A helyrajzi szám útmutatója több épület esetén

Az ingatlan nyilvántartás alapja Magyarországon a Földhivatali nyilvántartási rendszer. Minden ebből indul ki, jogilag ez az origó.

Mi az a helyrajzi szám és miért van rá szükség?

Ha valaha is volt dolgod ingatlanügylettel, biztosan találkoztál már ezzel a furcsa kifejezéssel: helyrajzi szám, vagy HRSZ. Sokan hallották, de kevesen tudják pontosan, mi is ez valójában, és miért olyan fontos. Pedig ha ingatlant akarsz venni, eladni, vagy bármilyen hivatalos ügyet intézni, ez lesz az egyik legfontosabb adat, ami nélkül sehova nem jutsz, vagy nehezebben.

Az ingatlanvilág egyik legfontosabb, mégis sokszor alulértékelt kulcsa: a helyrajzi szám. Képzeld el úgy, hogy minden ingatlannak van egy egyedi azonosítója - pont mint neked van személyi számod, vagy az autódnak rendszáma. A földhivatal adja ki ezt a számot minden egyes teleknek, lakásnak, háznak, vagy bármilyen ingatlannak. Ez gyakorlatilag az ingatlan hivatalos személyi igazolványa. És itt jön a lényeg: ha valami nem rendelkezik helyrajzi számmal, akkor az hivatalosan még ingatlannak sem számít! Elég durva, ugye?

A helyrajzi szám az ingatlanok egyedi azonosítója a földhivatali nyilvántartásban. Minden telek, lakás vagy építési telek rendelkezik ilyen számmal - ez teszi lehetővé, hogy az ingatlan pontosan beazonosítható legyen, akár cím nélkül is. Olyan, mint az ingatlan „személyi igazolványa” a hivatalos ügyintézésben. Lényegében aminek nincs helyrajzi száma, az nem is minősül ingatlannak.

A helyrajzi szám jellemzően három részből áll: a település neve, az ingatlan fekvése (belterület, külterület vagy zártkert), és egy szám, amely lehet egyszerű vagy alátöréses formájú (pl. 1234/2). Ez a rendszer biztosítja, hogy egyértelműen azonosítható legyen az adott ingatlan a hivatalos adatbázisokban és térképeken.

Maga a szám - ami lehet egyszerű (pl. 1234) vagy összetett, alátöréses forma (pl. Gyakran találkozhatsz olyan helyrajzi számmal, amiben van egy törtvonal és utána még egy szám - például 5678/3. Mondjuk volt egy nagy telek, aminek a helyrajzi száma 5678 volt. Aztán a tulajdonos úgy döntött, hogy három kisebb telekre osztja. Így lesz belőle 5678/1, 5678/2 és 5678/3.

A helyrajzi szám önmagában nem sokat ér - mindig együtt kell használnod a település nevével. Ugyanis például Zalaegerszegen is lehet 1234-es helyrajzi számú ingatlan, és mondjuk Nagykanizsán, vagy éppen Keszthelyen is.

Hadd hangsúlyozzam még egyszer: ami nem rendelkezik helyrajzi számmal, az hivatalosan nem minősül ingatlannak. Szóval ha valaki megpróbál eladni neked egy területet, és nem tud helyrajzi számot mondani, az óriási red flag, amíg nem találod meg! Vagy nem is létező dologról van szó, vagy olyan jogvitás, rendezetlen állapotú terület, ami csak gondot fog jelenteni.

A helyrajzi számok speciális esetei

Társasházi ingatlanok

A társasházak esetében kicsit bonyolultabb a dolog. A társasház telke kap egy alapvető helyrajzi számot - mondjuk 9876. Például ha a telek száma 9876, akkor egy konkrét lakás száma lehet 9876/A/12. Csak betű jelöléssel tudták megoldani a társasházak számozását, hogy ne továbbosztott teleknek lehessen értelmezni az épületet.

