi szándéknyilatkozat és az előszerződés között?

A vételi ajánlat egyértelmű szándékot fejez ki a szerződés megkötésére, és írásban kötő erővel bír. A vételi szándéknyilatkozat a közvetítői gyakorlatban használt kifejezés, amely tartalmától függően lehet jogilag kötelező vagy sem. Az előszerződés pedig egy erős jogi kötelezettség, amelyben a felek kötelezik magukat a végleges adásvételi szerződés megkötésére, megjelölve a lényeges feltételeket. Tehát a cím nem döntő: a tartalom és a jogi hatások a döntőek.

Fizetési letét (foglaló) és az ajánlati biztosíték

A vételi nyilatkozat mellé gyakran kérnek foglalót vagy „ajánlati biztosítékot”. A Ptk. szerint a foglaló csak akkor tekinthető foglalónak, ha a teljesítés kötelezettségvállalását megerősíti a szerződésből adódó rendeltetés. Vevőként tehát vigyázz: ha a foglalót megfizeted, és később visszalépsz, elveszítheted az összeget; ha az eladó lép vissza, vissza kell fizetni kétszeresen vagy a megállapított feltételek szerint. A gyakorlatban sok közvetítő nagyobb összegű letétet kér, amit jogilag nem feltétlenül lehet ilyen formában kezelni; ezért tanácsos a letétet az ügyvédi letétben elhelyezni, vagy egy előre egyeztetett szerződés tervezetet átadni, amelyben minden részlet tisztázott.

Miért érdemes jogi tanácsadást kérni?

Az egyik legfontosabb megállapítás: a vételi szándéknyilatkozat tartalomja alapján megítélhető, hogy jogilag mit hoz létre. A 2021-es Lakás tv. módosítás a közvetítői gyakorlatot érinti: az ingatlanközvetítői tevékenység és a dokumentumok szerkesztése vált jogilag körültekintőbben szabályozottá. A jogszabály hatálya alá tartozó tevékenységek közé tartozik az okiratok megszerkesztése és ellenjegyzése, amelyet kizárólag ügyvéd vagy közjegyző végezhet. A jogi képviselet nélkül kiállított minták maguk is jogi kockázatokat rejtenek. Ezért ajánlott, hogy a vevő legyen jelen a végleges adásvételi tervezet összeállításánál, és lehetőleg egy ingatlankészítő szakértő által átnézettesse a dokumentumot.

Mire figyelj a 2021-es Lakástörvény-módosítás kapcsán?

A Lakástörvény 64/A. szakasza kifejezetten rögzíti, hogy az ingatlanos tevékenységéhez kapcsolódó „szándéknyilatkozatot” ne úgy szerkessze, hogy az maradéktalanul helyettesítse az adásvételi szerződést. A módosítás célja, hogy a letéti és az okirat-szerkesztési feladatokat kizárólag jogászokra bízzák, és egyértelmű legyen: a vételi szándéknyilatkozat nem felmenti a feleket a teljes adásvételi szerződés megkötése alól. Így a vevő által átadott pénz összegének kezelését is tiltják vagy korlátozzák a jogszabályok, amikor az ilyen letéti funkciót jogszabályilag engedélyezni kell.

Gyakorlati tanácsok vevőnek és eladónak

Tanácsaink a mindennapi gyakorlatból:

• Mindig kérj időt a dokumentum áttanulmányozására; ne írj alá semmit nyomás alatt.
• Kérd meg egy független ingatlanszakértő vagy ügyvéd véleményét a nyilatkozatról, a tulajdoni helyzetről és a tehermentességről.
• Kérj tulajdoni lapot és térképmásolatot, és ellenőriztesd szakemberrel a tehermentességet és a terheket.
• A vételi ár pontosan mit tartalmaz, beleértve az ingóságokat és a berendezéseket? Minden részletet dokumentálj fényképekkel.
• Ha a nyilatkozat tartalmazza a foglalót vagy „bánatpénzt” átadását, rögzítsd egyértelműen, ki kapja és mikor jár vissza, milyen feltételek esetén.
• Ha a vevő nem kíván kötelező ajánlatot tenni, ezt világosan rögzítsd a dokumentumban úgy, hogy az ne kötelezze jogilag a feleket a szerződéskötésre.
• A közvetítőre vonatkozó gyakorlat: soha ne engedj a nyomásnak; az ügyletről legyen írásos igazolás és jogi ellenőrzés.
• A pénzátadásnál legyen biztonságos megoldás: a letétet csak ügyvéd által kezelt letétbe helyezni, vagy egy kibővített adásvételi szerződés-tervezetet előzetesen elkészíteni, amely részletezi a pénz kezelését és a feltételeket.

Gyakorlatban az ajánlati kötöttség és az érvényesség

Az ajánlat kötöttsége attól függ, hogy a felek jelenlévő vagy távollévő felek-e. Jelenlét esetén az elfogadó nyilatkozat kézbesítésével megtörténik a szerződés létrejötte. Távollevők között tett ajánlatnál az elfogadó nyilatkozat érkezéséig vagy az adott határidő lejártáig tart az ajánlati kötöttség. A visszavonás csak akkor érvényes, ha a jogszabályi feltételek adottak. Írásbeli formában kell minden lényeges elemet rögzíteni, mert az írás hiányában a szerződés nem jön létre, és a körülmények szerint hiányos tartalom miatt jogi eljárások is előfordulhatnak.

Végső gondolatok és ajánlott lépések

A vételi szándéknyilatkozat egy hasznos, de kockázatos eszköz lehet, ha körültekintően használják. Ha a vevő gyors döntést akar hozni, fontos a jogi képviselet és a részletek alapos tisztázása. A végleges adásvételi szerződés megkötése mindig a legbiztonságosabb út, és ezt megelőzően érdemes jogi szakemberrel ellenőriztetni mind a tulajdoni lapot, mind az adásvételi feltételeket. A lakásvásárlást segítő cég, mint a BP Legal, nemcsak mintát készít, hanem segít az adásvételi szerződés előkészítésében, ellenjegyzésében és a földhivatali ügyintézésben is, amely jelentősen csökkenti a jogi kockázatokat.

Ha szeretnéd a saját helyzetedre szabni a vételi szándéknyilatkozatot vagy vedd igénybe jogi segítséget az adásvételi folyamat során, keress minket bizalommal. A jogszabályi változások és a gyakorlat folyamatosan alakítják a piacot, ezért érdemes szakértő tanácsát kérni a folyamat minden lépésében.

tags: #helyisegberlo #veteli #szandeknyilatkozat

Népszerű bejegyzések:

• Takarek otos minositett lakashitel: hogyan befolyasolja a hazban elhelyezett penzugyeket
• Tippek beige árnyalatú kis lakásokhoz
• 4 emeletes téglaház – részletes útmutató a modern építéshez: tervezési tippek
• Komárom tóparti lakásai: útmutató a városi tengerparti ingatlanokhoz
• Részletek a Családi lakópark Mosonmagyaróváron című cikkhez