A társasházi ingatlanoknál (Én sokat foglalkozom ipari társasházakkal) egy sajátos rendszer alakult ki a keletkezésük módja miatt, itt speciális a számozás. Pl. ha Budapesten lenne XXV. Budapest XXV. A 39342-es szám az eredeti nagy telek helyrajzi száma, amely kisebb telkekre lett felosztva régen, négy részre biztosan. A mi lakásunk társasháza a 4. számú telekre került (a /4 mutatja), amelyen a „B” társasház jelzést kapta.

Telekosztás (parcellázás)

A helyrajzi számok változnak, amikor a telkeket felosztják (parcellázzák), és a keletkezett telkek számába bekerült egy „/” jel Pl.: 123-as telekből lett 123/1, 123/2 és 123/3.

Gyakran találkozhatsz olyan helyrajzi számmal, amiben van egy törtvonal és utána még egy szám - például 5678/3. Mondjuk volt egy nagy telek, aminek a helyrajzi száma 5678 volt. Aztán a tulajdonos úgy döntött, hogy három kisebb telekre osztja. Így lesz belőle 5678/1, 5678/2 és 5678/3.

Ha fontos ügyletről van szó, soha ne bízz vakon abban, amit mondanak. Ha látod, hogy van törtvonal a számban (pl. 4567/8), akkor tudnod kell, hogy ez egy felosztott telek része.

Belterület és külterület

A belterület és külterület külön kezelése számozásnál is megjelenik. Ipari ingatlanok sok esetben külterületen találhatók A külterület számozása, annyiban más, hogy az egy „0”-val kezdődik, a belterület nem.

Miért fontos a helyrajzi szám?

Ha veszel vagy eladsz egy ingatlant, az adásvételi szerződésben kötelező feltüntetni a helyrajzi számot. Ez nem opcionális - jogi követelmény! Miért? Gondolj bele: ha csak annyit írnak a szerződésbe, hogy „Budapest, Virág utca 12.”, az lehet egy épület, egy lakás, egy garázs, vagy akár egy teljesen más ingatlan is.

Ha lakáshitelt szeretnél felvenni, a bank biztosan kérni fogja az ingatlan helyrajzi számát. Miért? A tulajdoni lap az az official dokumentum, ami tartalmazza az ingatlan összes fontos adatát: ki a tulajdonosa, van-e rajta teher, tartozás, vagy bármilyen jogi korlátozás.

Ha építeni, bővíteni vagy éppen lebontani akarsz valamit az ingatlanon, az építési hatóságnak is tudnia kell a helyrajzi számot.

Mondjuk érdekel, hogy ki lakik melletted, vagy kihez tartozik a szomszéd üres telek. Nos, először meg kell tudnod a telek helyrajzi számát, és utána tudod lekérdezni a tulajdonosi adatokat, vagy most már vannak olyan alkalmazások, ahová csak a cím kell, de jobb, ha a cím és a HRSZ is megvan.

Speciális eset: Otthon Start program és fiatal lakás vásárlók. Miért? Mert amikor terepen jársz, és megnézel egy ingatlant, azonnal le tudod ellenőrizni, hogy az eladó által megadott adatok stimmelnek-e. Ez azért kulcsfontosságú, mert az első lakásvásárlók gyakran tapasztalatlanok, és könnyen beleeshetnek olyan hibákba, hogy nem ellenőrzik le pontosan, mit is akarnak venni, vagy összekeverhetik más ingatlannal.

Oké, meggyőztelek róla, hogy fontos ez a szám. Amennyiben lakás vásárló vagy, még azelőtt tudd meg a kiszemelt ingatlan HRSZ-ét, mielőtt egyetlen forintot is kifizetnél foglalóként. Különösen igaz ez a fiataloknak szóló Otthon Start program esetén, de bármilyen várható hitel ügylet esetén, ahol a gyors és hiteles adatok kulcsfontosságúak a megalapozott döntéshez.

Látod, a helyrajzi szám nem csak egy unalmas bürokrata szám, hanem tényleg kulcsfontosságú eleme minden ingatlannal kapcsolatos ügyletnek. Ha ingatlant akarsz venni, eladni, hitelt felvenni, építeni, vagy bármi mást csinálni, ami ingatlannal kapcsolatos, ezt a számot ismerned és használnod kell.

Hogyan találhatjuk meg a helyrajzi számot?

A legbiztosabb és legegyértelműbb forrás maga a tulajdoni lap, amit a földhivataltól tudsz beszerezni, vagy egy régebbi birtokodban lévő tulajdoni lapon is megnézheted.

Ha korábban vettél már ingatlant, akkor az adásvételi szerződésedben szintén benne van a helyrajzi szám.

És itt jön a kedvencem: a Lechner Tudásközpont ingyenes online keresője! Ez brutálisan hasznos, ha gyorsan akarsz információt szerezni, és nem akarsz bonyolult hivatalos utat bejárni.

A Lechner Tudásközpont OÉNY alkalmazása a legjobb térképes helyrajziszám kereső. Megjeleníti a telekhatárokat, térképet és légifotókat is betölt, ráadásul 2026 januárjáról a társasházi információkat is feltünteti. Ha e-hiteles térképmásolatra van szükségünk, az egyelőre a Takarnetből érhető el, díja földrészletenként 5000 Ft. Mobilon is kiválóan működik, a használata pedig teljesen díjmentes.

A Helyrajziszám-kereső! Elérhetőség: Lechner Tudásközpont OÉNY. Frissül: Havonta. Mit mutat: Cím alapján helyrajzi szám. Extra adat: Társasházi információ, épületkontúrok. FRISSÍTÉS: A Lechner Helyrajziszám-keresője már a társasházi lakásokat (albetéteket) is mutatja! Az ingyenesen használható térképen rá lehet ugyanis keresni a településre, utcára - a térképről pedig csak le kell olvasni a helyrajzi számot, de az állami térképadatbázisban feltüntetett épületek és a valóság összevetésére is alkalmas. A használatához sem Ügyfélkapu+, sem DÁP bejelentkezés nem szükséges és havonta frissül az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján!

A helyrajzi szám keresés cím alapján az e-közműben a legkönnyebb, de van más megoldás is!

Ha nem szeretne online lekérdezni, vagy nincs ügyfélkapuja, az alábbi dokumentumokon is megtalálhatja az ingatlan helyrajzi számát: Tulajdoni lapon: Ha rendelkezik régebbi tulajdoni lappal, azon mindig szerepel a helyrajzi szám (általában a bal felső sarkában). Adásvételi szerződés: Ha vásárolta az ingatlant, az adásvételi szerződésben is megtalálható. Ajándékozási szerződés: Ajándékozás esetén az ajándékozási szerződésen találja meg. Öröklési papírok: Öröklés esetén a közjegyző által készített hagyatékátadó végzésen is rajta van. Bérleti szerződés: Egyes bérleti szerződések is tartalmazhatják. Banki papírok: Ha hitelt vett fel az ingatlanra, a banki dokumentumokon is szerepel. Energetikai tanúsítvány: Ezen a dokumentumon is feltüntetik.

Ha nem találsz pontos adatot, vagy éppen egy speciális ügyben van szükséged a helyrajzi számra, érdemes a hagyományos, hivatalos utakat választani - még mindig ezek a leghitelesebb források, ha biztosra akarsz menni. Az ügyintézők ráadásul sokkal jobban tudják, hogy mit-hol érdemes keresni.

Ha például: egy önkormányzati fejlesztés (pl. útépítés, közműcsere), egy telekhatár-vita, vagy egy építési engedélyezési eljárás miatt érdekel egy adott ingatlan pontos helyrajzi száma, akkor elsőként fordulj a települési önkormányzat építési osztályához, esetleg a városüzemeltetési vagy műszaki irodájához. pontos cím vagy szomszédos telkek ismerete alapján).

Ha sehogy sem jutsz előre, akkor érdemes a területileg illetékes járási földhivatalt felkeresni: személyesen, ügyfélfogadási időben, írásban, postai levélben vagy e-papíron keresztül (ügyfélkapus azonosítással), vagy elektronikusan a TAKARNET rendszeren keresztül.

Az E-KÖZMŰ, vagyis az Egységes Elektronikus Közműnyilvántartás egy webes alapú térinformatikai alkalmazás, amely lehetővé teszi egy országos közműtérkép megtekintését. Az Ügyfélkapu azonosítást követően díjmentesen férhet hozzá, és segítségével könnyen megállapíthatja az ingatlan helyrajzi számát.

Így használja az E-KÖZMŰ térképet: Látogasson el az E-KÖZMŰ oldalára, válassza a Lakosság opciót. Lépjen be az Ügyfélkapu+/DÁP azonosítójával és jelszavával. A belépést követően válassza a "Közműtérkép" menüpontot. Válassza ki a keresett ingatlan települését. A térképen navigálva, vagy a keresőfunkció segítségével (cím vagy akár helyrajzi szám alapján) keresse meg az adott ingatlant. Az alaptérképeknél állítsa be a "Helyrajzi szám felirat" láthatóságát. Az E-KÖZMŰ tájékoztató jelleggel mutatja a közművezetékek elhelyezkedését és az illetékes közműszolgáltatók elérhetőségeit is.

Telekalakítás: több épület egy telken

A telekalakítási eljárás egyik változata a telekmegosztás (telekfelosztás). Akkor van rá szükség, ha egy telket több, önálló helyrajzi számmal rendelkező telekre szeretne megosztani. Alapvető követelmény, hogy a telekalakítási eljárás során csak azonos fekvésben lévő ingatlanokat lehet létrehozni.

A folyamat kezdete előtt érdemes előzetesen egyeztetni a helyi Önkormányzattal, hogy a telekmegosztásnak van-e akadálya. A településrendezési követelményeknek - vagyis a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló új kormányrendeletnek (TÉKA) - való megfelelőség kérdésének vizsgálata korábban jegyzői hatáskör volt, jelenleg a kormányhivatal vizsgálja.

2024. október 1-től minden telekre kikérhető a helyileg illetékes Önkormányzattól a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 81.§ (10) bekezdése szerinti tájékoztató, melyben minden fontos telekalakítási követelményt felsorolásra kerül a tárgyi ingatlanra vonatkozóan.

Nem végezhető telekmegosztás akkor, ha az ingatlan tulajdoni lapján az ingatlan területével, határvonalával vagy tulajdonjogával kapcsolatos perfeljegyzés szerepel. Ebben az esetben, földmérési munka az ingatlannal kapcsolatban a perben kirendelt igazságügyi szakértő kivételével nem végezhető, kivéve, ha a bírósági határozat meghozatalához változási vázrajz szükséges.

A tulajdonosnak a földmérő részére írásban kell nyilatkoznia, hogy a telek határát érintő per nincs folyamatban.

Mielőtt felkeresne egy földmérőt, hogy megbízza a telekmegosztással egy úgynevezett elvi telekalakítási engedélyt, vagy előzetes szakhatósági állásfoglalást kell kérnie az építési hatóságtól arról, hogy az Ön által elképzelt megosztáshoz hozzájárulnak-e.

Az elvi telekalakítási engedély megkérésére azért van szükség, mert településenként más és más építési övezetek lehetségesek, amelyek meghatározhatják a telekmegosztás szabályait, például hogy mekkora telket lehet megosztani, a kialakuló új telkek minimális méretét, vagy lehetséges alakját, oldalhosszát. Ezenkívül a hatályos rendezési tervnek is meg kell felelnie a telekalakításnak. Elképzelhető, hogy az önkormányzat csak akkor járul hozzá a megosztáshoz, ha pl. a telek területéből lead a tulajdonos egy későbbi utcaszélesítés részére is egy kisebb részt.

Frissítés: A tervezett telekalakítások településrendezési követelményeknek, vagyis a helyi építési szabályzatnak és az országos építési követelményeknek való megfelelését az elmúlt években a település jegyzője vizsgálta építésügyi szakhatósági eljárás keretében. A szakhatósági eljárás az ingatlanügyi és telekalakítási hatóság megkeresésére indult, azonban az ügyfélnek lehetősége volt a telekalakítási eljárás megindítása előtt, 1 évig felhasználható előzetes szakhatósági állásfoglalás (elvi telekalakítási engedély) megkérésére is. Kormányrendeletben 2021. december 22-től hatályon kívül helyezték a telekalakításban érintett szakhatóságok kijelölésére és megkeresésére vonatkozó rendelkezéseket, a szakhatósági eljárás megszűnt, így a telekalakítás folyamatában a jegyző már nem vesz részt. A földhivatal a szakhatóság megkeresése helyett a jövőben a kormányhivatalok intézményein belül működő, és megfelelő információval rendelkező állami főépítészt fogja megkeresni a szakkérdések vizsgálata érdekében. A telekalakítás állami főépítésszel történő egyeztetésére általában nincs mód, de minden esetben célszerű megpróbálni, mert a telekalakítási engedélyt a főépítész adja meg, vagy utasítja el.

A munka a földhivatali adatszolgáltatás megrendelésével, illetve a megosztandó terület helyszíni ellenőrző felmérésével kezdődik GPS, mérőállomás, vagy mérőszalag segítségével. Ezután a földmérő elkészíti a megosztási vázrajzot, valamint segít önnek kitölteni a megfelelő nyomtatványokat. A földhivatal a földmérő által készített dokumentumokat műszakilag megvizsgálja, hogy megfelel-e az előírásoknak és ha mindent rendben talál záradékolja azt. Erre a törvény szerint 60 nap az ügyintézés határideje. A földmérő a záradékolt vázrajzot öt példányban, valamint a telekalakítási dokumentációt átadja a megbízónak. A megbízó ezután személyesen, vagy ügyvéd által kezdeményezheti a telekalakítási eljárást a földhivatalnál.

A telekalakítási engedélyezési eljárás iránti kérelmet formanyomtatványon kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz. A kérelemhez csatolni kell az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását, valamint a záradékolt változási vázrajzot és a telekalakítási dokumentációt. A szükséges szakhatósági állásfoglalásokat a földhivatal szerzi be, amennyiben a kérelmező azt előzetesen nem tette meg. A földhivatal a vázrajzokat megküldi az építési hatóságnak, amely 15 nap alatt mint szakhatóság elbírálja, hogy engedélyezhető-e a telekalakítás.

Külön eljárás: A Földhivatal, mint elsőfokú hatóság először a telekalakítási engedélyezési eljárást folytatja le és megküldi a telekalakítási engedélyezési dokumentációt a Kormányhivatal Állami Főépítészi Irodának szakhatósági véleményezésre. Az általános ügyintézési idő a telekalakítási eljárásban 60 nap a teljes eljárásra, vagyis az engedélyezés és az ingatlan-nyilvántartási átvezetés lefolytatására. A földhivatal a szakhatóság határozata alapján engedélyezi a telekegyesítést. Az eljárás eredménye a telekalakítást engedélyező határozat, ami a jogerőssé válásától számított egy évig érvényes. A földhivatal megküldi a telekalakítás engedélyezéséről szóló határozatot a fellebbezési lehetőséggel bíró érintetteknek [szomszéd, jog jogosultja, stb…]. Az érintetteknek 15 nap jogvesztő határidejük van a fellebbezésre. Ha senki nem fellebbezett, akkor a földhivatal átrajzolja az ingatlan-nyilvántartási térképet és a tulajdoni lapon is létrehozza az új helyrajzi számokat. Erről határozatban értesíti a tulajdonos(oka)t is.

Az ingatlanpiac felpörgésével folyamatosan fogytak el mind a belterületi -, mind pedig a zártkerti olyan ingatlanok, amelyek beépítési lehetőséget rejtenek magukban. Vannak azonban olyan korábbiakban kialakult - főként nagyobb méretű - (részben) épülettel beépített ingatlanok, amelyek a helyi építési szabályzat szerint további építkezési lehetőségeket kínálnak. Sok esetben a tulajdonos telekmegosztással leválasztja az ingatlanából azt a részt, amelyet nem kíván használni és azt önállóan forgalomképes ingatlanként értékesíti, komoly összegű bevételt realizálva. Előfordulhat azonban, hogy a helyi építési szabályzat nem engedi telekmegosztással olyan mértékre osztani a telekméretet, amely kellően alkalmas új helyrajzi számú ingatlan kialakítására és az azon történő építkezésre. A helyi építési szabályzat tüzetes áttanulmányozását követően elhatározott és erre alkalmazott megoldás szerint az adott nagyméretű telekingatlan tulajdonosa ráépítési megállapodást köthet az építkezni vágyó személlyel, amely megállapodásban rögzítendő többek között a ráépítés jogkövetkezménye és a ráépítési jog ellenértéke. A félreértések elkerülése érdekében célszerű a megállapodás mellékleteként építész mérnökkel, földmérő mérnökkel pontos rajzot készíteni. Az épkező személy a megállapodásnál fogva jogosulttá válik az adott használati részt birtokolni, használni, így arra építkezni is. A ráépítés jogkövetkezményeiről célszerű írásban, még az építkezés megkezdése előtt megállapodni, annak érdekében, hogy abból a későbbiekben konfliktus és vita ne kerekedjen. Alapesetben egy építkezés befejeztével az építésügyi hatóság kiállítja a hatósági bizonyítványt (használatbavételi engedélyt) és a földmérő mérnök feltüntetheti az épületet a térképi adatbázisban, továbbá a ráépítő kérheti az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetést. Ezzel azonban az önálló ingatlan még nem jönne létre az ingatlan-nyilvántartásban, új tulajdoni lap nem kerül megnyitásra, így az épület még osztja a telek jogi sorsát. Ahhoz, hogy ez megvalósuljon szükség van olyan földmérési munkarészekre, jelesül az épület önálló ingatlanná alakításáról szóló -, valamint a földhasználati jog terjedelmét tartalmazó záradékolt változási vázrajzra is, továbbá a ráépítés jogkövetkezményeit - az épületet önálló ingatlanként létrehozó, ennek tulajdonjogát és a hozzá kapcsolódó földhasználati jogot - rendező ügyvéd által ellenjegyzett okiratra, amelynek alapját az építkezés előtti megállapodás képezheti. A megállapodás létrejöttéhez szükség lehet a teherjogosultak hozzájárulására is, ennek beszerzése a tulajdonos feladata. Ha tulajdonosként olyan mértékű és adottságú ingatlannal rendelkezik, amely alkalmas a fentiekre és szándékában áll komoly összegű bevételre szert tenni, úgy forduljon hozzám bizalommal, annak érdekében, hogy építész és földmérő mérnököt bevonva biztosan meg lehessen valósítani a fentiekben körülírt folyamatot!

Ahhoz, hogy az épület önálló ingatlanként kerüljön felvételre az ingatlan-nyilvántartásba, azaz a fizikailag már létező építmény jogi értelemben ingatlanná válhasson, az is szükséges, hogy ennek ingatlanjogi és egyéb közigazgatási jogi feltételei teljesüljenek, így többek között az építéshatósági használatbavételi engedélynek (hatósági bizonyítványnak) is rendelkezésre kell állnia. Ez a tulajdonosi nyilatkozat voltaképpen arról szól, hogy egy külön törvényi rendelkezés - Ptk. 5:18. § (2) bekezdése - alapján a polgári jog lehetővé teszi, hogy egyébként alkotórészi kapcsolatba kerülő dolgok (telek és a rajta álló épület) külön helyrajzi számú dolgok legyenek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási szabályok is lehetővé tesznek.

Számmisztika - Számok jelentése - A 1 - es szám - by Schilling Péter - Mindennapi Számmisztika

tags: #helyrajzi #szam #tobb #epitmeny #eseten